小区封阳台到底谁说了算？

赵猫画虎

纠纷闹到法院 小区封阳台到底谁说了算？来源：苏州新闻网 @ 2006-08-25
业主张先生入住小区时，与物业公司签订了《居住物业管理协议》、《同里人家业主公约》、《苏州市住宅装修管理服务协议书》这三份格式合同。合同中都明确“业主不得封闭阳台”。虽然在合同上都签字确认，但张先生还是不理解，自家阳台凭啥“不准封阳台”？！为此，他自己行动起来，封闭了阳台，还搭出了露台。于是，物业公司和张先生发生纠纷闹到法院。法院认为上述三份合同中“不得封闭阳台”的条款对业主无约束力，最终判决物业公司败诉。法官解释说：根据法律精神，只要不损害邻居合法权益，封不封阳台由业主决定。起因：封闭阳台引发纠纷
   
“同里人家别墅”是一处高档住宅小区。前年4月，张先生与开发商签订《商品房买卖合同》，约定以分期付款的方式，在该小区购买一幢独立别墅。此后，张先生按照合同约定支付了近300万元的房款。
   
小区建好后，开发商把该别墅小区的物业管理委托给新景物业公司。去年11月，张先生兴冲冲前去拿新房钥匙。他与物业公司签订了《居住物业管理协议》、《同里人家业主公约》、《苏州市住宅装修管理服务协议书》三份协议，协议中明确“住房房屋及阳台仅作居住使用，不得封闭阳台、露台或改作其他非居住用途”，禁止“擅自搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面”，不得“封闭阳台，加装防盗棚等”。
在三份协议上签好字后，张先生如愿以偿地拿到了新房钥匙，并顺利入住。物业公司也认认真真履行起物业管理职责。不过，张先生与物业公司还是产生了纠纷。此前，张先生虽然在上面三份协议上签字确认“不封闭阳台”，但实际上他是持反对态度的，再说，他买的是独立别墅，封阳台也不会影响到别家业主。于是，他直接叫来装修工人，敲敲打打，封闭了二、三楼的阳台，还搭建了露台。之后，物业公司多次要求张先生拆除“多处违章建筑”，但张先生置之不理。于是，物业公司就把张先生告到吴江法院。
   
物业：业主封阳台违反协议
   
原告物业公司声称：被告张先生在入住小区时，与物业公司签订了《居住物业管理协议》等三份协议，在三份协议中都承诺“不封闭阳台”，但是张先生拿到别墅后，在房屋装修过程中，不听原告物业公司劝说，擅自在二、三楼阳台、露台搭建违章建筑，并封闭阳台，严重影响小区的环境。业主封阳台的行为违反了此前签订的协议。为此，物业公司只得通过法律途径解决，请求法院判令被告张先生拆除二、三楼违章建筑，恢复原样，并承担诉讼费用。
   
业主：物业无权禁止封阳台
   
被告张先生辩称：“封不封阳台，是我的权利，物业无权干涉”，“我买的是独立别墅，封阳台并不妨碍小区内其他业主的利益，也不违反法律的禁止性规定”，再说，“我在封阳台时，采用了与建筑外立面相同颜色的材料，已经兼顾到了小区建筑的整齐美观。”张先生还说，在他与开发商签的《商品房买卖合同》中，并没有“不准封阳台”一说。后面签订的三份协议中“不准封阳台”的约定，是物业公司单方面制订的“格式条款”，当初物业公司规定，不在协议上签字就不准入住，不准装修，为了尽早入住，他只得“屈服”签字。张先生请求驳回原告的诉讼请求。
   
法院：封闭阳台并无不当
   
法官对涉案别墅进行现场勘查发现：别墅二楼朝南阳台的上部屋檐探出墙体约50厘米，并没有全部遮盖阳台，阳台地面高出房间地面约7厘米。三楼北面露台为全开放露台，没有屋檐遮蔽。二楼阳台及三楼露台现已全部封闭，封闭所用材料为暗红色铝合金外框以及无色透明玻璃，颜色与其他窗户基本一致。由于这幢别墅已经装修好了，为了获知这幢别墅交房时的真实状况，法官紧接着对与该幢别墅结构完全相同、但没有经过装修的另一幢别墅进行了对比勘察，确认另一幢别墅二楼阳台地面高出房间地面10至12厘米，勘查当天正逢下雨，阳台内部已全部溅湿，阳台与房间的玻璃门下部已溅满水珠，三楼露台为全开放露台，无屋檐遮蔽。
   
判决：“不封阳台”约定无效
   
此后，法院作出一审判决：原告物业公司不准被告业主张先生封闭阳台的诉讼请求，缺乏事实依据和法律规定，最终判决驳回物业公司的诉讼请求。
   
法官解释说：首先，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中，并没有对“封闭阳台、露台”作出禁止性规定。物业公司不应当在业主购房后，与业主签订的《物业管理协议》中增设禁止性规定。其次，“业主公约”应当由全体业主通过集会决议方式制定和修改，但在目前通行的由建设单位建设好房屋以后出售给业主的方式下，建设单位在房屋销售前，作为最大的业主，应当制订业主临时公约。《物业管理条例》也规定，“建设单位应当在销售物业之前，制订业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”本案中，原告物业公司所依据的《同里人家业主公约》是由原告制订的，并在交房时要求业主签署的，其制订主体及签署程序都不符合上述法律规定。
   
再次，原告物业公司要求被告张先生签订《居住物业管理协议》及《同里人家业主公约》时，都以办理房屋交接手续为条件，也就是说，业主不签《居住物业管理协议》及《同里人家业主公约》则不予办理交房手续。房屋买受人在支付巨额房款后，往往不愿意因对此类协议中部分限制性条款的异议而放弃对房屋的受领，而最终签订有关协议。原告所依据的《苏州市住宅装饰装修管理服务协议书》也是以允许装修为条件，要求业主签订的。这种签约方式违背合同法平等、自愿及诚实信用的基本原则，这种对业主不利的限制性条款，对业主没有约束力。
   
法官说，房屋的阳台及露台是否应当封闭，目前我国法律对此没有明确规定。在不损害他人（包括相邻权人）合法权益的前提下，业主作为房屋所有权人，对于阳台及露台的使用及外观具有处分权。因此，法院判决物业公司败诉。

转至http://www.wolai.com/news/2006-08-25/36678/

赵猫画虎

业主正当的建筑物区分所有权受法律保护――对北京市大成物业管理公司与长安新城业主因封闭阳台引起物业管理纠纷案的分析
许琳  
上传时间:2005-9-6
浏览次数:3454
字体大小：大 中 小




摘 要： 笔者认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。
一、 基本案情
原告北京市大成物业管理公司
被告李恕等长安新城十二名业主
原告诉称，我公司受北京大成房地产开发集团有限公司（以下简称大成开发公司）的委托，负责该公司开发建设的 “长安新城”项目的物业管理。被告李恕等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房 一 长安新城日1楼的房产。2001年6月至7月，12名被告分别与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。
另外，我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：2002年6月28至30日，在长安新城日1楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城日1楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间，长安新城日1楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。
二、 审判情况
经审理查明，大成开发公司于2000年开始开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房，其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收，于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。被告12人于2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台]。见双方的补充协议（六）。”双方签订的“补充协议”第（六）项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后,1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。原告认为合同中“封闭阳台：白色塑钢窗”是指如封闭阳台用白色塑钢窗，北阳台即如此。
2002年5月9日，大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》，委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。
2002年6月，北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。
2002年6月28日至30日，长安新城映日园1号楼业主办理入住手续。原告印发的“收楼指南”中规定，业主要签订和领取《大成南里（长安新城）物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理入住。《大成南里（长安新城）物业管理服务合同》第十四条“甲方的义务”中第6项规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则》；该《细则》第二条“装修项目及要求”第四条中的第2项规定“为了保持大成南里（长安新城）的整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”《大成南里（长安新城）业主公约》中的“装修管理公约”第10条规定了上述相同的内容。
被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》；在原告仍不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。
法院认为，大成开发公司与被告12人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另大成开发公司制定的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。
原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决 驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。

三、 评析意见

本案涉及的以下法律问题需要总结和研究。
（一） 物业管理公司与业主之间法律关系的性质
物业管理公司与业主之间法律关系的性质是研究物业管理法律问题的基础。它们之间的关系是否受消费者保护法的调整应从以下几个方面进行考虑。
1、消费
消费者保护法所谓“消费”（Consumption）一词，其文义是相对于“生产”而言，因此，“生产”之外为满足生活目的的一切活动，均属消费。其意义可做如下说明：
消费是一种为了达成生活目的直接使用商品或接受服务的行为。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娱乐方面为满足人类欲望的行为，即为消费行为。
2、消费者（Consumer）是“为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或接受服务的自然人。”
3、经营者 ，依照我国《反不正当竞争法》定义，指从事商品经营或者盈利性服务的法人、其它经济组织和个人。
从以上几个概念进行分析，业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司以事业目的进行活动，属于服务行业，应为《消费者权益保护法》意义上的“经营者”。其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。
按照立法指导思想，合同当事人一方为消费者的场合，应当优先考虑对消费者利益的特殊保护，亦即对经营者一方的合同自由予以某种程度的限制。同时《消费者权益保护法》中关于消费者合同的规定，作为合同法的特别法，在适用上应处于优先地位。
在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的朝阳企业，因收费、服务质量等产生的诉讼纠纷不断增多， 在目前对物业管理纠纷是否受消费者保护法保护争议较大的情况下，本案主审法官适用消费者保护法，契合了消费者权益保护法保护弱者的实质，更好地保护了合同当事人的利益，较好地发挥了法律精神的引领作用，是我国先进的立法思想在审判中的具体体现。
（二） 物业管理合同的性质――格式合同

依据我国新合同法第三十九条第二款规定，本案当事人双方所签的物业管理合同是当事人为了重复使用而预先拟订、并在订立合同时未与对方协商的格式合同。在我国，对格式合同的规制近几年才被人们所认识，但无论立法、司法，还是行政规制方面都很薄弱。合同法根据加强格式条款的规范，设立了三项重要原则：一是明确格式条款制定者采取合理方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款；二是禁止格式条款的制定者利用格式条款免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利；三是在解释格式条款时应当做出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的权利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害消费者的利益。作为司法者应当充分理解和适用这些法律精神。 本案原告是房地产开发商的物业管理公司，其物业管理不应完全脱离前期的售房行为。房地产开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。原告物业管理公司在物业管理合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容应为无效。故本案认定《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益，驳回了原告的诉讼请求。
格式合同以契约自由为理论基础而产生和发展，最后却变为滥用自由权利的典范，进而走向了契约自由的反面。就如王泽鉴先生所言：“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假借契约自由之名，压榨弱者，是现代法律应承担的任务。”当然也是法官应承担的任务。
（三） 业主所有权的性质分析――建筑物区分所有权
本案是因业主使用阳台引起的物业管理纠纷，业主对阳台享有何种权利，能否随意封闭阳台，值得我们研究。
从物业管理法律制度的角度看，物业（指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋，以及相配套的公用设施、设备及相关的场地） 的产权是以物业的物权为基础包括由物权衍生的其他权利的总称。在物业产权中，存在的几个基本物权是：业主对房屋的所有权，业主对大楼共用场所及附属设施及设备的所有或使用权，业主对住宅小区公用场地、公用设施及设备的所有和使用权。这三种物权是不可分割的，其中又以业主对房屋的所有权为中心，丧失房屋所有权就同时丧失后良种物权，后两种物权必须随同房屋的所有权的转移而转移。由上述物权衍生出来的其他权利主要是指业主作为大楼及住宅小区成员的权利。在现代住宅法律中，前两种物权和成员权形成了一种特殊的新型物权：建筑物区分所有权。
由梁彗星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第二章“所有权”中单辟第三节“建筑物区分所有权”，对“建筑物区分所有权”所给的定义是：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。无疑，本案的被告一业主是建筑物区分所有权人。
区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。建筑物的专有部分范围的界定或者说界定专有部分的标准是什么是一个非常关键、有争议的问题，但自家的阳台属区分所有权人（业主）专有是没有争议的。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；应接受物业管理公司的检查、检修，相邻义务等。当然法律在有些情况下会对业主的使用进行限制；从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其对于建筑物的承重结构不得进行拆改。如：《上海市浦东新区住宅小区物业管理实施办法 》 第34条规定：“未经新区职能部门批准，业主和非业主使用人不得改变小区内房屋用途；不得对小区内房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、……进行违章凿、拆、搭、占”。《云南省城市住宅小区物业管理办法》第41条规定：业主和非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定；（一）未经当地县级物业管理部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面及通道进行凿、拆、搭、占,不得在装修后使房屋的外观影响市容观瞻。
本案物业管理公司的委托代理人认为，建设部新修改的《住宅室内装修管理办法》规定，装修人未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面，《北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定》和《北京市市容环境卫生条例》中也规定：改变原建筑物、构筑物色调、造型或者建筑设计风格的，应当先依照城市规划管理规定申报批准后再进行。被告业主未经有关部门批准而擅自封闭阳台的行为是违法的，应当拆除封闭的阳台，恢复原状。法官在审理案件过程中，就上述有关规定咨询了北京市规划局法规处。该处认为，封闭阳台应该视为是对建筑物设计风格和外立面的改变，封闭前应报规划局批准，但到目前为止，从来没有个人（包括业主）为封闭阳台来申报的，规划局也从来没有对未经批准而封闭阳台的行为进行过处罚。可见，法规处的答复是错误的，在现实生活中封阳台的行为比比皆是的情况下，认为“不得擅自改变建筑物外立面、设计风格”如此之大、模糊的慨念是对封闭阳台的行为进行限制，不符合立法规律和生活常理。
笔者认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。
建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，近现代各国民法及建筑物区分所有权均明文规定。我国住房制度改革以来，住房、尤其是高层住宅小区发展迅速，建筑物区分所有权的归属、变动、使用和限制、区分建筑物的管理、维护和修缮纠纷不断增多，但迄今为止我国尚未进行建筑物区分所有权的立法，民法学界近几年才开始有所研究，这种现象对发展作为国民经济三大支柱之一的房地产业极为不利。当前，司法界应根据民法理论和有关精神，对诉讼的建筑物区分所有权纠纷进行合理调处，并及时总结，以期对学理研究和立法有所帮助。

转http://www.civillaw.com.cn/Article/default.asp?id=21654

赵猫画虎

物业公司与业主官司(沈阳)1 楼
2009-7-26 13:57:09 linglei_yt 发表于 搜房网 - 天津业主论坛 - 尚府云台花园
［案情介绍］  
某小区业主毕先生因擅自在自家居室外7层北露台搭建阳光棚，影响了小区整体形象，违反了《业主临时公约》。在物业公司多次劝说拆除未果的情况下，被小区物业公司告上了法院，请求法院判令业主毕先生拆除违建的阳光棚。一审法院作出判决：判令业主毕先生应拆除在北露台上搭建的阳光棚。对此业主毕先生不服而上诉。
［法院判决］撤销一审法院民事判决，驳回物业公司起诉。                           
二审法院经审理认为，物业公司向法院提起诉讼，要求业主毕先生拆除阳光棚的诉讼请求，与法无据，故撤销了一审法院的民事判决，驳回了物业公司的起诉。
［案例评析］   
本案中，小区业主毕先生对物业公司主张的事实并无疑义，一审法院也予以确认。双方争议的焦点在于物业公司在未得到业主大会授权的情况下，是否能够作为诉讼主体来起诉业主。对于这一案例，目前主要有三种观点，笔者在此一一列明，并举出持各自观点的理由。
观点一：物业公司受全体业主的委托，与业主委员会签订合同，那么作为小区物业的管理者，是完全可以起诉违规业主的。其主要理由是：                           
、从合同的角度讲，开发商与物业公司签订《前期物业管理服务合同》或业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》是委托物业公司对小区进行物业管理。在这些服务合同中，对小区业主违章搭建、擅自封阳台都会有禁止性的约定，违反约定的，物业公司有进行上报或处理的权利，保证物业公司这一权利到位的最后一道权利救济手段就是通过司法途径，所以物业公司进行诉讼无可非议。                           
、即使在上述两份合同中没有禁止违章搭建、擅自封阳台等禁止性约定，也会在管理服务合同中约定业主不得违反业主（临时）公约，而在业主（临时）公约中，往往是有禁止违章搭建、擅自封阳台的禁止性约定。如建设部《业主临时公约》（示范文本）第十八条：“本物业管理区域内禁止下列行为：占用或损坏物业共用部位、共用设施及其相关场地、擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点。”鉴于此，物业公司按照业主（临时）公约的约定，并根据开发商签订的前期物业管理服务合同或与业主委员会签订的物业管理服务合同中关于不得违反业主（临时）公约的规定，也可以行使诉讼权，以保障全体业主的合法权益和物业公司管理的顺利进行。                           
、就业主（临时）公约本身而言，往往也有授权物业公司对有些进行违章搭建的业主进行诉讼的权利，特别是建设部的《业主临时公约》示范文本第三十一条：“业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。”第三十二条：“业主违反本临时公约关于共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。”可见，仅根据《业主临时公约》的约定，物业公司对这类事件也可以进行诉讼。                           
、在物业管理服务合同或业主（临时）公约中，没有约定物业公司对违章搭建或擅自封阳台等类似行为有制止、处理的权利，也不影响物业公司诉讼权利的行使。因为既然开发商或业主委员会委托了物业公司对小区的业主进行服务，对小区的物业进行管理，物业公司为保持小区的良好的居住环境，对个别业主侵害全体业主利益，妨碍物业公司正常的管理之行为，在对个别业主劝阻、制止无效的情况下，理应有一定的法律救济方式，不然，所谓物业公司维护广大业主的利益，对小区进行有效管理就会成为空谈。
观点二：物业公司只能根据物业管理服务合同或业主（临时）公约的约定，才享有诉讼权。其理由是：                           
、物业公司对小区的物业管理权，是基于开发商或全体业主的授权，或者说是根据（前期）物业管理服务合同的约定范围进行管理或服务的。根据（前期）物业管理服务合同，物业公司接受开发商或业主的委托，对小区物业进行管理，在（前期）物业管理服务合同中，如果没有约定物业公司对业主违章搭建、侵占公共部位进行处理的权利，物业公司由于没有对这类事件的处理权，也谈不上对业主违规行为的起诉权利。                           
、对于在业主（临时）公约中，包含类似上文提到的建设部《业主临时公约》（示范文本）中物业公司对业主有诉权的约定，物业公司也可以据此进行诉讼。                           
、从法律角度讲，物业公司根据（前期）物业管理服务合同或业主（临时）公约获得起诉的权利，并未违反法律的直接的强制性规定。根据民法“权利义务自治”的原则，在未违反法律的强制性规定或禁止性规定的情况下，物业管理公司通过合同或公约获得诉讼个别业主的权利是没有法律上的障碍的。
观点三：对业主违章搭建、擅自封阳台类似事件，物业公司是没有权利以自己的名义进行诉讼的。原因如下：                           
、业主违章搭建、擅自封阳台等类似事件与物业公司无直接关系，不符合立案条件。小区业主的违章搭建、擅自封阳台类似的行为，其消极法律后果表现为，其他业主的权利受到侵害。例如：一楼业主的违章搭建可能会影响到二楼业主的安全，对小区全体业主来说，是影响到整个小区物业的品质，而对物业公司来说，是没有直接的利害关系，物业公司的直接利益几乎没有受到影响。                           
、根据《民事诉讼法》第一百零八条规定，起诉必须符合的条件，其中之一就是：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。可见，没有直接利害关系的公民、法人和其他组织，是没有诉讼主体资格的。业主的违章搭建等类似行为，可能会对物业公司的管理有一定的间接影响，带来管理不便，但是并不能说明业主的此类行为跟物业公司有直接的利害关系。                           
、在（前期）物业管理合同和业主（临时）公约中，开发商或业主授权物业公司进行诉讼是与法相悖的。小区业主的违章搭建、封阳台、侵占道路等类似行为，从法律上讲，是一种民事侵权行为。如违章搭建，就是侵犯了广大业主对公共部位的所有权。业主的实体权利受到侵害，其可以通过民事诉讼的方式维护自己的权利，即行使诉权。但这种诉权能否转移，答案是否定的。因为诉讼权利的转移的一个前提是民事实体权利的转移，而小区业主受侵害的实体权利不可能转化为物业公司实体权利受到侵害，这也源于侵权行为对双方主体的依附权。在保险法的财产保险中，是有代位的规定。如甲的车辆买了偷窃险，而车辆被乙偷去，在乙未被捉获的情况下，保险公司根据保险合同给甲予以赔付。这种情况下，保险公司就享有代位权，可以向乙进行追偿，亦可以通过诉讼方式要求乙直接偿付给保险公司。这一代位权的规定，实际上是不能适用在本文所讨论的拆违案例中，因为在上面的保险公司的案例中，甲的损失已经由保险公司赔付，甲的利益得到了保护，由于保险公司进行了先行赔付，根据法律的规定就拥有了代位权，而在违章搭建等类似的事件中，由于违章搭建等行为给业主造成的损失是难以用数字来计算的，物业公司也不可能赔偿受损的业主，所以其没有拥有代位权的前提。                           
如果将个别业主的违章搭建、擅自封阳台类似的事件认定为是违反业主（临时）公约的违约行为，基于个别业主的违约行为产生的诉权可否转移呢？答案同样是否定的。诉权作为一种程序上的权利，一般与实体权利一并转移。我们先看业主的违约行为产生的是合同之债能否转让。根据《合同法》第七十九条规定，债权人（具体到本文中应是受侵害的业主）是可以将全部或部分债权转让给第三人的，但同时这一条对债的转让也有严格地限制，其规定根据合同性质不能转让的债权不可转让，就违章搭建、擅自封阳台类似的事件中，业主受侵害是基于其特定的身份，即小区的业主，这种合同（业主公约）的主体具有不可替代性或者说合同具有人身依附性，所以基于个别业主违章搭建之违约行为产生的债权是不能转移的，这也是有关合同之债转让的一个通说。                           
从目前的情况看，法院的司法实践是越来越倾向于第三种观点，据悉，上海市《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（沪高法民一［2002］6号）文件中，也支持了第三种观点。如果物业管理公司对类似的案件进行诉讼的话，法院一般是不会受理的。但问题是在前期物业管理阶段，小区没有成立业主委员会，物业公司不能诉讼的话，小区的违章搭建就会无法通过诉讼方式解决。对没有执法权的物业公司，其所能做的就只能是向房地产行业主管部门进行报告了。                           
国家《物业管理条例》第四十六条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。                           
自2007年年10月1日实施的《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

转http://tjbbs.soufun.com/1110076361~-1~70/21557431_21557431.htm

赵猫画虎

:emo200_

9111

花了这么多心思，用心何在？

小天狼星

反正肯定不是物业说了算

cantygan

在不影响外观的前提下，我支持业主有权利决定封或者不封阳台

CAD2008

封!!!!

简单番茄

哎，要是双层的封露台还要好，偶家露台就不用担心有坠物了，嘻嘻。

tour

封吧

clj28

以后开个全体业主投票会议，或者有人组织签名，针对沿马路的进行投票表决，小区里面的可以不用包，7成同意，应该按大多人意见执行，大家赞成不

赵猫画虎

:emo156_

sa_lly

当然业主说了算

陈小胖

当然业主说了算
sa_lly 发表于 2009-9-7 23:19

全体业主表决，依大多数的意见执行

1Q84

封个阳台要多少钱？

cjbcyd

我也认为这是业主自己的事，至于合同是格式条款，是霸王合同，我坚决反对滨江的做法。尤其象蜘蛛人事件是滨江物业的耻辱。如果封了阳台，滨江再排蜘蛛人把你阳台砸，啊啊，屁民还能有想法？

欢天

为什么要封阳台，我才不要封呢

coffee84514

为什么不要封阳台？
我要封

franc

不管最后是什么一个结果，赵猫画虎总是热心的为有需要的野猪们搜寻资料和依据，这份热心还是要鼓励的！

简单番茄

不管最后是什么一个结果，赵猫画虎总是热心的为有需要的野猪们搜寻资料和依据，这份热心还是要鼓励的！
franc 发表于 2009-9-10 16:10

从垃圾站事件就可以看出是热心人