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三个问号抛向杭州地铁房产

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发表于 2009-9-15 10:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
来自国内地铁界的专家宣布,总长47.97公里、初步概算220.76亿元的杭州地铁1号线初步设计“过关”。

  这是10个月前杭州地铁领到“出生证”后的又一个实质性进展。据悉,初步设计通过后,地铁就可以进入报建、征地阶段,条件具备就可以开工了。

  一时间,杭州楼市又开始躁动起来,有人说,郊区楼盘又要发烧了。但是,从初步设计到开工到通车,杭州的地铁一号线究竟离我们有多远?即使地铁通车,地铁周边的地块是否均衡受益?杭州人的地铁生活何时真正来临?在此,我们收集了国内地铁城市的一手资料和专家观点,做了深入的调查。
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 楼主| 发表于 2009-9-15 10:08 | 显示全部楼层
问号一:从设计完毕到通车究竟需要多长时间

  取决于资金到位时间

  此次确定了杭州地铁1号线的初步设计方案,确定下来的线路总长为47.97公里,是国内其他城市首条地铁线路的两三倍。据杭州市地铁集团相关负责人透露,此次地铁1号线初步设计概算为220.76亿元。

  从线路长度和资金量看,杭州地铁一号线的规模的确大于国内其他已开通地铁的城市。北京地铁一号线(火车站——苹果园站),全长23.6公里,上海地铁一号线全长21.35公里,天津地铁一号线全长26.188公里,深圳地铁一期工程线路全长21.8公里。从投资量看,深圳一期工程不过115.53亿元,上海一号线则不过65.53亿元人民币。

  地铁从开工到通车,一般需要多长时间?像深圳一期工程,于2001年3月全线动工,2004年12月28日建成通车。从开工到通车,需要近4年时间。杭州地铁刚通过初步设计,那么从初步设计到开工再到通车,又要多少时间?北京地铁五号线全长27.6公里,于2002年8月15日完成初步设计,当年年底,地铁五号线就全面开工建设,2006年建成通车。

  既然资金量、线路长度杭州领先于兄弟城市,那么杭州地铁一号线预计工程时间是否也会大于这些城市?曾经有“2011年通车”的说法,参与地铁设计的一专家认为,虽说线路长,但如果资金能够按计划到位,九堡至临平和下沙的两个分段可以同期施工,施工时间倒不是问题。杭州地铁现在主要面临的是资金问题。
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 楼主| 发表于 2009-9-15 10:08 | 显示全部楼层
问号二:沿线楼盘都能被带动吗

  郊区明显,豪宅受益有限

  “地铁一响,黄金万两。”这句话不假,地铁的开通对沿线期房价格和物业发展来说,都会使其有较大的增长空间。有资料显示,广州地铁于1993年开工,开工当年和第二年,广州地铁一号线沿线物业升值15%~25%,1999年一号线正式开通后,地铁沿线物业再次升值15%~25%。

  但是,沿线板块和楼盘是否均衡受益?

  从国内已开通地铁城市看,地铁带动的主要是郊区楼盘。市中心区域由于交通便利,社区与轨道交通站点间的步行距离和房价的关联性并不强。距离轨道交通站点的远近直接决定沿线楼盘房价高低的现象,越往郊区越明显。从杭州地铁一号线线路图上看,滨江、下沙和临平3个郊区板块受益较大。九堡因为是处于两个分线路交汇处,受益也较大。

  另外,从上海等城市看,地铁并非影响沿线楼盘价格的唯一原因,社区附近的商业、交通等配套建设是否完善成熟也起着举足轻重的作用。如果该区块的教育、医疗、商业等配套尚不成熟,地铁仅仅解决的是交通便利问题,那么,地铁的效应并不明显。

  还有,地铁对豪宅、别墅的拉动作用也很有限。人流多的地方,并不适宜开发豪宅。国内先后有过多起因通地铁而放弃原来开发别墅方案的例子。
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 楼主| 发表于 2009-9-15 10:08 | 显示全部楼层
问号三:郊区的地铁生活何时真正到来

  需要5年甚至更长时间

  也就是说,真正的地铁生活还在于这个区块的真正成熟。那么,等地铁一号线通车了,周边的区块何时才能成熟?
一个区块的成熟少则3年,多则10年。现在,杭州地铁沿线的郊区,楼盘开发都正在兴起。而一个区块的成熟要经历3个阶段:一是这个区块的楼盘开发量已到一定程度;二是居民装修好房子入住;三是人气旺起来后才会吸引商家医院学校进入。届时,区块才会真正成熟。

  蒋村的成熟就经历了10年左右的时间。汤海孺说,蒋村的基础设施是1992、1993年开始建设的,1996年其划归杭州后,道路设施才到位。可是,这个居住区的成熟和价值体现却是近几年的事。

  莘庄因上海地铁一号线而成名。上海的地铁一号线1994年通车,拉近了莘庄与市中心的距离,使莘庄吸引了大量人口入住。但人口急速膨胀后,公共社设施特别是环境、卫生、教育,还有娱乐、商业设施没跟上,使市区过来的人有点不适应。就算是现在,莘庄除了北广场有一定的商业规模外,其它板块的商业都还刚起步。
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 楼主| 发表于 2009-9-15 10:09 | 显示全部楼层
现在的郊区房产大可不必因地铁而躁动不安,因为郊区要真正感受地铁生活带来的方便性,还需要时间,也许5年,也许更长时间。
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发表于 2009-9-15 10:40 | 显示全部楼层
不奢望吧    啥时候来啥时候享受
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发表于 2009-9-15 10:41 | 显示全部楼层
呵呵
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发表于 2009-9-15 10:48 | 显示全部楼层
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发表于 2009-9-16 10:47 | 显示全部楼层
:emo203_
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