杭州房价和租金背离加剧 出租167年

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房价已长期与租金相背离 　　实际上，租售比偏低的状况已不仅仅出现在杭州市场，全国房产热点城市均或多或少地存在如此现象。据了解，1998年至2001年间，我国房价与租金增长情况基本一致；2002年开始，随着房价的持续偏快上涨，房价长期背离租金。尤其是2004年至2008年，租金涨幅维持在2%上下，房价增幅却高达6%至10%。
　　在北京，据2009年12月的一份分析报道显示，北京市的房屋租售比高达1比525，远远超出1比200至1比300的国际通用标准数据。其他城市如上海、深圳房屋的租售比均已超过1比400，意味着出租一套商品房至少需40至50年才能收回购房款，远高于国际标准。
　　以上海一套位于杨浦区新江湾城板块100平方米带装修的房源为例，目前售价250万元，月租金2500-2800元。根据这个标准，即使满租，也需要约74-83年才能收回成本。数据显示，上海市2009年二手房平均涨幅38%，而平均租金涨幅仅12%。特别是中高档住宅，售价大涨，租金却止步不前，94%的楼盘去年出租回报率有不同程度的下滑，且已低于3%。
　　针对这样的社会情况，此前中国社会科学院相关研究人员曾分析称，租房实际上体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升，而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。
　　那么，目前是应该继续对一线楼市投资进行关注，还是应该高位获利呢？与“房价还要涨”的预期不同，一些业内人士的看法是，大城市商品房的投资价值已经基本丧失，不适合投资。

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高房价拉低市场租售比 　　分析低租售比状况的背后，2009年的杭城二手房市场，其涨幅只能用“惊人”两字来形容。据统计，2009年二手房市场共成交房源47158套，环比2008年足足增长了两倍；与此同时，成交均价也一路高歌，几乎各个小区的价格都在上涨，有些涨幅甚至在一倍以上。
　　“造成现在杭城租售比过低现状的主要原因，正是房价的过快上涨。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东说。他表示，与房价上涨的速度相比，房屋出租收益的增速几乎可以忽略不计。
　　“虽然房子的资产价值增加了，但它的居住价值却没有因此而产生大的变化。房价的过快上涨和房租收益的平行发展，造成了当前杭城租售比过低的情况。”曹旭东说。
　　而合创行销机构总经理毕明辉也对此持有相同看法。“房价快速上涨，依赖的是其投资价值的放大和市场前景看好这两大因素的支持。就实际使用价值而言，房子的居住功能变化不大；而当前杭州的房价已经超过了历史最高点，原本留给未来的升值空间已被透支了一部分。”
　　毕明辉认为，从这些角度看，杭州的房价的确处在“亚健康”状态，由此折射出的是杭州房地产市场发展的一些不足。“即使在相关机构再三警示租售比失衡严重的背景下，购房者投资买房的热情也没有受到影响。因为多数人买房的目的并不是为了收取租金，而是坐等房价上涨后再次抛售。投资者买房不是为了拥有，而是为了能当一次‘二道贩子’，这就是租售比失衡长时间存在，而房价依然不为所动的原因。”

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不可博房价升值而失掉谨慎之心 　　按照国际标准衡量，租售比过低是房地产泡沫的一个明显信号。业内人士分析认为，对自住兼投资的购房者来说，低租售比就意味着买房成本的增加和出租收益的减少。
　　也有业内观点指出，对国内购房者而言，租售比的参考价值很有限。在房价上涨的背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。有钱人为保值购房，租金高低与否本来他们就不关心，而房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。
　　“因为中国人买房看中的往往只是房子的升值前景和它所代表的资产价值而已，对房屋出租收益的多少，无论是自住为主的购房者还是财力雄厚的投资客都不会太在意。房地产收益的主要来源并非出租，而是房产的增值收益。在市场行情好的时候将房子出售以获取高额收益才是中国大部分购房者的目的，这也是房地产需求能长时间保持旺盛的原因。”该业内人士表示。
　　对此，浙江大学房地产研究中心主任贾生华等学者曾分析认为，房价和资金的背离以及租售比在中国楼市的失灵都指向一个事实：楼市亟待调整的不确定因素很大，博房价升值回报的投资者谨慎之心不可无。
　　对于眼下杭州市场租售比失常的现状，曹旭东认为，想要改变的方法有两个：第一，大幅度提高房屋租金；第二，控制房价。
　　曹旭东说，在现阶段，靠大幅度提高房屋租金来改变租售比并不可行。“短期内人为地大幅度提高房屋租金将违背市场规律，很难达到预期效果，还容易适得其反。因此，唯一可行的只剩下控制房价。近期政府接连出台房地产调控政策的原因正在于此，也已经取得了明显的效果。但在房价不降的背景下，租售比过低的情况依旧难以在短期内改变。”
　　对此，毕明辉补充认为，杭州的房地产正处在快速发展的单行道上，房地产市场也远远称不上成熟，“所以现在市场上制约房价上涨的力量并不足以改变杭城租售比失衡的现状。”