经济适用房，想要说声爱你真的好难

梓青

从1999年11月，杭州市第一批经济适用住房公开销售至今，十年来杭州市已经组织了27次经济适用住房公开销售，惠及近4万户住房困难家庭。可以说，杭州的经济适用房建设走在全国前列。但与此同时，质量毛病不少、生活配套不全等问题也接踵而来。在这背后，原因到底何在？
      A. 被业主表扬的开发商低调务实
      蓝桥名苑、辰秀嘉园，读者的投诉电话接二连三，就在记者为经济适用房的质量纠纷头痛不已的时候，居然接到了一通表扬电话。“我的房子住着挺好，应该表扬一下这个小区的开发商。”丁桥景园南区业主宋先生说。
      景园是丁桥第一个交付的经济适用房小区，南北两区共1466户，小区物业服务中心主任季伟告诉记者，已经入住的业主有400多户，是目前丁桥入住率最高的经济适用房小区。在季伟的办公桌上，记者看到了一本厚厚的“维修登记册”，从2008年6月30日小区交付起至今，业主房屋维修状况全都记录在册。
      “小问题是有的，但我住顶楼，一年了，没有发现渗漏问题，电梯也没出现过问题。”宋先生说，经济适用房的成本有限，能有这样的工程质量算是不错了。“这样的开发商算是有良心的。”
      然而景园的开发商中兴房产并不愿意接受采访。“我不敢说景园没有问题，小问题还是有的。现在公司里还有两名工程部人员留在那里，负责协调和沟通房屋维修问题，每周都有例会，主要就是汇报一周内小区的售后服务工作。”同意与记者面谈之后，中兴房产副总经理王伟勇比较坦率，他说，景园交付时也曾经有部分业主投诉。“景园是我们第一个经济适用房项目，有太多问题是我们事先没有想到的。”
      现在中兴房产手上还有杨家村项目以及三墩北项目，前者今年年底即将交房，后者仍在规划阶段。景园给了中兴很多教训，王伟勇给记者看了他们正在草拟的《经济适用房操作手册》，对经济适用房项目开发流程中需要特别注意的环节作详细解构，他们希望能摸索出经济房开发的新路子。他说，“犯过的错误，我们不能犯第二遍了。”

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B. 开发商说， 3%的利润很难保证
      理论上，经济适用房项目利润按3%核算，但这部分利润很有可能一直停留在“理论上”。
      以丁桥某经济适用房小区为例，当时销售价格在2980元/平方米左右，但其中土地成本就要刨去约1000元/平方米，而且新交付小区的工程工期主要在2007年，正是原材料涨价最猛的时候，所以很多地方是“能省则省”。比如景观和建筑外立面的成本就尽量省，选用直径比较小的树苗、普通立面涂料。
      即便如此，丁桥几个经济适用房小区目前的财务核算仍是亏损，因为还有八成以上的地下停车位处于积压状态，沿街商铺也都还没有卖。
经济适用房项目配建的商铺是开发商的主要利润来源，但因小区居住氛围不成熟，商铺在交付后积压一年半载再正常不过，因为产品积压而产生的财务成本就要吃掉不少利润。至于停车位部分——符合经济适用房申购条件的家庭多数买不起车，自然更少人会花钱买车位。
      “说是有3%的利润，但即便 真能拿到，我也宁愿不要赚。”一位做过经济适用房项目的职业经理人直言，经济适用房回款期长、利润少、麻烦多、关注度高，做过一次开发商很少会接第二个。

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C. 经济适用房也有潜规则
      事实上，有很多问题开发商有所保留的，因为不方便说。
      比如销售问题，理论上，经济适用房项目由zf“包销”，但此“包销”解读为“安排销售”更为准确，因为zf只负责将符合销售条件的房源排入销售计划，而这些房源是有可能不被申购者选中的，而且按照杭州的实际情况看，每次公开销售总有10%～15%的房源会被弃选。选不中，就只能反复排期，一直选不中，就相当于积压。
      即使选中了也有可能拿不到销售款。“我手上有一批专项用房，卖出去快一年了，一分钱也没收到过。”一位经济适用房项目老总私下告诉记者，在项目招标时根本没有说这个项目里要安排专项用房，结果合同签完了突然说要建多少套专项用房。“你建不建？敢说不建吗？”末了，房子建了、卖了、现房了，又说特殊人才特殊待遇，给半年装修期再付房款。
      此外，还有经济适用房业主断供，银行找到作为担保单位的开发商，开发商找到业主。“人家不吵也不闹，只说要钱没有，要命一条，我能怎么办？”虽然这样的情况比例非常低，但只要有一个就够开发商喝一壶的。

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D. 上万人挤两路公交车
      当开发商为赚不到钱烦恼时，王峰、陆文们在为质量毛病烦恼。不过，他们以为交付会是等待的结束，实际上这也许只是一个开始，过不了多久他们马上会遇到新的问题，比如出行难。
      在实地走访中，记者发现丁桥已交付的经济适用房小区入住率普遍不高。“很多人没有搬过来，因为一过了晚上8点，丁桥是进不能进，出不能出。”丁桥景园业主宋先生已经碰到这个问题了，也向杭州市公交公司反映过，建议增加夜间线路，但至今无法解决。
      在丁桥蹲点两天，记者选择了不同的公交线路，一条是K335/335路到丁桥老公交车站，距离已交付的丁桥景园、邻里人家、美都雅苑，步行至少需要20~30分钟；一条是K99路，到丁桥新公交车站，沿线经济适用房小区比较集中。K335/335路的末班车为晚上8点，K99路末班车再晚半小时，这意味着确如宋先生所说，过了晚上8点半丁桥新兴居住区的出入是个大问题，尽管目前实际入住人口不多，但从记者的实际体验来看，虽然两天的出入时间都不是高峰期，但从起点站出发时，车上已基本没有空座，出发到第二三站，已经有不少乘客需要站着。
      到今年年底丁桥的经济适用房小区交付量将达到6个，9000多户家庭，保守估计届时实际入住人口会破万，两路公交车还够不够用？
      业主们说，“有良心的开发商就能做好经济适用房”，但经济适用房从建设到使用、管理，需要解决的问题，远比我们想象的要多，也比我们想象的要复杂，单靠“良心”并不足以解释一切，更不能解决所有问题。