起诉耀江范本,大家看看

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原告代理词
审判长、审判员：
贵院受理的王**诉耀江房地产开发公司、耀江物业管理有限公司案((2009)**民初字3971号)一案，根据民事诉讼法58条的规定，浙江**律师事务所接受原告王**的委托，指派钱**律师出庭参加本案诉讼活动，现向法庭发表如下代理意见，请法庭高度重视，并予以采信：
第一点：本案争议车位属于小区配套设施，归业主共有，被告一对争议车位无所有权，无权处分该车位。
理由如下：
1、小区车位并未单独报建，作为配套设施不可能单独取得不动产登记。
小区车位没有单独报建，其合法修建的依据是作为整个小区的配套设施进行规划报建的，因此车位的建筑面积未进入建筑规划的容积率控制，也就没有分摊小区规划内土地使用权面积，该车位也就不可能取得不动产登记，无论是初始登记还是转移登记。因此，作为小区配套设施的该地下车位应属于全体业主共有，而不是开发商所有。开发商将自身无所有权的车位卖给业主没有法律依据。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。开发商将本属于业主共有的车位又销售给业主，开发商转让车位的行为不发生物权效力，原告当然有权要求撤销《车位购买合同》，退还车位购置款本息。
2、建筑物面积是否进入公摊并不是确定权利归属的依据。
作为配套设施的地下车位建筑面积未进入公摊，但该车位的所有权属于全体业主，不属于开发商。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条、第九条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积的计算原则如下：凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。由此可见，未进入公摊面积的地下室、车棚、人防工程事实上作为配套设施提供给全体业主使用，并未因为它们未进入公摊面积就当然属于开发商所有。本案争议的地下车位同样是作为配套设施，未进入公摊，属于全体业主共有。被告一把建筑物面积是否进入公摊作为确定权利归属的依据不能成立。
3、小区车位修建成本进入了商品住宅的建安成本,计入了商品住宅价格，理应归业主共有。
1992年国家物价局、财政部和中国人民建设银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第5条，在列举商品住宅的价格构成时，将“非营业性配套公共建筑”的建设费列为商品住宅的成本之一，第6条又明确规定“住宅小区内的营业性用房和设施”的建设费用不计入商品住宅价格。这就意味着非营业性配套设施归小区业主所有，而营业性配套设施归开发商所有。显然，争议的地下车位是为小区全体业主服务的，属于非营业性配套设施，其建设费列为商品住宅的成本之一，计入商品住宅价格。业主向开发商购买商品住宅的同时，支付的对价中已包含非营业性配套设施的成本，这些配套设施归小区业主所有，开发商没有所有权。我的当事人正是看中了“文萃苑“小区交通便利，车位充足才购买。当时同地段车位配比低的楼盘均价仅2500元左右，“文萃苑“小区因为车位配比充足却卖到5500元。显然，小区车位作为配套设施的价值已体现在房价中。
4、车位占用的地下空间属于小区业主，开发商无法取得车位所有权。
《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。小区土地使用权出让在《物权法》实施以前，《国有土地出让合同》并未对土地使用权分地表、地上和地下分别设立，小区业主共同取得了整个小区的全部土地使用权后，被告一没有取得车位的土地使用权份额，也就无法拥有车位的所有权。
小区业主拥有完整的建筑区划内的建设用地使用权，包括地上、地表、地下。车位占用的地下空间属于小区业主共有，车位自然不可能属于开发商，而应属于全体业主共有，开发商无权销售。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。开发商违反此规定，将业主共有共用的，自身没有所有权的地下车位出售，处分车位行为没有法律依据，《车位买卖合同》应当撤销，二被告应当返还18万元车位购置款。
第二点：被告二明知该地下车位属于公共配套设施，伙同被告一出售，存在过错，应当承担责任。
按照《物业管理条例》，物业管理公司在承接验收手续时，开发商应向其移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。据此，被告二作为具有相应资质的专业物业管理机构，有取得相应职业资格证书的物业管理人员，对小区内哪些属于公共配套设施，应该是很清楚的。被告二对本案争议的地下车位属于配套设施，开发商没有该地下车位的产权，也应该是清楚的。既然被告二知道被告一没有地下车位产权，在被告一意图出售该车位时，被告二本应维护全体业主的合法权利，阻止不法行为，通知全体业主，却伙同被告一将车位处分，原告有理由相信被告二存在过错，应当承担责任。原告试问被告二：你到底是开发商的物管公司，还是全体业主的物管公司？
第三点：根据合同一般的解释规则，购房合同未约定归属的小区车位也应归全体业主共有，开发商没有所有权。
《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
购房合同中，原被告双方未约定小区车位的归属。原告认为，小区车位没有约定归属的，应当解释为归小区全体业主共有。理由如下：1、开发商掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定地下车位的归属，便应推定开发商已经放弃主张车位权利。2、房屋销售合同是开发商单方起草的格式合同，如果没有约定归属发生争议，依合同解释规则，应当做出不利于开发商的解释。
综上，浙江耀江房地产开发公司并无***车位的所有权，其出售该车位的行为没有法律依据，望贵院依法判决，维护原告的合法权益。

代理人：浙江**律师事务所
钱**律师
2007年12月