万科与绿城谁能走的更远？

买了再卖

在中国楼市的版图上，绿城已经俨然是一支不可忽视的力量。熟读《三国》的人似乎可以从绿城的发展中窥看出这样一种“诸侯”成长的映射。
绿城长大了，在经历15年的快速成长后，成为今天地产界的“巨人”，它将那些一年前与彼比肩的“大鳄级”企业抛向视线的远处。仅仅用了1年时间，绿城的销售金额由2008年的152亿元跃升至2009年的531亿元；保利地产的则由2008年的205亿元跃升至2009年的430亿元，超过中海地产的413亿元，而万科已经不动声色地刷新到了634亿元。
尽管万科和绿城的主攻专业都是住宅，但两家公司在具体产品定位上的区别很明显。有人特地把万科和绿城作了全方位的对比，例如从产品上来看，“万科的产品，没有个案，现在更是提倡工厂式模块化开发，以后造房子和搭积木没区别；绿城的产品，都是个案，每个项目的厕所装修宋卫平都看，住宅已经升级了三代，至少在方案阶段，算得上纯手工作业。”不仅仅是产品形式的鲜明对比，从产品销售单价和客户群分布上，两家企业也存在明显区别。绿城2009年的销售单价达到14530元/平方米，而万科只有9431元/平方米。
似乎从纯粹的销售价格上看已是经纬自现，产品品质的差异也能从重窥个端倪，然而评价一个企业优劣并不能仅仅从这样一组简单的数字上完全体现。
我们如果了解一下最近五年来中国房地产企业的纳税额排行，我们可能会做出一种与此相左的判断来。连续几年，万科在国家税务总局公布的《中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜》名列榜首，在《中国企业集团纳税五百强排行榜》中，万科位列百强。曾经传说万科一些员工愤愤不平说，“就见大家比销售，谁来比比纳税额？”
在2010年，房地产企业首先面临的可能就是宏观调控的影响。如果说2009年中国房地产市场的突然火爆和信贷环境导致的宽松甚至过度宽松的流动性有很大关系，那么2010年房地产公司信贷和资本市场融资以及再融资两大关口的同时收紧，对这些2009年下半年以来狂飙突进的房地产公司又意味着什么？2010年会不会重演2007年底开始的房地产全行业盘整局面？这也许是2010年最大的悬念。
绿城2010年销售目标是585亿元。一般来说，200个亿的土地大概可以带来500个亿的销售额。而2011年绿城有1400亿的可售房，如果完成70%，就可以达到1000亿的销售额。如果想快速触碰1000亿的这条线，绿城会与其他公司在1000亿的水平上争夺第一的位置。这个第一名是业务数量的第一名和品质的第一名。
宋卫平表示绿城的最大优势在于品质，这方面目前还没有竞争对手。“因为能像我们这样做事的只有我们一家。这么多年我们把房地产看得很神圣，但我没有看到其他哪家公司把房地产看得很神圣，这是我们最大的优势。”
从销售金额上来看，宋卫平所说的2011年达到1000亿元销售额并且超过万科的目标，在政策环境平稳宽松、市场向好、绿城本身经营管理方面没有出现大问题的前提下，实现的可能性还是不小的。因为从单价来看绿城占了不少便宜，多卖1平方米取得的销售金额，万科要卖1.5平方米才能赶上。
可如果我们仔细研读近年来万科的做法，我们可能就会发现万科已不再执著于保持销售金额和销售面积的龙头地位，反而将扩大酒店、商业地产等持有型物业的开发比例，不在乎这一举动可能对销售面积和金额等数据造成的影响，并着力转向住宅产业化和绿色住宅开发，意图在这些前沿领域取得行业标准的制定权。
对大多数房地产公司而言，利润当然是越高越好，价格是能卖多高绝不卖低。像万科这样的公司，竞争的层次已经不是在销售金额、销售面积、土地储备这些数据上了，也不是利润的最大化，而是利润的平滑和持续性，比如说今年完成多少，明年可以高一些但不能高得太离谱，否则后年的压力会增大。如果今年业绩超出销售目标太多了，财务上要考虑把年底的一部分业绩匀到下一年，使得每年的利润水平不会起伏太大。他们也不做区域价格的制定者。”在地王、土地储备量、最高单价这三个问题上，万科一向有鲜明的三不政策：不拿地王、不囤地、不做行业价格制定者。目前已有多家房地产企业的新增土地储备均超万科。
在2009年一份国内房地产上市公司综合实力排名中，万科的财务安全性排名位居前列，而绿城的财务风险则较大；万科和绿城拥有不同利润水平下的最高周转效率；在平均运营效率和极限增长速度方面，万科却高于绿城。尽管2009年下半年绿城由于项目销售形势红火，得以迅速回笼大量资金，摆脱了财务隐忧，但绿城的负债率一度超过警戒的70%-80%高达140%。
一面是以“工厂化生产、模块化建设”的“普世主义”的万科，将房产开发上升到道德层面；一面又是以“手工精制、完美打造”的“价值主义”的绿城，将房产开发归咎到功利一边。一个面向多数人，一个只为少数人拥有。但无论怎样一种选择都是值得企业自身深思的。万科与绿城，究竟谁能走得更远，让时间说明一切！