富阳-业主大会文件

农闲 · 发表于 2006-3-29 14:46

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（试行）





操


作


手


册











富阳市建设局制








住宅小区首届业主大会、业主委员会成立操作程序





第一步：核实业主大会的成立条件


一、业主大会成立的条件：物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会。


1、入住率达到60%以上的；


2、入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的。


依据：《杭州市物业管理条例》第九条


二、只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。


依据：建设部《业主大会规程》第四条


三、一个物业管理区域成立一个业主大会。


依据：《物业管理条例》第九条


四、物业管理区域的划分由物业行业部门充分考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素后确定。





第二步：业主大会筹备组的设立及其组成人员公示


符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区（尚未设立社区的，通知<街道办事处或镇人民政府>）。社区接到通知后30日内，在街道办事处（镇人民政府）领导下会同物业管理行政主管部门（富春江经济开发区范围的为开发区建设分局）组建业主大会筹备组（以下简称筹备组），并以公告形式张贴 (附件一)。物业管理行政主管部门重点做好监督指导工作。


筹备组成员由业主代表、建设单位组成，可视区域大小确定人数，其成员原则上由5～7人（社区代表1名、业主代表3～5名、建设单位代表1名）组成。社区、建设单位成员，由其单位委派，业主代表在自荐的基础上由社区负责推荐，并进行公示（附件二、三）。筹备组名单正式确定后，在物业管理区域内以公告形式张贴（附件四）。筹备组的组长一般可由社区代表担任。


依据：1、建设部《业主大会规程》第五条


2、《杭州市<关于业主大会及筹备组组建工作指导意见>（试行）》第二条第一、二点





第三步：做好业主大会筹备工作


一、筹备工作内容


（一）开展宣传发动等工作


1、广泛宣传国家、杭州市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等成立业主大会有关的法律、法规和规范性文件。


2、宣传、教育、引导业主在国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务。


3、确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数（附件五），并公告。


4、参照政府主管部门门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）（附件六）和《业主公约》（草案）（附件七），并发布征求意见公告（附件八）。


5、在充分征求业主意见的基础上公布业主委员会候选人名单、业主

[此贴子已经被作者于2006-3-29 14:47:51编辑过]

农闲 · 发表于 2006-3-29 14:48

[em01]
委员会产生办法和选举方式。
6、选定首次业主大会会议召开的形式，并公告：
（1）采用全体业主集体讨论形式（附件十四）；
（2）采用业主代表集体讨论形式（附件十五、十六、十七）；
（3）采用书面征求意见形式（附件十八）。
7、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容，并公告（附件十九）。
8、其他准备工作。
以上内容应在首次业主大会会议召开15日前完成，并以书面形式在物业管理区域内公告。
依据：《业主大会规程》第六条
（二）业主身份认定的依据
1、业主大会由本物业管理区域的全体业主组成，业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。
2、房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门办理的新建商品房屋产权初始登记确认。
3、房屋所有权属二人以上共有的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。
4、单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。
（三）业主大会投票权的计算
1、住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，实行一套一票。非住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。
依据：《杭州市物业管理条例》第八条
2、单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30％。
依据：《杭州市<关于业主大会及筹备组组建工作指导意见>（试行）》第五条
3、非首次业主大会投票权的确定由《业主大会和业主委员会议事规则》明确。
依据：建设部《业主大会规程》第十条
（四）当选业主委员会委员的条件
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会会议议事规则、业主公约，模范履行业主行为；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。
依据：建设部《业主大会规程》第二十一条
（五）业主委员会委员的产生方式及人数设定原则
1、筹备组发布业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的征求意见公告（附件九），多数业主无异议的，发布正式公告（附件十）。
2、业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和筹备组或业主推荐（附件十一）的方式产生并将自荐、推荐的候选人名单和个人简历书面张贴公示（附件十二），无异议后，由业主大会筹备组按一定比例确定候选人名单，并公告（附件十三）。
3、业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定，可差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选，当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1：2的办法重新选举产生补足。
依据：《杭州市<关于业主大会及筹备组组建工作指导意见>（试行）》第六条
（六）首次业主大会内容 
1、通过议事规则和业主公约；
2、选举业主委员会；
3、决定选聘、解聘物业管理企业；
4、决定专项维修基金使用、续筹方案；
5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
6、其他。
依据：建设部《业主大会规程》第九条
（七）业主大会会议的形式
1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
依据：建设部《业主大会规程》第十五条
2、采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会全体会议和业主代表会议。

[此贴子已经被作者于2006-3-29 14:48:26编辑过]

ydswj · 发表于 2006-3-29 14:48

[em17][em17]

农闲 · 发表于 2006-3-29 14:48

[em02]太大了,请点击上网查看

[此贴子已经被作者于2006-3-29 14:50:24编辑过]

大岭人 · 发表于 2006-3-29 15:01

费心了！[em17][em17][em17]

农闲 · 发表于 2006-3-29 15:19

闻老好些了吗?注意八要累着,慰问先,您为云顶辛苦类[em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23][em23]

fjj · 发表于 2006-3-29 15:25

谢老农！[em17][em17][em17][em22][em22][em23][em23]

dollar1606 · 发表于 2006-3-29 15:41

谢谢[em17][em17][em17]

一年四季 · 发表于 2006-3-29 16:35

谢老农！

onlyu · 发表于 2006-3-29 16:38

[em17][em17]

秋日的私语 · 发表于 2006-3-29 17:07

[em23][em23][em23]

闲人hhy · 发表于 2006-3-29 17:18

老农费心了辛苦[em27]

fly.pig · 发表于 2006-3-29 17:44

再次感谢老农，闻老等为全体业主做出的贡献

云顶村民 · 发表于 2006-3-29 21:05

<DIV class=quote>以下是引用梦中云顶在2006-3-29 18:29:32的发言：

谢老农！！
有章可循，事情就好办了。</DIV>

[em17][em17]

米南宫 · 发表于 2006-3-29 21:08

农兄闻老辛苦拉，慰问闻老，祝闻夫人早日康复。[em23][em23][em23]

chestnut · 发表于 2006-3-29 23:23

<TABLE fixed; WORD-BREAK: break-all" width="90%" border=0><TR><TD 11pt; LINE-HEIGHT: 19pt" width="100%"><img src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/topicface/face1.gif"> 
农兄闻老辛苦拉，慰问闻老，祝闻夫人早日康复。<img src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em23.gif"><img src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em23.gif"><img src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em23.gif">
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实事求是者 · 发表于 2006-3-30 14:26

老农是属于干实事的人,而且非常的认真顶真,思想境界也很高,是本村的优秀良民高素质良民.我们不能忘了他的.....是个感动全村人的人.....[em17][em23][em23][em23]

hahaxixi · 发表于 2006-3-30 16:51

真心谢谢老农！

合生百货 · 发表于 2006-3-30 17:13

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业主A · 发表于 2006-4-4 09:55

每位野猪看仔细

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