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问一下成立业委会的条件和流程

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发表于 2010-2-5 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
RT.
特地上来问问成立业委会的条件和流程。
看到建设部新文件 只要交付50%就可以成立业委会,不知道具体怎么操作?
还请斑竹多多支持。
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发表于 2010-2-5 12:46 | 显示全部楼层
欢迎欢迎,开张头笔生意!大掌柜的,您先上!:emo189_
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发表于 2010-2-5 14:38 | 显示全部楼层
见建设部最新文件:

建设部[1].doc

39.5 KB, 下载次数: 500

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发表于 2010-2-5 14:53 | 显示全部楼层
中华人民共和国住房和城乡建设部
二○○九年十二月一日
业主大会和业主委员会指导规则
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发表于 2010-2-5 14:54 | 显示全部楼层
第二章 业主大会
  第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第八条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第九条 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  第十一条 筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

  建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

  第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。

  第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
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发表于 2010-2-5 14:54 | 显示全部楼层
建设部的最新规定我还真没有学过,看了一下,
    主要涉及申请成立的是两条:
第八条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
  (一)物业管理区域证明;
  (二)房屋及建筑物面积清册;
  (三)业主名册;
  (四)建筑规划总平面图;
  (五)交付使用共用设施设备的证明;
  (六)物业服务用房配置证明;
  (七)其他有关的文件资料。
  第九条 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
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发表于 2010-2-5 15:32 | 显示全部楼层
本帖最后由 民主是个好东西 于 2010-2-5 15:38 编辑

因为我只参与过我们小区的业主大会筹备工作,是在2008年,新的规定还真没有学过。我们那时是按照《杭州市关于业主大会及筹备组组建工作指导意见(试行)》操作的,其第二条规定:“(一)物业管理区域符合业主大会成立条件的,前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的,由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后 30日内,在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)。”所以,我们那个时候是由前期物业通知社区,由社区组织成立筹备组的。
        按照下位法服从上位法的原则,实际操作中应该按照现在的建设部规定,我的理解是,只要业主提出筹备业主大会书面申请,政府主管部门就应该在60天后组织成立筹备组。现在的负责成立筹备组的应该还是在社区。
        当然,这里还有一个问题,就是业主需不需要来证明“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”,这是我自己想的,实践中不知道是否有业主遇到。就是说,如果一个小区还没有全部交付的时候,社区会不会以要求业主提供“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”的证据。如果这样的话,那就设置了一个门槛,业主必须负担举证责任,而业主本身是无法证实这个情况的,必须由房产商和物业公司来证明,这样业主的权利就受到了限制。按照我个人的理解,这个举证责任应该是在社区,即,业主提交申请,由社区发函给开发商证实此事。如果确实超过50%,那60天之内必须成立筹备组。
        为了印证我的理解,我刚刚给杭州市房管局物业科打了电话,接电话的同志态度很好。但是回答我不是很满意。回答如下:
问:建设部的新规定出来后,杭州市有无更新本市的规定?
答:还没有,新规定已经比较详细了。
问:两者矛盾怎么办?
答:按照下位法服从上位法的原则,按建设部新规定办。
问:证明“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”的举证责任在谁?是社区还是业主?
答:不是很清楚。业主可以要求房产商或前期物业出具。
问:那要是他们不配合怎么办?
答:这个不大会的。成立对房产商或前期物业也有好处,省很多事。
问:怎么不大会,业委会成立,前期物业就自动到期,开发商和业主这个关系也有可能水火不容。
答:目前实践中还没有遇到这种情况,说不清楚。

        本来想和杭州市房管局法制办联系,但是电话打不通。
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发表于 2010-2-5 15:49 | 显示全部楼层
本帖最后由 民主是个好东西 于 2010-2-5 23:00 编辑

我个人的意见是,让尽量多的业主参与到筹备中来,因为,筹备业主大会的事本来就应该公开到最大限度多的业主参与,才有说服力。这个工作始终是要做的,所以,成立业主大会之前可以通过在网上和小区里发动业主参与,共同向主管部门申请成立。人多一点的话,社区一般都会答应的,因为成立业委会对社区也有好处,他们可以把很多事撇开了。说得简单点,写一份业主申请成立业主大会的申请,写明法规法条,写明你们符合条件了,然后让很多人签名,报给社区就可以了。注意报给社区的时候要让社区出具一份某年某月某日收到某某小区关于什么什么的申请。以后发给主管机关或者都要让人家写个收条或者在复印件上注明收到,要不然说不清楚的。

         问题的关键在于筹备组的组成,这个地方很容易出问题的!按照原来的杭州市规定,筹备组共5人,社区1人任组长,开发商1名,业主代表3名,那么,如果有1名业主代表是“无间道”的话,3:2,后面就说不好了!我们小区为了防止这种情况出现,当时做了一步工作,就是先选出3名大家公认比较正直无私的业主,再征集尽可能多的业主推荐书,推荐他们作为业主代表参与筹备组。我们用了1个月的时间,一家一家跑,征集了169份推荐书。
         根据建设部新文件的规定,没有限制筹备组人员数,但是必须不少于50%,也就是说5人中的3人以上,7人中的4人以上都可以吧!
不知道我讲得对不对,请一壶掌柜和其他专家指正!
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发表于 2010-2-5 15:54 | 显示全部楼层
筹备组的人员也很重要,程序不公正,实体就不公正。

筹备组成员现在规定由社区指定,其实不是很好。

一般我建议如此:业主先分楼道,召开一些业主交流会。引发一些宣传资料,说明小区存在哪些重大利益,特别提一些具体问题,业主可能不关心抽象的重大利益,但对一些具体利益会上心。

然后推荐业主楼道联络人,由他们分区动员本单元业主。这样可以调动一些业主参与。

后续的核心就是要设立业主代表大会制度作为业主大会常设机构。几十人的业主代表,几乎不可能收买。
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发表于 2010-2-5 16:00 | 显示全部楼层
老的杭州市规定《杭州市关于业主大会及筹备组组建工作指导意见(试行)》中规定,“(二)筹备组由社区代表 1名、业主3名、建设单位代表1名组成;社区、建设单位各1名成员,由其单位委派;业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后,在物业管理区域内书面公告”
但是新的建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定“第十一条 筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。”
所以建设部规定应该是一种进步了,由业主推荐。
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发表于 2010-2-5 16:06 | 显示全部楼层
下次有时间把这些业主共性问题,统一做个材料,告诉大家。
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发表于 2010-2-5 17:55 | 显示全部楼层
借此机会好好学习一下
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发表于 2010-2-5 22:54 | 显示全部楼层
emo_F6E
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发表于 2010-2-5 23:40 | 显示全部楼层
RT.
特地上来问问成立业委会的条件和流程。
看到建设部新文件 只要交付50%就可以成立业委会,不知道具体怎么操作?
还请斑竹多多支持。
debit 发表于 2010-2-5 11:55


不过,楼主先要学习文件,业委会没有单独程序,是召开业主大会,其中一项议程是选举业委会。
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发表于 2010-2-8 18:16 | 显示全部楼层
一壶、民主两位斑斑辛苦啦。
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头像被屏蔽
发表于 2010-4-19 14:05 | 显示全部楼层
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