陈兵：业主协会申办进行时

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北京副市长陈刚：可考虑成立业主委员会协会

2007年01月26日 07:48:15 　来源：京华时报

    ２５日晚，针对32家业委会联名写报告计划成立“北京市业主委员会协会”一事，北京市副市长陈刚表示，成立北京业主委员会协会“可以考虑”。此前，北京市业委会协会申办委员会（以下简称业申委）已收到了市建委对《关于成立北京市业主委员会协会的请示》的回复，建委表示“正在研究办理”。     据了解，目前北京市共有3000多个住宅小区，而成立了业委会的只有500个左右。业委会成立难、业主权益得不到保障的事情时有所闻。去年8月底， 北京新天第家园、光大花园等32家小区业委会向市建委提交了一份“关于成立‘北京市业主委员会协会’的请示”，申请者表示，政府主管部门可以通过业委会协会这个社会团体组织，对各小区业委会的工作给予监督、管理、指导，同时协会也可以成为各方的沟通桥梁，有效地保障业主的合法权益。     去年12月，市建委对请示做出回复，建委在《回复》中称“各业主委员会之间相互开展必要的学习、交流，对于增强业主法规政策水平、提高协商、决策和管理能力具有积极意义”。对于业申委提出的“关于申请成立北京市业主委员会协会（以下简称业协）”事宜，建委表示“正在研究办理”。     ２５日晚，副市长陈刚说，“成立业委员会协会可以考虑，协会可以帮助协调解决一下纠纷，我会关注这件事”。     ■业申委     成立业协能更好替业主维权     ２５日，记者就业协成立的相关事宜采访了业申委召集人之一、光大家园业主委员会主任陈兵。     记者：在你们的设计中，业协可以发挥怎样的作用？     陈兵：组织业委会之间的交流；学习、宣传有关物业、物权等方面的政策法规及条例；协助解决小区物业问题；帮助小区成立业委会等等。物业有物业管理协会，业委会也要有自己的联合组织。有组织就有团体的声音，可以更好地维护业主的权益。     记者：帮助各个小区很不错，有没有具体的措施呢？     陈兵：业协成立后，我们考虑成立一个危机应急小组，当小区发生危机时，帮助其度过危机。比如，某个小区的物业公司突然撤离，我们可以挑选与会员单位合作关系好的物业公司，从中抽调保安、保洁等人员以暂时恢复小区的正常秩序，为危机小区赢得时间，使其能比较从容地重新选聘物业。去年，美丽园小区物业公司突然撤离时，业申委发起单位新天第小区业委会、新纪元家园业委会抽调了部分保安、保洁人员到那里，坚持了2天。成立了危机应急小组后，类似的帮助将更加有效。     记者：如果协会如愿成立，会怎样运行？同时，协会必然需要办公场所、需要专职工作人员，怎样解决协会的资金问题呢？     陈兵：协会将由会员单位选举产生领导机构，然后通过会员大会确定《章程》，所有的决策将按照《章程》进行。对于资金问题，收会费肯定不适合，因为目前大部分业委会没有资金收入，所以我们打算通过其他社会团体或个人的捐助解决。如果没有捐助，我们相信很多业主自己也愿意出钱促成这件事，包括我们自己。     ■专家看法     成立前需解决诸多问题     ２５日，记者就北京市业主委员会协会申请成立一事采访了北京市相关部门的专家。这位专家表示，业委会协会成立的想法固然不错，但成立前还有诸多问题需要解决。     一、《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，也就是说业委会主要是做好小区内的事，业协的业务可能会涉及一些社会事务，从法律上成立业协是否有相关依据。     二、业协成立肯定有会员，如何完善对业委会成员本身的监督需要解决，比如一旦业委会成员决策出现问题时，谁来承担责任？     三、目前北京市虽然已经成立了不少业委会，但一些业委会在运转过程中自身也出现了很多问题，如果自己小区的问题没有解决，如何能兼顾到为其他小区提供服务。     四、虽然业协申请人称可以成立应急小组帮助一些物业突然撤离的小区，但这样做是否有法律依据，“政府都不敢随便指定物业公司暂时托管，业协有这个权力吗？”

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评论：完善业委会建设有待“业主协会”助力

　　中新网3月14日电 针对目前业委会成立难以及运作不理想等问题，今日出版的《新京报》载文指出，应当努力健全和完善“业主协会”制度的建设。
　　文章指出，城市社区的良性运转，的确既需要政府部门提供必要的扶持，也需要不断提高社区居民的自治能力。在目前状况下，笔者认为，还应当努力健全和完善“业主协会”制度的建设。所谓业主协会不同于业主大会或业主委员会，它是指在一定行政区域范围内建立由各个小区业主代表组成的自治协会或民间性社团组织。其职责在于为各小区业委会的成立、业委会工作的开展等，进行指导并提供相关培训、宣传服务；同时还在业主维权、与物业公司谈判、交流管理经验等方面发挥积极作用。这样的服务往往富有针对性，有助于弥补政府部门管理力量不足的缺陷。
　　从实践中看，目前我国一些省市已成立有物业管理协会，指导和帮助物业公司的工作；相对应的，如果广大业主缺乏健全而统一的业主协会，在实际的利益博弈过程中，难免处于被动地位或“实力不均衡”的状态。在一些物业管理制度较为发达的国家，成立统一的业主管理协会往往是促成小区管理健康发展的必要条件之一。
　　随着社会的发展，行业自治、协会管理等运作模式已在逐步推广。事实上，属于公民自治领域或民事范围内的事务，可以尽量降低门槛。比如在公司运营方面，我国公司法已允许成立“一人公司”；在社团组织登记方面，也尽量放宽审查条件。而对业委会这种关涉业主切身权益的组织，《物业管理条例》却设定了过于严格的成立条件和执行规则。因此，有必要根据实际情况，适当放宽业委会及业主协会的成立条件，并制定灵活高效的运行规则，切实提高业主的自治能力。（云墨）　　　　　　　　　　【编辑:王菲】

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成立深圳市房产业主协会申请书

深圳市__________________________局：
深圳市_______________局：
我们细读了《深圳经济特区改革创新促进条例》感觉非常好！第十四条：国家机关、公立非营利机构和人民团体应当广泛收集、听取社会各界以及公众对改革创新的意见和建议，并作为确定改革创新的重点，制定改革创新工作计划及方案的重要依据。
建议改革创新成立：深圳市房产业主协会。为广大业主服务，使到松散的业主有一个“娘家”，优化各种资源组合，为预防和化解房产业主与开发商、物业公司之间的不和谐现象服务，共建文明社区，促进社会和谐稳定，帮助政府消除影响居民社区稳定的“地雷”。
本协会的性质：非盈利性民间社团组织。
本协会的目标：让房地产开发商、物业管理公司、房产业主三者之间建立和谐的关系。
本协会的宗旨：
联宜（组织各小区业主进行文、体等活动）；
沟通（与各有关单位进行有益的沟通，业主委员委、业主间交流沟通）；
法治（要求协会和会员所有民事活动都要守法）；
和谐（共建文明社区，促进社会和谐稳定）。
本协会的工作：
（一）下达（向业主宣传政府有关的方针、政策，驾设由政府通向房产业主的桥梁）；
（二）上传（收集整理业主合理的建议向政府相关部门汇报，为制订相关政策时参考）；
（三）协调业主委员会、房产业主与各有关单位、部门间的关系，劝解业主不合法的要求，调解业主间的纠纷等；
（四）将开发商、物业公司的权利和义务告知业主（以减少误会和纠纷）；
（五）接受房产业主等的咨询和委托办理与房产相关的事务（所有的事务必须合理、合法）；
（六）经相当比例的业主或其它合法的授权后，监督业主委员会等在所有的工作中要做到理性、公平、公正、公开、守法。
（七）组织各小区业主进行文、体和联谊等精神文明的活动。
深圳市房产业主协会筹备希望得到深圳市______________局的业务指导、管理和深圳市______________局的批准。本协会的会员费将按照政府相关部门核准的方案收取，实践是检验真理的唯一标准，深圳市房产业主协会的工作，会让深圳市在业主、开发商、物业公司三者关系中，建立一个全新的、和谐的模式，大胆尝试、勇当“试验田”，创新一个全国领先的深圳经验，使深圳继续充当改革创新的排头兵，为深圳争光。

深圳市房产业主协会发起人代表：黄永雄等人
sz-sos-sos@sohu.com

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　　穗律师执笔　率先编写业主自治法

　　拟订公民建议稿征求意见，吁请全国人大代表联署

　　本报讯(记者王卫国　实习生林广)广州业主委员会联谊会日前联合聘请法律界人士拟订了《中华人民共和国城市住宅区业主自治法(公民建议稿)》(以下简称《建议稿》)，即日起向全国征求意见，并呼吁全国人大代表联署，在明年召开人大会之际直接提交。据悉，有业主发起编写业主自治法律并向立法部门提交，这在全国尚属首次。

　　据介绍，《建议稿》是在2006年10月广州20家业主委员会向广东省人大联合提交的《广东省业主自治条例(业主建议稿)》的基础上完善而来。在《建议稿》中，主要对如何处理好业主、业主委员会、业主大会之间的内部关系，以及处理好业主团体、国家公权、居民自治之间的外部关系等“业主维权与自治领域的突出现实问题”作出了针对性的规定。

　　《建议稿》执笔人周玉忠律师表示，目前包括《物权法》、《物业管理条例》在内的涉及业主自治的立法原则性强、操作性差，各地纷纷以地方性法规、地方政府规章、地方政府部门的规范性文件来确立有关业主自治的规则，各种法律文件之间规定不一，严重制约了业主自治工作的整体推进，应尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》。

　　热点聚焦

　　问题：业主自治社团难成立

　　建议：销售率超30％可组业主社团

　　目前，业主成立社团仍属凤毛麟角，其中一个重要原因就是法律缺乏详尽规定，也很不方便。《建议稿》明确，业主自治区域符合下列情形之一的，可以成立社团：销售率(已经销售的单位个数与单位总数的比值)达30％以上的；首套物业交付使用满一年的；分期开发的物业，先期开发区域内符合前款规定的，可以成立社团。符合上述条件时，建设单位、主管部门具有报告义务，业主也可以报告。业主人数在30人以下的住宅区可不设立社团。

　　对于民政部门不予登记的决定，业主委员会委员可以以个人名义复议或者诉讼。

　　问题：业主利益缺少机构维护

　　建议：建业主代表大会制维权

　　业主如何理性表达意见，一直是社区自治中的关键环节。目前，很多小区由于规模庞大，无法组织全体业主就某些事项进行表决，因此很多业委会在实践中采纳了业主代表制。《建议稿》对此进行了更加明确的规定：住宅单位在150个以上的住宅区，可以采用业主代表大会会议形式。业主代表的总人数应为业主总人数的1／10以上150人以下。

　　业主代表可分楼层或单元为选区，每个选区应选业主代表一人。业主代表的投票权等于选举该代表的全体业主的(人数和面积)投票权的总和。业主代表由选区人数投票权半数以上选举产生，但不得低于选区面积投票权的50％；无人当选的，以人数投票权得票最多的候选人当选。

　　问题：业主维权经常被打

　　建议：殴打业主最高罚200万

　　由于小区业主维权被打事件时有发生，《建议稿》对建设单位、管理人殴打业主及使用人应负的责任也作出了规定。

　　建设单位、管理人或者其指使的人员对业主或物业使用人采取财产侵害行为的，除可以暂停或吊销资质证书及支付不低于20万元的精神损害赔偿外，县级以上房地产行政部门可并处20万元以上100万元以下罚款。

　　建设单位、管理人或者其指使的人员对业主或物业使用人采取人身侵害行为的，除给予吊销资质证书的行政处罚及支付不低于50万元的精神损害赔偿外，县级以上房地产行政部门可并处50万元以上200万元以下罚款；人身伤害程度等级在轻伤以上的，一律吊销资质证书和营业执照。构成犯罪的，依法追究刑事责任。


(本文来源：南方都市报 )

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业主拟自治法欲解物管难题
2007-11-29 09:03:39 作者： 来源：大众网--齐鲁晚报 【新闻论坛】

　　广州市多家业委会签名、盖章支持拟定《业主自治法》。
　　要明确业主社团的法人地位、要建立业主代表制度、开发商或物业殴打业主将受严惩……广州市多家业主委员会日前联合聘请法律界人士拟订了《中华人民共和国城市住宅区业主自治法（公民建议稿）》，即日起向全国征求意见，并呼吁全国人大代表联署，在明年召开人大会议之际，直接提交。据悉，广州市部分业主发起编写业主自治条例并向立法部门提交，这在全国尚属首次。
■立法初衷
让业主成小区“主人”，但“自治”并非“自管”
　　《中华人民共和国城市住宅区业主自治法（公民建议稿）》（以下简称《建议稿》）的执笔人周玉忠律师对“业主自治”进行了解释：为实现安居乐业、保值增值的购房目标，维护公共权益，业主们通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业主自治的基本内容。
　　他强调，一些业主将驱逐专业物业服务企业出小区、由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主，“业主自管”不等同于“业主自治”。
　　周玉忠指出，目前包括《物权法》、《物业管理条例》在内的涉及业主自治的立法原则性强、操作性差，严重制约了业主自治工作的整体推进。而业主自治制度是我国城市基层一种崭新的群众自治模式。突破当前所面临的物业困境，必须全面贯彻《物权法》，并结合中国实际，尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》。　
■实现目标　
破解业主社团成立难题，助业主建立代表大会制
　　目前，业主成立社团仍属凤毛麟角，其中一个重要原因就是法律对业主成立的社团组织缺乏详尽规定。《建议稿》“总则”的第一条“立法宗旨”中已经明确，制定本法的宗旨之一即是方便业主成立社团。《建议稿》中还规定，一个业主自治区域成立一个业主大会社会团体法人。社团经民政部门登记，具有社会团体法人资格。
　　业主自治区域符合下列情形之一的，可以成立社团：销售率（已经销售的单位个数与单位总数的比值）达３０％以上的；首套物业交付使用满一年的；分期开发的物业，先期开发区域内符合前款规定的，可以成立社团。
　　业主代表由选区人数投票权半数以上选举产生，但不得低于选区投票权的５０％；无人当选的，以人数投票权得票最多的候选人当选。
■热点聚焦
　　解决业主社团
　　运作经费问题
　　《建议稿》中对社团成立的经费保障也作出了相关规定。业主社团成立经费由物业建设单位承担。建设单位在申请办理商品房预售许可证或筹备组成立之日起１０天内，应按不低于１０万元的标准向物业所在地县级民政部门缴社团成立保障基金。
　　《建议稿》同时规定，该基金用于社团筹备之用，由民政部门监督管理。社团成立后，多余部分由民政部门退还建设单位。建设单位未缴足社团成立保障基金的，其开发项目暂缓办理商品房预售许可证或不动产登记手续。国务院民政部门会同财政部门根据本条制定社团成立保障基金的收取、管理、监督、使用办法。
　　此外，社团开展工作的经费（委员补贴、秘书酬金）和债务等由全体业主承担。但社团的公共收益，归属社团所有，不分配给业主。但可根据业主大会的决定用于公共权益目的，主要用于补充维修资金。
　　房屋“养老金”
　　不怕收不齐
　　物业维修资金号称房子的“养老金”，对于维护住宅十分重要，但现在关于物业维修资金屡屡出现扯皮。《建议稿》规定，建设单位应在竣工验收备案之日起６个月内，将维修资金付清。建设单位或业主未按时缴清维修资金的，每天按应缴金额的千分之一计算滞纳金。县级以上房地产行政部门应当责令限期缴纳；拒不缴纳的，房地产行政部门应当依法向人民法院申请强制执行。
　　此外，建设单位或业主未缴清的，社团可以依法提起诉讼。未缴清维修资金的，暂缓办理不动产登记手续。建设单位未缴清的，不得参与土地竞拍，开发项目暂停上市。　
　　业主的人身财产安全
　　将更有保障
　　现实中，小区业主维权被打事件时有发生。《建议稿》对建设单位、管理人殴打业主或使用人应负的责任也作出规定。　
　　建设单位、管理人或者其指使的人员对业主或物业使用人采取财产侵害行为的，除可以暂停或吊销资质证书及支付不低于２０万元的精神损害赔偿外，县级以上房地产行政部门可并处２０万元以上１００万元以下罚款。
　　建设单位、管理人或者其指使的人员对业主或物业使用人采取人身侵害行为的，除给予吊销资质证书的行政处罚及支付不低于５０万元的精神损害赔偿外，县级以上房地产行政部门可并处５０万元以上２００万元以下罚款；人身伤害程度等级在轻伤以上的，一律吊销资质证书和营业执照。构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　
专家点评??
有不足但利于业主自治可推动基层民主的建设
　　广州大学经管学院工程管理系副教授陈德豪称，在《建议稿》中，主要对如何处理好业主、业主委员会、业主大会之间的内部关系，以及处理好业主团体、国家公权、居民自治之间的外部关系等“业主维权与自治领域的突出现实问题”，作出了针对性的规定。
　　业主自治法建议稿虽然有不足之处，但如果获准，对于推动业主自治、基层民主的建设都具有积极意义。
　　尽管诸如“社团保障金由开发商出”等具体条文不一定具有天然合理性，但从深远意义来讲，业主自治一旦走上规范化道路，会使得目前物业管理当中存在的难题迎刃而解。
　　现在物业管理当中最困难的问题在于，业主自治的不规范。除了享受自身权利外，业主本身也需要受到约束；而一些小区的公共事务，例如小区内宠物的管理等问题，目前由于业主之间的异议也很难达成共识，从而妨碍了物业管理目标的实现。一旦形成规范，业主的自治性得到增强，自身的力量也会获得凝聚。而另一方面，一旦业主的权力得到充分行使，则必然对开发商和物业管理一方的权力产生制约，并对其加强监督。
　　本版稿件综合《南方日报》、《新快报》
延伸阅读?
《业主自治法》的几大亮点
　　由于该法是由遭受物业管理中实际困难的业主们提议制定，因此一些条款体现了鲜明的实用性和可操作性。
　　确立业委会的“身份”
　　第十条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，经民政部门登记，具有独立的法人资格。
　　解读：业委会没有法人地位，这种身份上的尴尬，使业委会行使权利和承担义务时受到诸多限制，草案的这条规定有助于推进业主各项自治工作的进一步开展。
　　为维权先锋买保险
　　第三十六条规定：代表业主依法维权活动中遭受人身和财产损害的（个人），业主、业主委员会、社会各界可以声援、捐助，任何单位和个人不得破坏、阻挠和制止。
　　业主大会、业主委员会可以决定给上述人员购买人身、财产意外保险，或提供经济补偿和道义支持。
　　解读：业主在维权中遭到建设单位人身财产报复的事例数不胜数。业主大会给予上述人员购买保险、给予道义和经济帮助完全必要，社会各界的支持也必不可少。
　　规范新旧物管交接
　　第四十六条规定：物业服务合同终止时，业主大会选聘了新物业服务企业的，原物业服务企业应当在七日内退出物业服务区域，并向业主委员会完整移交有关物业、物品和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。
　　解读：因为利益关系，在现实中旧的物管不退出时常发生，规定很好地解决了这一问题。
相关链接
多位人大代表政协委员参与修改条款
　　据悉，此建议稿的出炉，可谓融合了众人之智，不但由专业的律师执笔，而且业委会的主任们还请来了多位专家反复对这个《建议稿》的条款逐一修改。中山大学法学院副院长、博士生导师周林彬教授，广东省政协常委、省民盟副主委王则楚，广东省政协常委、省民革副主委苏祖兰，广州市政协委员、越秀区人大代表吴名高等人士曾于８月２６日在中山大学科技园里碰头，他们纷纷提出了自己对这个自治法的意见。
　　“业主的民主意识正在悄然成形并试图像财势集团那样影响政府决策，形成一种制衡。”周林彬教授十分支持业主们的这一努力。

民主是个好东西

哈哈，太阳大哥一以贯之的风格！:emo81_:emo81_:emo81_

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