（咨询）房产纠纷、纠结中，有请专业人士解惑

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06年12月，我从开发商那购买了一套期房，约定09年7月交付。
09年6月，我与新的买家、中介签定了《房屋居间转让意向协议》
协议内容 1 明确了房屋基本情况和交接相关事宜，明确了我是甲方（没写我妻子）、对方是乙方
2  明确我是房屋所有权人，我妻子是共有权人，
3  明确了转让给对方的房屋总价是280万，
4  明确了“乙方（买方）为表示对甲方（我）居间提供房屋的购买诚意，支付购买该房意向金30万元整，交由丙方（中介）先代为保管。（事实上该30万是分5万、25万两次打入我的帐户的，中介没有染指，其中第一笔5万是三方在场我收到并写了收据的，25万是后来两方履行协议打入我的帐户，没有写收据）
5 明确了二次买卖所发生所有费用由乙方承担
6 明确了甲方（我）保证产权清晰。。。如共有权人对所有委托事项均予以认可。。。
7 明确了乙方不得在交纳意向金后随意要求退回，如乙方违约意向金充抵违约金。
8 明确了不管甲乙那方违约都要向对方支付违约金100万，并向丙方支付所需的全部居间（中介）费
9 明确了“本意向书签字盖章后生效，乙方与丙方签字或盖章则单方意想生效，如甲方签字认可则双方意向生效。
10 并约定在房屋三证办出之日起十五个工作日内签定双方买卖合同
11 签字栏中 、乙方是一个人并签字按了手印，丙方由中介经纪人签字但为加盖单位公章，甲方我签字并按了手印、共有人栏我签的妻子名字并按了手印、代理人栏我签的妻子名字并括号注明我代签的

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10年3月，我电话短信等模式和中介及乙方表达了我妻子不同意该房屋转让协议，要求终止协议并承担一定的违约责任未果。
10年4月7日，该房屋三证顺利办出了，4月12日，我与新的买家签定了正式买卖合同（不是意向协议），以总价395万买掉了。现在房产过户也已经结束，房款我也全额拿到了。至此，我的违约已经既成事实且无法要求继续履行原意想协议了
近日和原乙方协商处理办法，在违约赔偿问题上没有达成一致，乙方要求法院裁决。


我的心理准备（诉讼、律师等费用先不计）
1 不管法院判决如何，我至少准备付给对方60万----30万意向金退还、另赔偿对方至少30万
2 我至多准备付给对方86万----30万意向金退还、另赔偿对方至多56万----280万X20%=56万

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问题
原协议只是购房意向，本身还存在问题
1  我妻子没有到场、没有任何书面委托，没有签字。我妻子不知情是否成立。理由：当时买这套房子是因为隔壁就是新建的9年义务学校，孩子11年上小学，正好赶上，去年5月，夫妻为是否卖该房屋常吵架。而我当时坚持要卖该房屋是因为计划离职并投资其他实业需要资金，事实是09年10月底至今我没有去上班，并可以提供去年下半年几份投资合作协议作为佐证。我是个人背着妻子签定的买卖意向协议，虽然我提供了原商品房买卖合同原件（后来没任何手续，中介还给我了）、妻子身份证复印件、结婚证复印件。但这些完全可以在妻子不知情的状况下做到。而为何今年4月我妻子又同意卖该房屋，并且总价并原协议高了115万，除了房价上涨因素外，主要是因为当时看好的9年义务学校至今只开设了初中部，小学部的开设遥遥无期，该房屋所在的小区业主一直在为小学开设事情奔波、维权，这些都可以举证的。因此，能否以我妻子不知情主张“房屋居间转让意向协议无效”？？
2 原协议约定的违约金过高，是不是有规定一般要求违约金不超过标的物总价的20%？
3 所收30万意向金是否算定金？是否适合定金赔偿法则。当有约定的可以由守约方任选其一
4 乙方在签定意向协议的过程中是否也有过错？A 明知道共有权人没有签字和委托--除非他能举证我妻子知情、采用表见代理。期房买卖本来属于房管局禁止的，且本来就存在一定风险，乙方作为正常行为人有责任判断风险
5 乙方要求赔偿实际损失：395（我实际卖出价）-280（原协议价）-20（交易费用）=95万、并还意向金30万、是否合理？预见损失并不是去年签定意向协议时我能预计到的，当时房地产经历了08年的调控低谷，09年4月开始出现涨，本人一直认为该轮行情在7、8月就会结束，开始做空房产而改投其他行业，这个可以去举证的。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
5 中介因为没有盖章，不负责任，经纪人是否应承担相应责任

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一起等待专业人士的见解...

腾飞金鹰

问题
原协议只是购房意向，本身还存在问题
1  我妻子没有到场、没有任何书面委托，没有签字。我妻子不知情是否成立。理由：当时买这套房子是因为隔壁就是新建的9年义务学校，孩子11年上小学，正好赶上，去年5月，夫 ...
wewewe1111 发表于 2010-5-20 14:22

                               
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回复：
   1、法律规定禁止未取得产权证的期房进行二次交易。但本咨询中双方签订为购房意向书，一定程度上是在规避该风险。
   2、根据合同法司法解释二，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故若认为违约金过高，可要求降低。
  3、因签约主体为一人，且共有人一直未予出现，为经共有人同意可称为抗辩理由。
供参考。

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美丽的埃及女间谍,从以色列回国,到开罗司令部报到.





"我拿到了戴阳将军最新攻击计划,这一份计划是从他的





办公桌上偷来的,不但如此,我还俘虏了他的儿子......"





"太棒了!" 埃及将军大喊, "在哪里NULL 我们马上审问他."





"不行!" 女间谍说, "非再等十个月不可."














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