关于业主代表大会思路的简要阐述

民主是个好东西

      以下是关于业主代表大会思路框架的简要阐述，主要是参考了北京上地西里小区的实践和理论，基本资料来源于该小区业主代表大会召集人郭卫建博客。因为整个转帖内容太多，所以特将其主要内容整理归纳，并结合本小区做了微调。欢迎有兴趣的业主仔细阅读，提出意见。

    一、业主自治机构的组织体系设置

    业主自治机构：业主自治机构的常务决策机构是各选举区域选举的业主代表组成的业主代表大会，执行机构是业主委员会，监督机构是业主监事会。
    业主共同决定的形式是业主大会决策和业主代表大会决策，业主大会决策是业主共同决定的最高形式，业主代表大会决策是业主共同决定的日常表现形式。这种关系，就好像全国人大和全国人大常委会的关系一样。

    二、业主自治机构的职能划分：

        1、决策：小区的重大事务，如物业公司的选聘，物业费的调整，使用经费达20万元以上维修、购买等事项，由全体业主通过召开业主大会投票决定。
    其他事务，由业主代表大会决策。
    紧急状态下的事务，由业主委员会决策。
        2、执行：业主大会表决决定和业主代表大会决策的执行事宜，由业主委员会负责。经业主代表大会通过，也可交由业主代表或热心业主或其他组织或个人牵头负责。
        3、监督：业主监事会负责业主共同决定执行工作和业主代表大会决策程序的监督事宜，监督业主代表、业主委员会委员等业主自治机构人员和聘用工作人员的工作，监督小区共有资金的来源和使用。
业主委员会、业主监事会向业主代表大会负责并汇报工作。

    三、业主自治机构的选举产生

    业主代表大会由业主代表组成，业主代表由一个选举区域的业主选举产生，比方说，小区高层1幢有3个楼道，每个楼道各选1名业主代表。这样，高层的1个楼道就是一个选举区域，当然，多层的1个选举区域可能是由2个楼道组成，别墅的1个选举区域可能是10户组成。具体名额要根据小区各类型物业的比率进行合理分配。业主代表大会大约由33－41名呈单数的业主代表组成。
    业主委员会7名委员，业主监事会3名，由业主按程序提名，业主代表大会投票确定信任名单，全体业主投票产生。（或者由业主代表大会从候选人中选举产生）。
    业主代表、业主委员会委员和业主监事会监事不得在相互的机构兼任任何职务。
    业主自治机构在条件成熟的情况下可聘请专职人员。
    自治机构人员的罢免、辞职和补选也应有明确规定，在此不详细展开。

    四、业主代表大会的运行。

   （一）业主代表大会推选三名代表担任业主代表大会召集人，其中一名为主召集人，其他两名为协助召集人。
   业主、业主代表、业主委员会和业主监事会的提案由业主代表大会秘书受理，提案应以书面形式提出，业主代表大会秘书应予以登记并在一周之内报告给业主代表大会召集人，符合开会条件的，召集人应在两周内召集业主代表大会。
    召集人可以召开预备会议，对提交的议题进行了解并审查是否符合提交的程序。 预备会议应邀请相关业委会委员、监事会监事、或相关的业主代表、业主参加。预备会议可以是电话、或网上、邮件等形式。对于不符合程序的提案应告知提案人应当完善的程序。
    召集人在召集业主代表大会三天前应将本次会议的议题、相关资料送交业主代表和其他应当列席会议的人员，并告知开会的时间、地点（特殊情况例外）。除非涉及特别的保密议题由业主代表书面表决决定不公开之外，会议一律向全体业主公开，并提前在社区内公告会议时间、地点和主要议题。社区业主、居民均可自由旁听。  
   （二）业主代表大会定期会议每年召开4次，每季度第一个月召开。遇有下列情况时，可召开业主代表大会临时会议：
       1、1％以上业主提议和三名业主代表联署；
       2、3名以上业主委员会委员，或2名以上业主监事会监事，或15%（含15％）以上的业主代表提议；
    临时业主代表大会原则上一个月一次，议题较多的情况下，由业主代表大会以表决的形式对议题进行筛选和排序，同时做出相应的时间安排。
   （三）业主代表到会人数超过全部业主代表三分之二以上时（含三分之二）会议有效；但允许三名以下（含三名）非在场业主代表电话告知或邮件通知等方式参会，此三名以下代表视为参会。业主代表大会决定的事项，须经业主代表大会全体代表2/3（含2/3）以上同意方为有效（允许未参会业主代表会下投票）。
        业主大会和业主委员会的议事规则与原来没有大改动，在此不在详述。


参考：1、《上地西里业主公约》主要看第12到第24条

http://guoweijian26.blog.sohu.com/121947157.html
          2、《上地西里业主议事规则》主要看第4、5、7、8、10、14条

http://guoweijian26.blog.sohu.com/121947165.html
          3、《上地西里业主自治机构人员选举和罢免办法》：充分保障业主权利，保证小区自治不会脱离轨道。好懂，可全看。

http://guoweijian26.blog.sohu.com/122741471.html
         4、《上地西里业主代表大会议事规则》：关于业主代表大会的组织召开等基本规则。

http://guoweijian26.blog.sohu.com/122655196.html
    5、《上地西里业主代表大会会议规则》：关于开会怎么开，可能是参照了罗伯特议事规则，很有趣。
http://guoweijian26.blog.sohu.com/122655201.html

民主是个好东西

业主代表大会决议样本：

上地西里第二届业主代表大会第二十四次会议公告 (2010-04-19)

民主是个好东西

占位

民主是个好东西

占位

民主是个好东西

占位

云溪春早

民主兄来真格的类，让我这个粗人有机会好好拜读学习一番。我觉得民主兄倡议的业主代表大会制度经过充分润色后，应递呈业委会研究，争取在嘉园早日付诸实践，在实践中不断完善。

pleasure606

业主代表大会制度好

行者悟空

顶！ 逻辑上没有问题。

云溪春早

民主兄容易冲动，于冲动中又不失理性，管理嘉园的蓝图已经徐徐展开在我们的眼前，辛苦~

石滴水穿

实施吧，在实践中完善比纯理论来得好。

民主是个好东西

上周末的业委会会议，通过了两个议案。一是招聘一个专职秘书；二是构筑业主代表大会，过年前完成。
我坚信业主代表制度能在我们小区成功实现，因为我相信嘉园业主的参与热情。现在最重要的是两个事情，一个制度设计，一定要要合理科学，具有可操作性。第二个是业主一定要积极参与，首先要有人报名，希望关心小区的业主都能站出来。

sun@moon

是一个长治久安的好方法。

sun@moon

建议业主代表资格必须是业主，而且要长住国信。

云溪春早

12# 民主是个好东西 关于制度的设置，我想有民主兄对物业管理的专业知识，还有虞老师这样的学者，操作起来应当得心应手。

云溪春早

我相应民主兄号召报名竞选业主代表，呵呵。

jackitty

民主同志的思路很好。我建议在此基础上，广泛征求广大业主的意见，把该方案修订成《国信嘉园业主代表大会实施细则》，这样就成了一个长久的带有制度性、并且在一定程度上可作为嘉园处理特殊问题的内部法定条款，为处理国信嘉园的日常事务、突发性事件奠定制度保障。我想，民主同志可作为楼主，将此贴在国兴嘉园论坛作进一步的讨论。也建议业委会组织专人专门修订此文件，待初步定型后印发业主，广泛征求意见，最后定稿实施。16# 云溪春早

jackitty

本人很愿意和民主同志就此在网上商榷

云溪春早

17# jackitty 非常赞同，希望上论坛的业主为此展开讨论。

wolfer_moon

坚决选楼主为总统，如果有可能的话！

民主是个好东西

民主同志的思路很好。我建议在此基础上，广泛征求广大业主的意见，把该方案修订成《国信嘉园业主代表大会实施细则》，这样就成了一个长久的带有制度性、并且在一定程度上可作为嘉园处理特殊问题的内部法定条款，为处 ...
jackitty 发表于 2010-12-20 19:37

谢谢！你说得非常对。
这个制度要推行，那就要更改小区的议事规则，需要召开业主大会，由50%以上的业主投票通过。对于具体的实施细则，我本贴已经做了简要介绍，后面需要完善的，是具体的操作性方案。集中在两个问题：
1、业委会和业主代表大会的权限划分。如，动用1万元以上的钱款需要经业主代表大会通过，1万元以下的由业委会决定即可。
2、业主代表的名额分配，我们小区户型多样，有别墅、多层、高层、花园洋房、商铺，这几种类型的名额怎么分配？
3、业主代表选举区域的划分，这个问题和第2个是联系在一起的。如多层的业主代表名额是10名，而多层的幢数有19幢，而有的幢是一个楼道的，有的幢是单个楼道的，合理的分配区域很重要。
4、业主代表几十个人，怎么开会，发言的顺序，投票的方式。
这些问题需要细致的思考和全面的把握，也需要大家积极参与讨论。