做学问嘛，先要来假设：
1、2008年，一套100平方米房子，钢筋混凝土结构，60年产权（真是捡到宝了！），1万/平方米，房价一直不跌；
2、贷款优惠年利率4.158%（60年不变，比香港可享受到的条件还多10年）；
3、甲乙两人经济条件相同，家庭月收入15000元（要达到房贷收入比0.5:1的要求，且要娶一个好老婆），甲买房，乙租房；
4、本范例涉及的投资收益率一律60年不变，遇通货膨胀一样不变（实际上它就是比无风险收益率还要低的收益率，因为房价如果一直如此坚挺，拉一只猴子来选择投资资本市场上的时机，赚的也不会比这个少）；
5、本范例内未考虑的其他影响要素对甲乙两人相同。
所以：
1、甲首付30万（也要攒5年啊），每月付等额本息房贷4300元，20年还清贷款（时间越短，每月还贷额越大）；
2、甲装修住房花15万左右，购房手续费5万左右，两者合计算20万（不算高吧？）；
3、乙付租金3000元/月（一般情况下是想住哪就租哪的房，而且是精装修），其他就没了。
结果：
1、第1年至第20年，乙每月比甲省1300元，年省15600元，全部在年末存1年期定期存款，利率2.25%，用FV函数计算59年终值加第60年省下的：
FV(2.25%,59,-15600,0,1)+15600=194.1427（万元）；
乙省下的首付30万投资10年期国债60年，利率3%，最后得到：
300000*(1+3%*10)^6=144.8043（万元）；
乙省下的装修手续费合计20万，投资10年期国债60年，利率3%，最后得到：
200000*(1+3%*10)^6=96.5362（万元）.
2、第21年至第60年，甲每月4300元房贷已付清，可一样用于投资10年期国债，最后得到：
FV(2.25%,39,-51600,0,1)+51600=329.1367（万元）
综上所述：
乙在60年后共得到194.1427+144.8043+96.5362=435.4831（万元）；
甲在60年后共得到329.1367万元投资收益和总价值为0的房子（因为钢筋混凝土房子的经济适用年限最高为60年，残值为0，而固定资产必须计算折旧，涨价的仅仅是土地——政府在收土地增值税哪！这也说明了为什么不是叫做房价增值税），有特色社会主义必然将土地收回去，至少你还要再交点钱，才让你这个主人重新在你待了60年的土地上空再建一间房子（注意，是一间不是一栋，因为那块地上面可能有几十个人甚至成百上千的人！其他人不乐意在那建的话，你就完了，哭去吧！）
最后，你还得为政府每天做祈祷，祷告2068年的时候土地没有贬值，即便那时候中国人口有减无增，所谓的人口红利已然不再，老龄化社会如日中天。
两相比较之下，买套房子过60年，租房比买房多赚435.4831-329.1367=106.3465（万元）实在不是梦！
注：若有计算错误之处，请指正。 |
发表于 2009-10-22 08:42
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