翻翻旧帐，看看屋业面目，解释之江公寓物业管理为啥有名！！！！

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看到“萧山一霸”前期准备工作中说街道等主管部门对之江公寓的物业管理非常了解，那么我们来回顾下2002年物业管理行业出现的轰动事件吧！主角就是我们现在的KFS、屋宇物业！

  物业管理：为何请来容易请走难？
——从杭州之江公寓物业纠纷看房产商与物业公司的矛盾
2002-7-10
  
　　物业公司与房产商签订小区委托管理合同。
　　数年后，房产商因不满物业公司日益散乱的管理，而欲终止合同，另找更好的物业公司；物业公司则背着房产商自行与部分业主结盟，成立所谓的“业主委员会”，签定小区委托管理合同。

　　房产商在忍无可忍的情况下，采取紧急行动，让自己的下属公司临时接管小区的物业管理工作。

　　矛盾双方，发生冲突。
　　新近发生在杭州之江公寓的这场物业管理纠纷，使物业管理不够规范及其滞后于房地产发展的种种问题暴露无遗，值得人们深思。

　　钱江居住时代的领头雁，杭州“港式物业管理”之先河
　　1995年，就在人们对钱塘江南岸生活还普遍持怀疑态度时，首个南岸商品住宅小区——之江公寓建成并交付使用；1995年，就在人们对“物业管理”一词还普遍感到陌生时，之江公寓首次引进了高水平的“港式物业管理”。

　　但之江公寓的开发商浙江江南房地产开发有限公司，对自己曾经创下的这两个“第一”，却并没有表现出太多的得意，甚至没有丝毫的张扬。以致于直到日前之江公寓的物业管理出了问题，记者赶往采访时，才得知“真山藏着虎”。钱江南岸早已有规划、配套如此成熟的小区。

　　据记者了解，之江公寓共有217户住户。为了让这个涉外房产的物业管理跟国际接轨，“江南房产”聘请了香港著名的屋宇物业管理公司。“香港屋宇”与杭州一企业合资成立杭州屋宇物业管理有限公司，具体负责之江公寓的物业管理。
“杭州屋宇”的董事长为香港人彭宝德先生。“江南房产”与“杭州屋宇”签订的合同甚为严密，对双方的责权利都有明确的规定。

　　开发商对记者说，平心而论，“港式物管”在最初几年，港方负责人长住之江公寓，亲自管理，确实成效显著，受到小区业主的广泛好评，并于1998年被杭州市评为优秀住宅小区。但从1999年开始，特别是2000年以来，“杭州屋宇”的管理出现了一系列问题。

　　“港式物管”成噱头，协商不成起冲突
　　据开发商反映，最近几年小区环境卫生明显退步，业主车辆受损，小区园林灯不开，喷水池不喷水，维修投入不足，管理服务不到位。甚至接连出现几起物管人员背着业主擅自将未入住的业主房屋出租以收取租金这种近乎荒唐的违法事情。被业主发现后，引起许多纠纷。

　　“杭州屋宇”对小区的安全管理工作也不到位。小区内20号楼的多套住宅长期成为吸毒贩毒、卖淫嫖娼等犯罪分子的犯罪场所。这一丑恶现象在整个小区内造成了十分恶劣的影响。今年6月21日，滨江区公安机关在掌握确凿证据后，将长期盘踞在小区内的犯罪分子一举摧毁。

　　“杭州屋宇”对自己公司的员工也管理不善。公司主管一年换一个，办公场所脏乱不堪，部分员工受到不公平待遇。今年6月25日，更发生了8名保安和3名员工集体辞职的事件。记者在10名员工写给市劳动监察部门的举报信中看到这样的语言：“我们是杭州屋宇物业管理有限公司保安部部分员工，由于长期以来受到该公司的种种不公平待遇，同时也感到我们今后的生存无望。现将在公司遭受不公平待遇列举如下……”信中共列举了10条不公平待遇，其中有“基本工资仅有500元”、“福利待遇由原来的少量减为现在的零”、“员工的养老保险和医疗保险一直没有着落”、“没有和员工签定有效的用工合同”、“公司收支不公开，账目不透明”、“管理人员无证上岗”等等。

　　据开发商分析，“杭州屋宇”管理质量全面下降的原因在于最近几年港方管理员从不来杭，“杭州屋宇”方面的解释是支付不起港方负责人的巨额工资，“杭州屋宇”又经过改制，“香港屋宇”的股份从50%多减为30%，杭州方的股东也发生了一些变化。事实上，在发生一些管理不善的事情后，“江南房产”多次及时主动与“杭州屋宇”商量，如何提高物管服务水平，2000年1月15日，双方还签订了《补充协议》。《补充协议》指出，乙方对之江公寓的物业管理“取得了一定的成绩，但离高水平的物业管理尚有许多差距”。“为进一步支持乙方搞好小区管理”，“切实为小区内各业主提供更完善的服务”，甲方同意从2000年1月1日起至2003年12月31日止（共计4年），“每年补贴乙方6万元作为物管补贴”。

　　据反映，每年补贴6万元后，“杭州屋宇”依然没有真正把小区物管搞好，依然动辄向房产商报销一些维修费用。随着小区二期3幢高楼“望江楼”的建成并交付使用，江南房产越来越担心“杭州屋宇”的管理能力。更何况今年下半年还有三期约10万多平方米住宅要建造，一二期的物业管理水平如何直接关系到三期楼盘的销售。

　　所以，今年上半年，“江南房产”终于决定要与“杭州屋宇”解除合同，因为当初的合同明确规定：“甲方有权利对乙方的管理工作进行监督，并提出改进意见。乙方应及时加以解决。如乙方不能听取，甲方有权解聘乙方”。

　　2月28日，“江南房产”给“杭州屋宇”董事长彭宝德发去公函，提出终止合同的决定。5月20日，“江南房产”常年法律顾问向杭州屋宇物业管理有限公司发去律师函，再次提出终止合同的决定。

　　但“江南房产”万万没有想到的是，自己已被落入一个圈套，“江南房产”已“无权”解除合同。因为小区内冷不防冒出了一个“业主委员会”，“杭州屋宇”已堂而皇之地与“业主委员会”签定了受聘合同。

　　5月25日，“杭州屋宇”复函“江南房产”，表示自己只服从之江公寓业主委员会的安排。也就是说，房产商要请走“杭州屋宇”并不那么容易。

　　6月8日，“江南房产”给滨江区房产管理处送去《关于对之江公寓物业管理进行邀请招标的请示报告》，要求该处组织招标工作，以便选聘高水平的物业管理公司进行管理。

　　据了解，“之江公寓业主委员会”是今年3月20日在“杭州屋宇”负责召集的20余人参加的“业主代表大会”上宣告成立的。“江南房产”对此并不知情。而根据《杭州市物业管理条例》第八条、第九条的有关规定，小区的开发商具有法定的业主资格，并应按规定承担第一次业主代表大会的费用开支。由该“业主委员会”与“杭州屋宇”签定的聘用合同，也因违反《杭州市物业管理条例》第十五条第四款的有关规定，已被杭州市房产管理局认定为无效合同。

　　“临时接管”是“武力进驻”还是“迫不得已”
　　6月25日，8名保安集体辞职，之江公寓的物业管理出现了“真空”。“江南房产”猛然感到该是解决问题的时候了。于是，派出下属生生物业公司的保安人员临时接管了之江公寓。然后，再次向“杭州屋宇”发去公函，声明自即日起终止与“杭州屋宇”的之江公寓前期物业管理合同，限“杭州屋宇”在7月15日前办理有关移交手续。同时，又向全体业主发布公告，说明终止“杭州屋宇”合同及由生生物业公司临时接管小区的原因。同时声明，在小区业主入住率达到法定规模时，召开小区业主大会或业主代表大会，选聘或招投标确定高水平的物业公司来管理小区。

　　然而，“杭州屋宇”的说法却与房产商有较大的出入。
　　据他们反映，“江南房产”要赶走“杭州屋宇”由来已久。其目的是为了“肥水不流外人田”，让生生物业公司来管理小区。他们坚持认为，小区业主对“杭州屋宇”的管理是满意的，也是支持他们的。

　　之江公寓部分业主委员会成员也站在“杭州屋宇”一边。他们表明四点看法：一是之江公寓业主委员会的建立是完全合法的；二是业主委员会与“杭州屋宇”签订的物管合同虽然不够完善，但“江南房产”和生生物业公司避开业主委员会强行接管物业，是错误的，业主委员会无法接受；三是业主委员会有“提议聘用或解聘物业管理企业”的职责；四是请求上级主管部门尽快采取有效措施，防止事态扩大。

　　随后，滨江区房产管理处、市房管局物业处等主管部门多次召开协调会，处理这场物业管理纠纷。基本意见是，之江公寓（包括刚交付使用的望江楼）应成立一个新的业主委员会，由新的业主委员会来选聘一家物业公司进行管理；在新的业主委员会未成立之前，可以通过招投标选聘物业公司。

　　开发商又向记者表达了两点意见：一、生生物业公司接管小区是临时性的，“杭州屋宇”应拿出切实可行的整改意见，恢复原来的“港式物业管理”承诺，香港主管人员能及时到位；二、整个小区在一个月内向社会公开招投标，以确保小区物管质量。做到这两点，生生物业马上退出。而且一再表示，公开招投标时，生生物业公司保证不参加投标，以释众疑。
　　
　　物业管理呼唤品牌经营
　　虽然，在主管部门的介入下，之江公寓物业管理纠纷的真正解决已指日可待，但这一事件所反映出来的问题却令人深思。
　　
　　第一，杭州的房地产市场已成熟发展，房产商和业主对小区物业管理的要求越来越高，但物业管理工作目前还明显滞后于房产发展，离房产商和业主的要求还有较大的差距，双方的矛盾纠纷迟早要爆发。之江公寓事件不过是一个缩影而已。《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业管理招投标实施办法》等法规政策刚刚颁布实施，物业管理工作的规范化还有待时日。只要大家都严格按法规办事，纠纷就会减少。之江公寓物业纠纷也为我们提供了一个教训。

　　第二，由于物业管理工作还不够规范化，房产商以及业主在处理纠纷时，显得力不从心，明明看着物业公司管理不善，服务不到位，却不能快刀斩乱麻地将物业公司请走。造成物业公司能进不能出，请进来容易请出去难。许多小区都存在这种现象。

　　第三，业主代表大会特别是业主委员会的产生面太狭窄，许多小区的业主根本不知道有业主委员会。例如，在此次纠纷中，“江南房产”为了征求小区业主的意见，向110户居民发放了91份《之江公寓物业管理调查表》，结果显示：对“杭州屋宇”物业公司的服务情况，不满意的有77户，占70%；对是否被邀请参加了之江公寓第一次业主代表大会，没有被邀请参加的有91户，邀请参加的只有9户；对之江公寓业主委员会的成立和委员名单，不知道的有86户，占78.2%，知道的只有22户；对是否同意之江公寓物业管理进行招投标，同意的有106户，占96.3%，不同意的为0户，要求由业主委员会决定的3户，选“杭州屋宇”的1户；对是否知道业主委员会与“杭州屋宇”签订了管理合同，不知道的有103户，知道的只有5户，弃权2户。该调查结果已经公证处公证。这充分说明了之江公寓业主委员会的代表性实在不够广泛。
　　第四，正如杭州的房产商铸造出越来越多的知名品牌一样，物业管理也呼唤品牌。一些管理服务质量低下的物业公司将被市场淘汰。
  
本报记者　　叶建华