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《浙江省人民防空工程平时使用管理办法》规定：《人民防空工程平时使用证》有效期限为五年。
《杭州市人民政府办公厅转发市建委关于进一步加强杭州市停车场（库）建设管理指导意见的通知》规定：如果业主、物业使用人要求承租车库的，开发企业不得以只售不租为由拒绝出租，每次租赁合同期限最长不得超过五年。
在学校的出售港湾家园地下车库的通知中有以下法律问题应由学校给予澄清：
1.在通知中没有明确业主购买车库后的实际使用年限,即使按法律规定也最多只有五年时间,五年时间就要12万元啊!业主的知情权已经被严重践踏,所以,以12万元的价格出售车库明显违法,而且严重损害了购买车库者的权益;
2.恒业房地产开发公司作为港湾家园的开发商,建造小区地下人防的防空洞是开发商必须履行的义务,是否出售必须征得业主和物管的同意,实际上,恒业房地产开发公司和学校并没有在出售车库前向业主征求意见,且物管在没有获得小区验收前是没有合法物管身份的,它只是开发商在房屋验收前所必须履行的一项物管义务.物管的身份都没有确立,哪里来的所谓征求意见;
3.按照有关法律规定,即使防空洞可以向业主出售,也只能在杭州市人防办的批准下按比例出售其中的一部分,而非全部,义务的部分不属于开发商的投资。但学校的通知中却是按全部来出售,而且也没有公布杭州市人防办的批复件.这样一来,势必给购买超出比例车库的业主带来无尽的法律与经济上的纠纷;
4.港湾家园的房子是商品,不是学校内部的资产和建筑,通知中所要收的12万元车库费,只有学校住房工作委员会和房产处的同意,而没有经过杭州市物价局的审批,另外,港湾家园属于经济适用房价格区域范围的社区,按照杭州市经济适用房小区内车库的价格惯例,一般为6万至8万元区间,学校定的这个12万元远远超过这一标准,因此,存在价格暴利;
5.根据有关法律规定,即使地下人防工事内可以车库形式出售,但也可以按月按年出租,出租价格一般每月在200元-300元,而在学校的通知中只有出售,没有出租;
6.一般来说，人防办都是将使用的责任和义务交给某一个法定实体组织或物业公司对外出租，由他们向人防办办理使用证、交使用费。而对外出租的受益主体应该是属于业主，租金用于人防工程维护管理、水电人工和小区维修基金,这些,在学校的通知中都没有说明.现在,学校的房产处和住房工作委员会不是法律意义上开发商,港湾家园的开发商是恒业房地产开发公司,所以学校无权发通知定价格,而应由恒业房地产开发公司来进行,故学校的这个通知可视为无效.即使由恒业房地产开发公司来进行,也要由恒业房地产公司交给该小区的物业管理公司来实施出售或出租;
7.如果恒业房地产开发公司和学校确实在小区地下在建造了人防工事外,又自行出资建造了地下车库,那么,他们就要把这些开发建造的所有文件和证明材料向全体港湾家园业主公布,包括地下车库的数量是多少,具体位置分布,以证明他们有权向业主出售. |
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发表于 2009-9-14 10:42
