其他周边楼盘的投诉问题，希望太阳没有！

朱古力 · 发表于 2006-3-15 16:05

“临江花园”楼盘存在以下问题：
　　小区地面竟用柏油铺
　　业主投诉
　　楼书上承诺“回家的路步步有景色，处处生绿”，而且在楼盘的效果图上任何地方都没有标明小区里会有黑色的路面。但事实上，整个小区的主干道和通到家门口的路竟然是柏油马路，而且路面非常粗糙。一般来说，小区内的道路都会选择使用比较美观的地面材料铺垫，使用柏油路，实在是闻所未闻。
　　开发商回应
　　小区的路面情况并不是购房合同和楼书特别载明的约定内容；再者小区的建设（包括道路），从设计、申报到验收，都经过职能部门的审核，达到了相关标准。
　　柏油路与水泥路都是高级路面，为配合整个小区的稳重感，与小区的主色调相协调，因此采用了柏油路。柏油铺了两层，现已经完工验收合格。由于管线网众多，怕管线压坏，只能用小型压路机压，因此路面有点粗糙，为提升档次，应业主要求，整个小区的柏油路面上再铺一层细沥青砼。另外，根据部分业主要求，通到家门口的路将加设材料铺垫。
　　房屋没有使用节能玻璃
　　业主投诉
　　物业位置东临江南大道，西临铁路，噪音非常大，但开发商使用的玻璃是普通的灰玻璃，这种玻璃隔音效果非常差，基本起不到隔音的效果。另外，按照国家及杭州市相关规定，新建小区应该使用节能材料，而开发商根本就没有执行。因此，要求开发商改用中空玻璃。
　　　开发商回应
　　因为是额外要求，我们不同意更换。首先，业主买房时签订的《商品房买卖合同》的装饰装修标准中并没有特别规定使用怎样的玻璃，那么当然按照当时的设计标准施工。其次，工程项目建设按属地管理原则，根据杭建科发（2004）1050号文件《关于进一步加强实施居住建筑节能工作若干规定》第二条：2004年7月1日起（以施工图审查通过时间为准）本市建设、设计施工和监理单位，初步设计和施工图审查部门或机构，以及各行政管理部门必须按本规定，根据项目建设的具体进度进行相关工作。我公司的该项目于2002年12月开工之前就申报完成，根据不溯及既往的原则，该文件规定不适用于本小区。
　　外立面颜色被改变
　　业主投诉
　　开发商楼书上承诺“色彩以柔和的米色为主，灵感源于蓝天碧水的蓝绿构件将阳台、扶栏等细部都进行了细腻的勾勒”。但实际上现在整个小区以深褐色为主色调，外观完全改变了。
　　开发商回应
　　楼书对色彩的记载是不能明确确定的，而即将交付的楼房外观颜色是经过政府有关部门审定的，与楼书末页记载的“本楼书所设计的资料以政府有关部门审定为准，不作为合同副本使用，开发商保留最终解释权”是一致的。楼书是开发商的营销行为，所记载的内容不能凭楼书上的某一点记载即确定某一事实。根据相关司法条例解释，在规划范围内具体明确的描述并对购买形成巨大影响的条款才是合同组成部分。事实上，现在即将交付的楼房外观颜色与楼书上记载的图片颜色基本一致。
　　高层住宅自行车库太陡
　　业主投诉
　　高层住宅的地下自行车库楼梯设计不合理，太陡了，如果力气稍小的人推电动车进车库，极容易滑倒，非常危险，而且从车库里把车推出来也非常困难。
　　开发商回应
　　我们的设计是符合国家相关标准的，标准有一个上限一个下限，我们楼梯可能刚刚在限度范围之内。
　　高层住宅一楼存在安全隐患
　　业主投诉
　　“富丽苑”内高层住宅的一楼有一个阳台，这个阳台离地面只有大约40公分高，一个普通人能轻松地从阳台的外面翻进来，存在一定的安全隐患。
　　开发商回应
　　我们设计的阳台高度完全符合国家的相关规定，否则也无法拿到验收合格证明。另外，我们小区实行24小时全封闭管理模式，绝对能保证安全。
　　物业不具备相应资质
　　业主投诉
　　开发商楼书上明确说明现在小区的物业管理公司应具备专业二级资质，但实际上该物业公司只具备三级资质。本物业是一个30万平方米的小区，按照规定必须具备二级以上资质的物业公司才有资格进行管理与服务，要求重新聘请具备二级资质的物业管理公司为小区服务。
　　开发商回应
　　物业管理公司确实不具备专业二级资质，楼书上的标注确实承诺二级。开发商将在小区的第三期交付前，即小区整体形成封闭后促使该物业公司达到二级资质。鉴于目前的资质情况，开发商愿意代替业主支付这一过渡时期的物管费用。
　　楼顶绿化没有了
　　业主投诉
　　按照楼书19页的效果图，可以明显看到部分住宅顶部应该有楼顶绿化，但实际上开发商根本就没有对楼顶进行绿化。
　　开发商回应
　　按照《商品房买卖合同》的规定：“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出资业主有偿使用。”也就是说，业主已放弃了对屋面的使用权，而根据杭州市有关文件，屋顶绿化属非强制性要求，且小区整体绿化率已远超批准要求。因此，屋顶绿化只能是购买屋面使用权的业主按自己意愿及法规自主决定的事项。而且楼书中已表述以政府批复为准，采用的效果图并不是明确的承诺。
　　虽然开发商针对业主们提出的问题进行了一一解答，但这样的结果却并不能让业主们满意。一位姓夏的业主对记者说：“粗糙、劣质的黑色柏油马路铺进小区明显让小区的品位大幅下降，但开发商却偏偏说这是为了配合整个小区的稳重感；小区主色调明明被改变，却硬拿‘色彩的记载是不能明确确定’打马虎眼；物业不具备相应资质倒是承认了，可就是不改正。面对如此开发商，我只能埋怨自己当初做了一个错误的选择。”而开发商认为，业主以未经批准的一个自发组织出面，以网络申联、拉横幅、发传单的方法十分不妥。到交房现场集会，阻止接房业主，强行集资等等，都已脱离了一个正常消费者的身份，作为一个合法守信经营的开发商也保留相应申诉的权利。
 
“钱江湾花园”楼盘存在以下问题：
1、严重违反建筑节能设计标准的问题
楼盘除一、二、三期的极少数房屋，四期的大多数房屋外，门窗普遍采用5mm单片普通玻璃和普通铝合金窗框，墙体为多孔黏土砖墙，墙体未做保温处理。而且门窗多为落地设计，窗墙比大于0.3,有些甚至超过0.5。根据《建筑节能设计标准》要求，外窗是整个外围护结构中最薄弱的环节,至少应采用单框双层玻璃(传热系数3.7)才能满足标准的要求。强烈要求开法商正视所存在的问题，及时地做出更换符合《建筑节能设计标准》强制性条文的门窗的弥补措施！ 
2、关于门厅管线的问题
楼盘的门厅内管线杂乱，消防管、污水管、污粪管、落水管全部裸露在外，门厅上空和大门两侧分布满各种类型的管道，各楼层候梯处自来水进水管道也裸露在厅中，这与楼书中描述的“入口门厅宽敞、大气，部分单体挑高两层，设置观景台，气派高贵”完全不符。门厅走廊，该部分涉及整个楼盘的公共空间部分，未经装修的门厅及走廊是不可能在后期使用过程中由业主自行装修的。纵观周边楼盘，品牌开发商无不把门厅、楼梯、走廊作为重要的景观组成部分来考虑。要求开发商能根据楼书描述对小区内的所有进楼门厅进行设计装修，同时针对每层的楼层走道进行管道入墙及设计装修。
3、关于空调位的问题
小区现在部分房屋缺少空调位或空调位设置不合理，部分房屋空调位置设计在邻居阳台上，不能安装空调。建筑规范规定小高层和高层建筑7楼以上不得外装空调室外机，楼盘依江而造，江边潮气足、风力大，高层铁架外装空调室外机必定会造成严重的安全隐患，日久铁架锈腐及墙面与螺栓处松动后果不堪设想。如果不进行统一整改、规划，由业主各自安装，将会出现外立面杂乱无章、冷凝水随意排放、高层无栅栏安装极不安全等不利现象。因此要求开发商能对部分房屋空调位做好增设、美化整改措施。空调安装完成后要将露在外立面的白管上色，与外立面颜色一致，以达到美化效果。

4、擅自取消园区配套设施等的问题

“钱江湾花园”原园区配套设施包括网球场、羽毛球场、篮球场、室内游泳池等（贵司售楼部楼盘模型和楼书均描述），但现在贵司在没有预先通知业主、征得业主同意的情况下，擅自修改配套设施，侵犯了业主的合法权益。实际取消了原位于二期的网球场，以及羽毛球场、篮球场、室内游泳池等，原楼盘模型中商铺顶层的绿化也已取消，原楼书中描述的基座外墙采用石材贴面现改成面砖贴面。
根据最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 而且〈浙江省实施《中华人民共和国消费者权益法》办法〉第二十八条也规定：房地产经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任，第5种情形即为“小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。” 因此，我们要求贵司就擅自取消园区配套设施的行为向业主作出合理的补偿或者修改至符合楼书、楼盘模型所示。
5、关于卫生间管道的问题
根据《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（2002.04.01实施），第5.2.15 条规定：用于室内排水的水平管道与水平管道、水平管道与立管的连接，应采用45度三通或45度四通和90度斜三通或90度斜四通。现钱江湾花园一、二期部分房屋未按此条执行，造成在使用过程中会出现堵塞，我们要求贵司需按此条进行设计调整和施工修改。
此外卫生间地漏的设计布置方式不合理，造成臭气外漏在所难免，是钱江湾花园楼盘的普遍问题，现要求实施整改，改成密封式可开启的盖子。
6、关于玻璃窗安全的问题
小区部分房屋合同附件图纸中玻璃窗部位注明安装900mm高栏杆确保安全，根据发改运行[2003]2116号《建筑安全玻璃管理规定》第六条：建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：（一）7层及7层以上建筑物外开窗；（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗，现在发现楼盘部分房屋没有安装此栏杆，符合此条件的玻璃窗也没有安装钢化玻璃。要求开发商就该问题做出合理的整改措施。
7、物业管理资质的问题 
小区目前聘请的物业管理公司为杭州富春东方物业管理有限公司，其资质等级为杭州市三级。根据建设部《物业管理企业资质管理办法》第八条“三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，楼盘建筑面积为20万平方米以上，目前物业管理有限公司不具备管理钱江湾花园物业的资格。要求贵司就该问题做出合理的整改措施。

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