土地增值税全国清查在即 地产商资金链雪上加霜

sk_sweet

一场围绕着土地增值税的清算风暴即将袭来。
　　
　　近期，国家税务总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》，6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算，尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查，要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。
　　
　　此外，为改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况，通知要求研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。规定了东部、中部和东北地区、西部省份的预征税率不得低于2%、1.5%和1%。据悉，目前太原、南京等二三线城市的预征税率只有0.5%，北京、上海只有1%，这意味着预征的土地增值税将上调。
　　
　　在此之前的5月26日，国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(下称220号文)，要求各地加强土地增值税的清算工作，并在技术操作层面予以明确。

sk_sweet

　国税总局连发追缴令的目的，在于配合“国十条”地产调控，打击捂盘和惜售。不过，作为一贯执行难、经验少的税种，市场普遍持观望态度。
　　
　　土地增值税向来是房地产宏观调控的一根“松紧带”。1993年底，国家颁布了《土地增值税暂行条例》，但一直征收不力，清算比例极低。自2002年以后，随着房地产市场价格的几波上涨，国家多次出台文件，要求严格查收土地增值税。2006年末国税总局颁布了“187号文”，并于次年掀起了清查土地增值税的全国性风暴，但随后因金融危机影响不了了之。
　　
　　作为税率较高的税种，土地增值税征收的“松紧”程度将对房地产商的盈利水平产生截然不同的效果，如严格征收，地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。相关分析显示，这一税负相当于销售收入的6%，对房地产公司的净利润影响达20%以上。
　　
　　一位熟悉地产商资金运作的中介机构人士直言，地产商有很多方法迟交、少交甚至不交土地增值税，现在上市公司为土地增值税进行的拨备经常都“趴在账上”，一旦真的严格征收，对很多开发商现金周转都会发生影响。

sk_sweet

征收“松紧带”
　　
　　土地增值税实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过部分最高税率可达60%。目前大型房地产公司的毛利一般在30%-40%左右，一般按照30%的税率来征收。从国际上横向比较，中国的土地增值税给开发商带来的税负偏高，几乎相当于再征收一次所得税，也因此，对这一税种一直不乏争议。
　　
　　具体而言，“土地增值税税额=增值额×税率–扣除项目×速算扣除系数”，其中，“增值额=转让房产所取得收入–扣除项目金额”。同时规定，增值额不超过20%的普通标准住宅免征土地增值税。实际上，免税地带和增值额认定，均存在很大操作空间。
　　
　　按现行法规，土地增值税的征收方式包括预征和清算两个步骤，即在项目全部竣工前，根据预售收入先征收少部分增值税，待项目竣工后再对全部税额清算。目前各地住宅的预征税率在0.5%-2%之间，但真正进行清算的案例极少。除上市公司外，并非所有开发商都能严格预提土地增值税。

sk_sweet

据业内人士介绍，常见的办法是房地产开发公司利用与自己集团内的建筑公司做关联交易，将利润转移到建筑公司，降低项目公司的利润，从而减少应付的土地增值税。而税务局负责查处关联交易中转让定价的团队与查收土地增值税的团队是分开的，这使得查处交易价格的合理性变得更加困难。更何况，境内公司之间的转让定价向来不如跨境关联交易所受的检查严格。
　　
　　此外，将未竣工的开发项目整体转让，也可通过压低收入来收缩增值额。将名下未竣工的开发项目互相“倒腾”，便成为房产商协作避税的手段之一。
　　
　　某地方税务局的一位工作人员对本刊记者表示，他们不愿主动去清查土地增值税，其中原因之一就是弄清楚开发商的成本和费用很复杂。一旦出了错误，税务人员要承担相关责任。
　　
　　另有税务界专业人士解释称，因为土地增值税是小税种，预征操作并没有技术含量，而各地对清算操作实施的很少，造成税务工作人员对该税种研究较少，缺乏经验。此次国税总局的文件特别强调，各级税务机关要克服畏难情绪，并实行问责制。