涨不动了 杭州楼市放慢脚步

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房价经过一轮快速疯涨之后，或许又进入了一个新的盘整期

　“银十”伊始，土地市场“低调”开局
　　一直如飞驰列车般的杭州土地市场，骤然减速。“银十”之始，土地市场巨变，传递给购房者一个信号：持续数月，由地价飙升推动的房价飙涨，或许会因为10日土地市场的意外“低调”，而开始止步。
　　9、10两月：杭州宅地供应量达到206万平方米
　　10月10日的杭州土地大战已平稳度过。10月另外两次土地出让将于27日、29日举行，所要出让的依然不乏“优质”地块，例如市中心的灯塔单元、庆春广场等地块，还有位于之江度假区的大面积宅地。
　　据统计，杭州9月、10月两个月出让的住宅土地可建建筑面积总计将达到206.2万平方米。9月份，杭州主城区共公开出让20宗土地，总面积753.5亩，总建筑面积119万平方米，其中住宅用地可建建筑面积94.8万平方米。10月份，杭州主城区将出让15宗822亩土地，可建建筑面积150.9万平方米。其中，住宅用地12宗，699.3亩，可建建筑面积111.4万平方米。
　　开发商：
　　杭州楼市将降温走稳
　　再过10天，就是一年一度的房地产盛事——省房博会，这场盛会历来是楼市的风向标。10日下午杭州的土地竞拍，很显然，是敏感时期的一场敏感的土地拍卖，而且，拍出了一个个很“敏感”的价格。10日下午的地价“意外”拍低，会不会成为接下去杭州楼市的一个风向标，影响当前仍然过热的楼市呢？
　　同人置业董事长冯建德认为应该会。政府推地，地价也不高，面粉没有贵于面包，这是个好现象。七宗地都处于现阶段购房者非常认可的热门区域，没有开拓性的地块，都可以找到价格、价值的参照坐标。几乎每一块土地都是土地加上建安及其它成本，恰好在现在市场可接受的价格以内。冯总表示：作为开发商也不希望市场疯涨，理性的平稳增长的房产市场才最有利于房企发展的。这次的拍地也许就是一个市场趋于稳定的前奏。
　　对于10月10日的拍地的结果，华联发展集团杭州管理总部副总裁钱伟中也发表了自己的意见。钱总分析：“本月10日的拍地结果说明了面对目前杭州楼市的发展太快，政府正在采取措施。加紧推地目的就是缓解用地紧张，希望未来有稳定发展的市场。虽然短期内不能起到抑制房价的作用，但是相信能够在一两年内可以帮助市场回归到理性道路上。后市很有可能将在量价两方面双双趋于平稳，当然，也不太会出现急跌的局面，价格和需求的相互博弈最终将形成一个相对稳定的市场。”
　　土地价格回落
　　直接抑制楼市大幅涨价
　　虽然行内人士都不承认地价与房价的直接关系，但土地市场价格的回落还是对一些在售楼盘的定价产生了影响。就在10月份之前，高涨的地价一次次托起了房价。当欣盛房产以近万元/平方米的价格夺得滨江·万家花城北面的宅地后，新交付的万家花城在二手房市场的价格立刻涨到20000元/平方米；当桥西一带的宅地楼面地价过万元，一直滞销的南北·西岸来了个咸鱼翻身；当笕桥黎明村、草庄地块被万科、滨江瓜分，楼面地价一记刺破万元线，即将开盘的原筑壹号愁的不是卖不出，而是怎么摆平僧多粥少的问题……
　　这次恰恰相反。初现理性的地价让周边在售的楼盘再无大幅涨价的底气。丁桥51号地块5524元/平方米的楼面地价，非常“廉价”。在低价成交的丁桥地块面前，新开盘的天阳·观筑没有“跳空高开”太多，销售均价不到万元/平方米，比前次开盘的价格只做了小幅上调。相比观筑，更为“纠结”的恐怕是在三墩地块附近的金地·自在城，53、54号地块分别以7012、7280元/平方米的楼面地价成交，地价比2007年峰值时还要低，可新开盘的自在城公寓均价要16000元/平方米，在购房者眼中，明显存在着价差，让这个比面粉价格高出许多的面包多少有些尴尬。
　　专家预测：
　　接下来杭州楼市不会继续疯涨
　　动力地产副总陈中文分析：从近期出台的各类政策看，局势不够明朗。中央政府和央行多次强调，坚持适度宽松的货币政策和财政政策不变，但对于信贷结构加强了监管。二套房贷政策不断收紧。种种迹象表明：房地产行业再次深度调整，但利好愈来愈少。政策取向出现拐点的可能性越来越大。基于此，开发商拿地也越来越理性。
　　就后期楼市走势来看，目前市场呈明显的胶着状态。预计这样的态势将持续到2010年上半年。
　　一、开发商在经过今年几个月的资金大力回笼之后，底气十足，有足够的资本将价格扛到明年年中，甚至更长时期。而且今年地王频现，也使得短期内出现降价的可能性变得渺茫。
　　二、投资客持房观望。显然，今年的楼市异常火热，很大程度上得益于投资客托市。虽然杭州楼市整体价格并未出现大幅上扬，但局部房价增幅明显，尤其是地段好、产品优的楼盘，价格之高已经让市场难以承受。在这种情况下，投资客不会再出大手笔入市，但鉴于政策走势不明朗，房价难以下行，出手卖房的可能性也不大。
　　三、购房者持币观望。尽管杭州的刚性需求比较雄厚，但面对如此之高的房价，也只能持币观望。即使能够承受高房价的购房者，对于房价走低的预期，也使其不会贸然出手。
　　四、决策者抉择难断。尽管目前宏观经济形势好转，但局势非常微妙。宏观经济与房地产行业倒挂的矛盾非常突出。面对这样的局面，政策决策者亦不敢贸然出台相关政策。
　　上述各方的博弈过程，将持续到明年上半年。在这之前，房地产行业，尤其是杭州楼市，不会有明显改观。尽管如此，行业风险却愈来愈大，博弈各方也将愈来愈理性。
　　如果把视线放宽至杭州之外，我们就可以发现，以北京、上海为首的国内不少城市近两个月来纷纷陷入了楼市僵局出现滞涨，成交量持续收缩，一些城市甚至已经出现了量价齐跌的局面。杭州市房地产中介协会副会长邓力也认为，今年接下来的几个月，二手房成交量将难再创新高，原因是之前的大半年需求和房源消耗都很大，同时目前银行按揭政策越来越紧，二手房成交后劲乏力。但成交量也不会下跌很多，主要是因为房产交易的税费优惠政策期限在今年年底，有不少刚性需求会赶这趟“末班车”。而由于供需没有前几个月紧张，接下来的房价上涨幅度也不会有之前这么大。

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