楼市优惠政策止续争议巨大 可能面临最后冲刺

是谁在奔跑

　房地产界的目光正向2009年12月31日聚焦。　　2008年国办131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)中部分优惠政策即将到期，时间节点指向2009年12月31日。
　　政策执行近一年来，中国房地产市场经历了巨大的变化。楼市在2008年跌入低谷，却在2009年迎来巨大反弹。“2008年北京市场二手房交易量仅有6万套，而2009年前10个月即超过20万套。”21世纪不动产首席分析师孟奇告诉本报记者，这是近年来，中国房地产市场最火爆的一年。
　　优惠政策令大多数购房人受惠，也让中介公司和地产公司创造了历史最佳业绩。但孟奇和大多数业界人士一样存在着担心。“如果取消，明年形势可能会很严峻；但如果不取消，房地产市场过热也是一种伤害，不利于长期发展。”
　　业内热议优惠政策止续之时，楼市成交量已止住前几月的下跌，呈现“翘尾”态势。最新的数据显示，京、沪、穗一手住宅市场在国庆长假后均有集中成交。业内认为除了与传统旺季的供应较大有关外，更与近期市场关注的房贷、税费等政策即将到期有关。

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　　该止还是该续？
　　业界的担心
　　2008年，各地政府和中央政府部门先后出台了一系列鼓励住房消费的政策，涵盖信贷、税收和收费等方面。
　　美联物业研究显示，一旦12月底营业税减免政策取消，二手房交易由此增加的成本，不会恢复到政策颁布之前，而会远远高于此前。美联物业市场部总监张大伟告诉本报记者，目前得到的消息，大都认为营业税优惠政策不会延期的可能性非常大。举例来说：若2008年一套5年内住宅的成交价格为100万元，需要缴纳的税费约为：5.5%的营业税2.2万元、个税0.4万元、契税0.6万元，合计为：3.2万元。而一旦恢复优惠以前的政策，二手房成交税费将成倍上升：按照100万左右的总价缴纳5.5%的营业税5.5万元、个税1万元、契税1.5万，总计约8万元。
　　被认为影响更大的是房贷政策的调整。2008年底前房贷利率实行的都是基准利率8.5折的优惠标准，而2009年出台了7折利率优惠，使得商贷的利率仅比公积金利率高0.29%。业界预计，经过一年的暴涨，这一优惠政策很可能恢复到去年的8.5折优惠。北京美联物业市场研究部经过计算，以贷款60万20年计算，8.5折与7折房贷优惠利率相比，月还款额将会上涨290.30元，总利息差额增加69671.23元。张大伟认为，7折利率优惠的取消，影响明显要大于营业税优惠的取消。
　　开发商也很关注这一政策变化。上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭说，近日频繁参加一些主管部门召开的调研会，很多开发商在会上表示，政策尚未确定方向，很难做明年的开工计划。
　　有关政策的止、续之争，已进入白热化的阶段。

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止、续之争　　在支持政策应续期一派中，浙江大学公共管理学院副教授苏振华的观点较具有代表性。他认为，住房乃是最重要的民生产品之一，在福利分房的住房保障体系被取消之后，在经济适用房和廉租房供给远远不能满足居民住房需求的事实之下，商品房市场承担了住房保障制度的功能。这原本是政策目标的错位，却是不得不面对的事实。因此，房地产政策的制定，至少应该在两种目标之间达成一个平衡：一方面须维护房地产发挥经济引擎作用，促进房地产的产销两旺；一方面又要充分考虑到商品房供应的住房保障功能，在目前惊人的高房价之下，政策目的应该是尽量减轻一点居民的买房负担，让居民还能够买得起房。 　　苏振华认为，以往的政策，更多的是关注前者，而对住房的民生性质关注得太少了。倘若立足于这两种政策目标，那么至少对自住型和改善型住房信贷实行优惠、首付比例降至20%、利率打七折的政策应该延续下去；甚至，调整二手房交易营业税的措施也应该得以继续，因为这一政策客观上加速了二手房的流通，对减轻居民的购房压力仍然是有所裨益的。 　　中金首席经济学家哈继铭在接受本报记者专访时也表示，营业税优惠政策不应取消，应制度化，长期稳定下来。“(房屋转让所缴纳的营业税)很少有国家规定是以5年为期的，最长的是德国，规定是3年，一般国家都是1年。”哈继铭认为，政策频繁修改会给投资者带来无所适从感。 　　中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军支持优惠政策取消。他在接受本报记者采访时说，尽管房地产业对GDP增长有巨大的贡献，但经济应该均衡增长，不应过于依赖某一个产业。“这是从美国次贷危机中应该吸取的教训，美国经济此前的发展过于依赖金融业，最终导致危机的出现，而中国经济发展也不应过于依赖房地产业。”赵锡军认为应该对政策做出结构性的调整，长期优惠不利于行业发展。 　　反对者还提出，地方政府救市政策令消费者的心态再度变得盲目，并助推了房价上升。地方政府救楼市，令消费者失去理智，令观望者提前入市，令开发商提价而沽。助长了开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等不良行为，助长了消费者恶意炒房行为，延缓了房产市场步入健康有序的发展步伐。 　　哈继铭认为，“如果宣布优惠政策不延期，楼市交易量短期之内肯定会大幅度上升。” 　　对于优惠政策是否将延期的问题，主管部门从未公开表态。“稳定”二字，却多次被提及。9月11日至13日，在澳门举行的2009中国房地产(澳门)论坛暨国际房地产融投资洽谈会(下称论坛)上，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠表示，下一步房地产政策将保持稳定，将加大对房企的信贷融资支持，去年国务院办公厅下发的131号文件的各项信贷、税收优惠政策，在一年期未到时不会提前取消。 　　知情人士告诉本报记者，建设部内部近日已下令，在中央经济工作会议未定调之前，各官员不能在任何场合发表对优惠政策存、续的看法，以免引发市场异动。而房地产的调控政策，也通常由多部委共同下达。

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　　不必过多担心住房需求
　　跳出优惠政策的“止续”之争，中国房地产将会沿着怎样的道路发展？
　　哈继铭认为，政策可做出调整，但不会给中国房地产市场带来很大的冲击。待购房者不会因为7折优惠利率的取消而买不起房子，而相比之下利率的上升会低于通货膨胀率的上升速度。另外，明年通货膨胀率将会明显高于今年。中国的消费者还是会倾向购买资产来抵御通货膨胀。
　　不必对房地产需求下降抱有过多担心。哈继铭分析说，两个短期因素和两个长期因素将作用于房地产市场和中国经济。短期因素是，2010年居民收入增长将比2009年快，预计GDP增长将超过9%。另外一个因素是，房地产交易量在2009年大幅提升，相应会带来更多的衍生需求。例如家电、汽车等需求。即使因为房贷优惠利率政策取消，2010年住房衍生需求也将为GDP增长做出巨大贡献。
　　哈继铭所指的两个长期因素是，农村消费的城市化以及婴儿潮所带来的影响。“不要小看2000万农民工回乡务农的影响，他们将把城里的生活方式带到农村，刺激其它农民的需求，加快农村基础设施建设步伐。”哈继铭说。而农民收入上涨的加速度在2009年已经超过城市居民。此外，婴儿潮中，上世纪50至70年代出生人群，在中国人口中占比最高。这些人群的子女未来有婚配需求，买车、买房也是必然趋势，财富将从50至70年代出生的高储蓄人群转移到这些低储蓄人群中。虽然中国未来进入老龄化社会将不可避免，一个人手中可能继承多套房产，但是购房者显然已经陷入“囚徒困境”，争相买房。
　　哈继铭认为，不能一味通过政策来打压需求，并不只有“自住”才是真实需求，需求是多样化的，应包括投资需求。而当前很多购房者购买房产是为了弥补医疗和教育体系的不足，通过购买房产来获得这些资源。

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