如何制止淘宝店、群租？谈点看法，欢迎拍砖。

水浇地

我认为大部分业主尤其是准备常住的业主应该是反对小区开淘宝店、群租的，淘宝、群租确实也很影响小区品质，但如何应对，是个问题。全推给物业是不现实的，这种事离不开物业，但不能全压给物业，简单的喊口号把淘宝、群租赶出去，结果就是很难赶出去，因为法律政策确实查不到直接依据，物业也没着，所以要从长计议，多想办法，俺谈点想法，可能不对，欢迎拍砖。

首先，要尽快成立业主大会和业主委员会，而且保证两者运行高效，做出的决议能够代表大多数业主意见。
成立代表业主共同利益的业主大会和业主委员会的重要性再怎么形容也不为过，如果这一条做到了，不仅可以解决淘宝店、群租问题，还有很多将来可能或必定要出现的涉及共同利益的问题都好解决。咱们这种小区在物权上叫建筑物的区分所有权，国外发达国家都是通过业主协会的机制来实现区分所有建筑的自我治理，经验相当成熟，业主协会的权力也非常大，美国很多州的业主协会甚至可以通过决议拍卖个别业主的专有部分（也就是各位的房子）用以弥补其对小区共同利益的侵害，最惨的是，美国的司法成本很高，拍卖收入付掉业主协会收缴的、支付法院、律师的，业主就所剩无几了。咱们国内的业主大会当然还没这么牛，但是作为业主自治的承载主体的方向已经很明确了。我国2003年《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的职权多有描述，当年建设部还制定发布了《业主大会规程》，2007年《物权法》又将一部分重要内容上升到法律高度，在制度设计上，业主是可以通过业主大会和业主委员会的运作保证小区共同利益的，其实现在很多文件都把原有政府的职权赋予了业主自治机构。而且现实中凡是物业运作好的小区，一般背后都有一个高效且能代表业主利益的业主委员会，本身对物业（公司）就是一个强大的监督和震慑。

关于成立业主委员会的条件，2006年《浙江省物业管理条例》明确，下面两个条件满足一个，就应当成立业委会，
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；　　
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
要强调的是，是“应当”成立，而不是“可以”成立。

每位业主都是业主大会的当然成员，业委会成员首先必须是业主，《物业管理条例》的要求是“由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主”，我建议我们选业委会成员的时候，再加一条“拟在本小区常住的业主”，至于是否常住，看看家里有没有精装修就晓得了。而且最好能够把主要职能部门的人员拉进来几个，象公安局、机事局、房管局、工商局、物价局啊什么的。

水浇地

2、找制止淘宝店、群租的法律依据。
可能用“限制”更准确点。淘宝、群租首先是“出租”，所以先看房租租赁有关的规定。我们不说赶你走，要求有关部门和物业依法办事总是不错的吧。
根据2006年《杭州市房屋租赁管理规定》（市政府令第232号）
（第四条）市、区、乡（镇）人民政府和街道办事处应当加强对房屋租赁管理的领导和协调。
（第五条） 公安、房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门应当。。。。依法对房屋租赁实施监督管理。
公安机关。。。负责租赁房屋的治安管理、消防管理及房屋承租人的户籍管理工作。
房产行政主管部门负责房屋租赁的登记备案工作。
税务部门负责房屋租赁的税收征管工作。
工商行政管理部门负责查处利用租赁房屋进行的无照经营等违法经营行为，查处非法房产中介服务机构。
计划生育行政管理部门负责房屋承租人的计划生育管理工作。
。。。。。。。
其实不用我说了吧，真正严格办起来，不要说租住房开店，就算普通的租个房住住，也很烦的，出租征税风头比较紧的时候，我听到有人敲门就紧张。关键是现实中，很多部门是有法不依，执法不严，风头一过，一切照旧。咱们也就不做自我批评了，但是如果看着不顺眼的话，该举报的举报，其实物业很多事情做起来也是有法律依据的。既然你要租房，备案、登记身份证、纳税、办暂住证、计生证明。。。。一样一样来，如果有有关部门的邻居，希望也能多支持，请严格执法。不知道有没有工商局的朋友，现在的淘宝店界定个“租赁房屋无照经营”是否可以？

水浇地

3、业主共同决议限制淘宝店、群租
如果你手续齐全，执照经营，就需要业主拉着物业出面了。首先是是收费。有邻居反对淘宝店、群租的主要理由是对公共设施的损耗过大，是有道理的，那就要考虑多收费。
根据《杭州市物业服务收费管理实施办法》，“普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价”。简单的说，只要成立了业主委员会，小区的物业费就是业主大会通过，业主委员会和物业公司签合同就ok。那么能否针对个别转经营的住房实行差别收费呢？没问题，只要在大物业合同里注明就可以可。下沙那个叫清雅苑的小区，针对群租专门制定了按人头加收40元/人的物业费，而且每天对群租人员进行盘查，进出都一律登记，租客拉着房东闹到政府部门去了，得到的答复很一致：只要业主大会通过，物业合同（业主）注明，就合法，市场调节嘛。当时采访律师的意见也是一样的，”律师表示：“在业主公约和物业管理委托合同中写入约束群租的条款，如物业费按出租人数计算，并适当增加物业费，这都是合法合理的。”我倒建议多收的这块拿出一部分贴补物业，让他们也有点积极性。
不单是物业费，还有个公共能耗分摊，这一块业主的自治权更大，如何分摊，完全可以通过业主决议决定，给淘宝店、群租增加点系数也不过分吧，有没有上限呢？没有。当然也不能太过分，加个2-5倍就差不多了。

水浇地

先转个《关于进一步支持大学生创业放宽经营场所准入的批复》看看，连大学生租住房创业条件都这么苛刻，何况什么淘宝店，江南豪园的状况，不是无法可依，而是有法不依。

关于进一步支持大学生创业放宽经营场所准入的批复
杭政函〔2009〕200号
市工商局：
　　你局《关于进一步支持大学生创业放宽经营场所准入的请示》（杭工商注〔2009〕145号）收悉。经研究，现批复如下：  
　　一、为加快推进“人才强市”战略，引领“和谐创业”，深入实施高校毕业生创业三年行动计划，鼓励和扶持大学生在杭自主创业, 打造大学生创业天堂，对以大学生公寓、居民住宅或商住两用的高层建筑作为创业经营场所，并符合以下条件的，允许办理工商登记证。   
　　（一）以大学生公寓（不包括经济适用住房，下同）作为经营场所的，由大学生创业企业投资人向大学生公寓所属业主单位或院校申请，由业主单位或院校出具同意作为大学生创业场所使用的相关证明。
　　（二）以居民住宅或商住两用的高层建筑作为经营场所的，由大学生创业企业投资人向所属业主委员会或社区居委会申请，经业主委员会或社区居委会公示，书面征求本单元业主意见并无异议后，由业主委员会或社区居委会出具同意作为大学生创业场所使用的相关证明，并由大学生创业企业投资人向登记机关提交合法的房屋使用证明。
　　二、上述三类场所内一般仅允许从事计算机软硬件（技术开发、技术咨询、技术服务、成果转让）及广告业、设计业、经济信息咨询、策划业等无污染的服务性行业。如开办没有实体门店的电子商务类企业，由企业投资人向登记机关书面承诺不影响周围环境和邻居正常生活，并向登记机关提交合法的房屋使用证明。
　　三、企业因在经营过程中影响周围环境和邻居正常生活而遭业主投诉的，一经查实，必须无条件停业并搬离。对拒不搬离的，由相关职能部门依法采取措施。

二○○九年十月二十四日

duqunfei

说的好，顶起来！！！！

duqunfei

建议置顶贴！

水浇地

4、物业加强管理。
首先要明确，这个事，物业有能力管，其他地方说了，其麾下的服务队连外面来敲墙打洞收破烂的都管的那么好，作为其上级的物业还对付不了开淘宝店的？那才奇了怪了。近些年来，物业行业的名头还是比较响的，例如有些物业闯入业主家里强行拆除防盗窗，顺便砸了人家东西，业主能做的也只是到处投诉。当然咱不提倡这个，但物业的能力毋庸置疑。
但有些东西物业不愿意管，懒得管，就要考虑他们的立场，例如淘宝店、群租扰民，增加损耗，关我甚事？反正不扰我，电梯坏了有物业基金呢。合同上没写，政策我又不懂（不过据说我们的物业很懂法律），万一惹毛了某个业主，怎么收场？反正多一事不如少一事了。所以我们首先要给其利益，就像上面的增加收费，给物业一部分作为补偿，另外就是要通过业主决议、合同明确的形式，逼着它干，也给它个挡箭牌，甚至具体到岗位责任，物业赶不走，弄走个把保安应该还是做得到的，物业服务内容和质量上，尽量针对性的明确。
首先要履行法定义务，例如《杭州市房屋租赁管理规定》明确，“物业服务企业应当建立日常巡查制度，协助有关行政主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处开展房屋租赁信息采集工作，配合有关行政主管部门对本辖区内的房屋租赁情况进行检查。”就算你不巡查、检查，有人投诉了，你总要给个说法，再不行，通过业主委员会反映过去，你总该有动作吧，还不行？你就是管理服务不到位，业委会就该考虑是不是按时付物业费了。
二是严格人员、物品出入物品管理。淘宝要靠快递，快递员大包小包的搬出搬进，保安上去检查，任何人也无可非议。要求房东办出门证，也不过分吧。你的身份和和房东对不上，没办出租（暂住）登记，不好意思，不认识你。你身份明确，整天忙着办出门证往外送快递，应该是经营行为吧，办手续了没有？。。。办法多了，可以充分发挥想象，这还都是完全合法的。还有快递员，想卡你太容易了，想进去，先办个临时出入证吧，是客人？你吃撑了，整天开着电动车来做客？

sunlhy

顶顶!!

突然的鱼

糖糖的天地

好，我顶一下，大家关心一下啦

水浇地

4、物业加强管理（续）
三是对重点区域、重点部位加强监控。主要是针对那些明明是淘宝、群租又死不认账的。另外从大部分业主的立场来讲，这类部位列入重点区域也不为过，可以在业主公约里明确。《杭州市物业服务收费管理办法》甲、乙、丙级物业收费等级这方面的巡查力度分别是1小时一次、2小时一次、3小时一次，虽说咱收费不算高，物业也不会自甘堕落吧，加个摄像头也可以啊。其实很容易抓住开店、群租的证据的，一旦有经营活动的证据就可以公事公办了。就算其手续齐全，加强监控，对于保障小区安全也很必要，让他们也感觉自己是活动在被监控下。
这方面我能想出的也不多，物业的手段应该比我能想出的多的多，物业破门而入的事也时有耳闻啊。
最后说一个停水停电的问题。首先我坚决反对物业对普通业主采取这种措施，但是如果淘宝店、群租不按照上面的政策及时缴纳各项费用，可以考虑物业给予停水停电。本小区水应该还不是一户一表，物业因为欠费停水法律责任不大，电稍微麻烦点，但偶尔停一下下问题也不大，首先对方有过错，其次侵权后果主要是赔偿损失，淘宝店怎么主张损失呢？耽误它做生意了？你做生意还不晓得合不合法。

ellenana

强!支持!

duqunfei

强烈建议版主置顶！！！！

新州一民

强烈顶！

potato

水浇地，竞选业委会委员，我投你的票！！

实话实说的我

看看这帖子已经贴了一年半了，物业有啥作为了，小区的淘宝店一天比一天多，我们这幢楼估计有7、8家了。做的大的还连租了3层楼，有的做仓库、有的办公，忙的很。每天准时5点到8点，打包带的声音，电梯的干等。晚上10点到12点理货的塑料袋声音。

实话实说的我

这样的帖子就是要沉。

秀昱

心动不如行动！
推举楼主牵头召开业主大会，组建业主委员会！
我选楼主当业委会主任！

奶油话梅

主要还是没人愿意出头。

moon123

最简单的 别租给淘宝店 别租给群租不就行了 租给人家再规定这不扯嘛