港湾家园的地下车库是人防工程，并已拿出批文，产权归全体业主所有。

wmw88 · 发表于 2009-9-12 14:41

本帖最后由 wmw88 于 2009-9-12 14:51 编辑

   据向港湾物业有关人员了解，港湾家园的地下车库是人防工程，并已拿出批文，平时可作地下车库使用。

   地下人防车库没有独立的产权，归全体业主所有，其产生的纯收益也归全体业主所有。

   学校无权出售长期使用权，是对全体业主利益的侵犯。

   如何租用和使用，应由业主委员会决定，并有物业管理。

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按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《物业管理条例》以及《北京市城市房地产转让管理办法》等法律法规的规定，小区的地下人防车库没有独立的产权，政府不会对其发放产权证，其权利附属在承担费用（土地和建设）的小区住宅建筑（面积）上，因此应归全体业主所有，其产生的纯收益也归全体业主所有。

既然与人防工程相关，我们再来看看与人防工程有关的法规是怎样规定的。

一、人防（工程）车库的建设与使用

《中华人民共和国防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第二十条规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。” 《北京市人民防空条例》第十二条规定：“城市地下交通干线、地下商业娱乐设施、地下停车场、地下过街道、共同沟等城市地下空间的开发建设，应当兼顾人民防空需要。” 第十六条规定：“城市新建民用建筑必须按照国家和本市的规定修建防空地下室。”

以上可以看出，政府对于住宅小区建设人防工程的规定是强制性的，开发商一般没有权利拒绝；换句话说，开发商在小区建设的总成本中必须包含人防工程的费用。建设的人防工程在和平时期可以使用或利用。

《中华人民共和国防空法》第七条规定：“国家人民防空主管部门管理全国的人民防空工作。大军区人民防空主管部门管理本区域的人民防空工作。县级以上地方各级人民政府人民防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作。”《北京市人民防空条例》第六条规定：“市人民防空主管部门管理本市的人民防空工作。区、县人民防空主管部门管理本区、县的人民防空工作。”很显然，对于光大名筑园小区而言，北京市朝阳区人民防空办公室就是政府的人防主管部门。

《北京市人民防空条例》第二十二条规定：“平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准，并按规定使用。”《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第二十六条规定：“平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。” “平时使用人防工程，应当按照国家和本市的规定交纳人防工程使用费。具体收费办法和收费标准由市人防办提出，报市物价局批准。”《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十二条规定：“平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得《人防工程使用证》。”《关于贯彻落实〈北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法〉的意见》第三条第二款规定：“利用人防工程的，使用者需取得人防工程隶属单位出具的允许使用人防工程场地证明后，向当地区县人防行政主管部门提出申请，并填写《使用人防工程申报表》”。《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定：“平时使用人防工程实行有偿使用的原则。”

以上清楚表明，利用我小区的人防工程改建成地下车库必须向政府人防主管部门申请，办理一系列手续，如填写《使用人防工程责任书》等，获得批准，并交纳“人防工程使用费”。在我小区建设使用前期，开发商已经先行经过了申报程序并获得批准，这是必须的，否则小区业主在这期间无法使用地下车库。在小区业委会成立之后，开发商应当按照我国法律法规的规定，向代表全体业主（包括开发商拥有的部分）的业委会移交相应的审批程序和文件；或者，由业委会代表全体业主作为人防工程隶属单位出具证明，由物业公司向朝阳区人防办提出申请。关于“人防工程使用费”，这是必须要交的，目前查不到公开的收费标准；经咨询朝阳区人防办，该标准大致是0.15-0.20元/月平方米。

二、人防（工程）车库的收益分配

《中华人民共和国防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《北京市人民防空条例》第十五条规定：“鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第六条规定：“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 北京市人民防空办公室2004年11月19日《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中进一步说明：“开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。”“开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再是修建防空地下室的投资主体的主体地位”。“城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，这是事实。城市居住小区的人防工程投资建设是社会投资建设的性质，因为它纳入了商品房综合开发成本，每个购买商品房的人都是投了资的。”

以上规定明确指出，我小区人防车库的收益归属于实际的投资者全体业主，因为“随着房屋产权的转移，”“投资者也就随之变成了购买房屋的人”。我国其他法规也支持“修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出。” 如《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：“商品住宅价格由下列项目构成：…… 4. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费。” 《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第七条规定：“商品住宅销售价格由以下部分构成：（一）住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”注意，“分摊规则”中所说的“共用建筑面积”仅指计入分摊的共用建筑面积，把作为人防工程的地下室排除在外，实际上将其列入不分摊的共用建筑面积中，与小区的道路、亭阁、花园等为一类。《城市居住区规划设计规范》规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。”很清楚，在居住区使用的人防工程部分已纳入配套共（公）建（筑），而配套共建已纳入商品住宅价格构成之中。以上多部法规表明，地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，地下人防车库的收益依法归作为实际投资人的小区全体业主所有。

三、地下人防（工程）车库的产权

住宅小区按国家规定自建地下人防工程的产权在业界是有争议的。其中最典型的是北京市人民防空办公室2004年11月19日《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中的描述。该《回复》在引用了相关法规后认为，虽然“人防工程真正投资人是购买商品房的业主们”，但“城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门。”那么这种解释正确吗？符合我国的法律规定吗？让我们来看看。

《中华人民共和国国防法》第三十七条规定：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。” 《人民防空国有资产管理规定》第二条规定：“人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的，在法律上确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设施等两大部分资产。”从以上规定可以明确看出，1）国家没有规定由私人或个人/团体投资建设的人防工程的产权归国家所有，2）要确认为人防国有资产，“在法律上确认为国家所有”是关键所在。我国的法律通常认为，国有资产或国家资产的形成主要有两种方式，一是国家以各种直接投入或投资形成，二是国家通过征用或征收的方式形成。对于后者，除在战争等紧急情况外，应通过一定的征收征用程序并给予相应的补偿。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”虽然我国的法律建设不够完善，在立法过程中法规之间还有不协调的地方，但很明确的是任何的下级法规都不能违反上级法规，而各个法规都不能违反《宪法》这个我国的根本大法。我们知道国家或政府人防主管部门并没有直接投资建设光大名筑园的地下人防工程，而地下人防工程的真正投资人是全体业主。如果按北京人防办解释，国家或人防主管部门没有投资，也没有经过国有化征收或征用程序并给予补偿的情况下，仍然认为我小区的地下人防车库的产权归国家所有或归人防部门所有，将涉嫌与我国《宪法》的规定明显不一致的违宪行为。同时，该地下人防车库又不可能是无主资产，所以，其产权应该也只能归小区的全体业主所有。（从我国房地产方面法律分析的结论上看也是如此，见http://house.focus.cn/msgview/1013/50226449.html）

四、总结

我国的法律法规体系包括由全国人大、国务院、政府部委、地方政府以及政府行政部分颁布或发布的法律、条例、实施办法、细则、法律说明或解释以及政府文件等构成。由于历史原因和发展中存在的问题，某些具体的问题可能在一部法规中阐述或规定的不够明确，可能会引起某些歧义，但只要我们综合分析考虑与之相关所有法规的精神和具体规定，就不难得出明确的或确定的认识。例如，通过之前对我国房地产方面法规的分析和对我国人防方面法规分析而得出的结果是基本相同的。因此，通过对我国相关法规的学习和分析，对于光大名筑园小区地下人防车库的产权及其收益归属问题，我们可以得出以下结论：

1、地下人防车库的实际投资者是小区的全体业主，政府人防主管部门有使用的管理权；使用者必须经过申请报批程序，并按规定缴纳“人防工程使用费”。
2、无论存在怎样的产权归国家还是归业主的争论，地下人防车库的收益归全体业主当属无疑。纯收益为毛收益中去掉成本后的部分，而成本包括人防工程使用费以及管理人员、水电费、设备维修、标志标线、清洁等费用。
3、地下人防车库的实际产权应该也只能归小区全体业主所有。
4、业委会成立后，开发商应当向业委会移交与地下人防车库有关的审批文件（具体方法需按人防主管部门要求办）；或由业委会代表全体业主作为人防工程隶属单位出具证明，由物业公司到人防主管部门重新办理审批。

NNDNND · 发表于 2009-9-12 16:02

本帖最后由 NNDNND 于 2009-9-12 16:05 编辑

文鼎苑部分业主

法律依据:
《浙江省人民防空工程平时使用管理办法》规定：《人民防空工程平时使用证》有效期限为五年。

《杭州市人民政府办公厅转发市建委关于进一步加强杭州市停车场（库）建设管理指导意见的通知》规定：如果业主、物业使用人要求承租车库的，开发企业不得以只售不租为由拒绝出租，每次租赁合同期限最长不得超过五年。

poverty · 发表于 2009-9-12 16:19

:emo187_:emo187_:emo186_

birdfly · 发表于 2009-9-12 18:35

支持lz,坚决不买

wmw89 · 发表于 2009-9-12 20:08

学校是否缺钱了，想想还有块肥肉没有到口。人防工程的车位买下来，会不会有法律纠纷？坚决不买.
如何租用和使用，应由业主委员会决定，并有物业管理

阿伽门农王 · 发表于 2009-9-12 21:06

谢谢LZ的重要信息.大家要擦亮眼镜!

xintangbei · 发表于 2009-9-12 22:13

本帖最后由 xintangbei 于 2009-9-12 22:16 编辑

poverty · 发表于 2009-9-12 23:02

难道这说明-----学校以往卖的车库也都是非法的:emo177_

NNDNND · 发表于 2009-9-13 12:58

本帖最后由 NNDNND 于 2009-9-13 13:00 编辑

七、申报材料：
      1.人防工程的使用申请（原件1份）；
      2.人防工程竣工验收意见书（复印件1份）；
   3.使用人防工程的租赁协议书（或合同）（复印件1份）；
      4.简单的装修和风、水、电管改道的图纸及技术资料（涉及到主体工程改造的，按“人民防空工程改造许可”事项办理）（图纸原件各1份，，技术资料复印件各1份）；
      5.《杭州市人民防空工程平时使用书》（杭州市人防办公室印制）（原件一式4份）；
      6.使用单位法定代表人的合法证件（复印件1份）。

四十而惑 · 发表于 2009-9-13 13:16

这个车库还是不买吧，前面有TX算过，亏大发了！不过公平地说，目前杭州大概大部分楼盘的地下车库都走的这个路子。这笔帐算到浙大头上，LD肯定觉得比窦娥还冤。[em72]

梦幻西湖 · 发表于 2009-9-13 15:57

ZJWY的地下车库是不是人防工程?

NNDNND · 发表于 2009-9-13 16:58

本帖最后由 NNDNND 于 2009-9-13 17:00 编辑

法律依据:
《浙江省人民防空工程平时使用管理办法》规定：《人民防空工程平时使用证》有效期限为五年。

《杭州市人民政府办公厅转发市建委关于进一步加强杭州市停车场（库）建设管理指导意见的通知》规定：如果业主、物业使用人要求承租车库的，开发企业不得以只售不租为由拒绝出租，每次租赁合同期限最长不得超过五年。

3.使用人防工程的租赁协议书（或合同）

以上三条说明人防工程的车位只能租，而且不能超过五年。

ultraq · 发表于 2009-9-13 18:34

我觉得即使可以卖，这收益也不能归房产处所有，而是归所有业主所有
的。

NNDNND · 发表于 2009-9-13 20:35

我觉得即使可以卖，这收益也不能归房产处所有，而是归所有业主所有
的。
ultraq 发表于 2009-9-13 18:34

对

港湾一家属 · 发表于 2009-9-13 20:53

法律依据:
《浙江省人民防空工程平时使用管理办法》规定：《人民防空工程平时使用证》有效期限为五年。

《杭州市人民政府办公厅转发市建委关于进一步加强杭州市停车场（库）建设管理指导意见的通知》规定：如果 ...
NNDNND 发表于 2009-9-13 16:58

支持！

xty · 发表于 2009-9-13 21:35

[quote]我觉得即使可以卖，这收益也不能归房产处所有，而是归所有业主所有
的。
支持！

我要绿地不要街 · 发表于 2009-9-13 22:11

我觉得即使可以卖，这收益也不能归房产处所有，而是归所有业主所有
的。
ultraq 发表于 2009-9-13 18:34

这也是我想说的，大家必须齐心协力坚决抵制，学校先将这笔钱的归属说清楚再说。再怎么说不能归学校、归房产处、归贪婪的后勤投资公司。

chenpf · 发表于 2010-1-3 14:55

就因为人防工程验收比较麻烦，才拖到现在还不能付款办证。

晒网 · 发表于 2010-1-3 23:27

原来是把我们自己的东西再卖给我们..
tnnd.

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