房价为什么在政策下依旧坚挺？-半个业内人士的感言 只看楼主复制链接 复制主题

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关键词：压力测试

　　随着国家最新房地产政策的出台，目前国内房价已经停止了一季度的疯狂上涨成交量也大幅下降，但是房价却没有明显的降幅，很多人甚至认为这表明国内的住房的需求强烈，甚至还有砖家认为房价会出现报复性的反弹究竟是不是这样呢，我认为答案是否定的。
　　
　　我是金融行业的一线员工，和房地产企业接触频繁，好些客户和朋友是房地产商或业内人士。所以我就不谦虚地称自己是半个业内人士吧这个月来国内金融机构对房价问题已经很重视，压力测试、信贷检查接二连三，我们在接触客户的时候也会旁敲侧击的了解一些情况。

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关键词：投机客

　　和一些认识的一些销售经理和一些小型房地产企业的老总聊起来的时候，他们告诉我很多盘他们能确定的有30%的投机客在买（认识的+重名的，那些散的投机客还不包括在内），所谓的刚需，其实是投机者的“刚需”。其实他们很悲观，但是却要面作强硬状，现在的房地产界有一个脆弱的、不断博弈的价格平衡，大家保持自己的盘面价格，尽量的维持投资客的信心，因为只要有一家出现大幅降价，最后的结果是大家都跑不掉。


　　
　　因此在这个价格平衡下，一些有资金压力的房地产商会小幅的调低价格出货，但决不会大幅降价。这好比股市里的庄家控盘，控价出货。这也是目前一手楼价格还维持稳定的原因，但从银行来看，这个平衡维持不了多久，这也是目前金融机构紧张的原因，诸位可以看看现在股市银行的市盈率到了多少？7-8左右，正常情况下即使银行业务不增长，这个市盈率也是很低的，而且前段时间国家发出的国退民进的政策也是很好的信号，为什么？一个很重要的解释就是坏帐，特别是房地产市场的坏帐。

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关键词：贷款 捂盘
　　
　　房地产的贷款一般都是项目贷款，一般期限2-3年，但是这绝不代表企业能撑这么长时间，一般银行审批的时候参考企业的项目计划从可以预售开始算最多留给企业一年的销售时间，如果离授信到期前几个月销售还到不了一定比例，银行会很着急的施加压力的，特别是现在的市场环境下，毕竟现在是终身责任制，出了风险可真不是闹着玩的，收入可以瞬间从5位数的月薪哗啦一下变成资产保全部里的3位数，想走都走不了。所以一些中小型的开发商，真正的资金压力会在四季度和明年一季度逐步显现。至少我的一些中型客户已经准备了好几套销售方案根据市场走向灵活调整（当然都是降价方案），但目的都是在授信期内完成大部分销售，一些大一点的，融资能力强一点的也在和银行沟通，当然也有开发商想融资捂盘维稳的，很大型的优质企业，不是我的客户，上报总部没批。

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关键词：预期下调

　　其实我看xx上的一些报道，很多开发商称自己不缺钱。不缺钱？真是笑话。现在国内很大部分的开发商资产负债率都上了70%，还称之为不缺钱？现在他们确实不缺钱，但过过几个月呢？虽然不排除有些超级优质的大企业能够继续得到银行的支持，但大部分，我认为半年后的资金压力是很明显的。特别现在很多金融机构的基调是：房地产开发贷，免谈！说完了一手，再看二手，二手楼为什么也降幅很小，很大的原因是一手楼还没有明显的下跌现象。投机者的二手楼数量我就不说了，单看市场心理现在房价是很明显预期下调，投机的政策和操作阻力也大，后续的投机者越来越少，交易量下降。加上原有投机客对资产继续升值的预期消失原来投机的这些盘都会逐步的放出来的但是二手楼降价仍需要一个过程，因为目前的房地产市场不是自然调整，而是干预调整。
　　
　　干预调整的特征是市场降价并不是由于投资者的绝望而是由于国家的政策压力也就是说市场上投机者的信心还没有完全消失，因此需要一个政策压力消耗投资者信心的过程，随着投资者信心和期望的消失整个市场就会慢慢的开始逆转，尔后是逐渐加速，这是很典型的市场心理二手市场的下跌又会带来一手市场的悲观，配合上半年后的开发商的资金压力显现我是很悲观的看那时候的市场的所以，我觉得还是不要被现在房价的假象所蒙蔽，调整是一个中期的过程，不要急于认为一些降幅就是调整到位时间就是金钱，怎么抉择你们自己定。