买房、交房、装修等宝典上传

风一样的颜色 · 发表于 2006-5-13 16:30

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tbh0102 · 发表于 2006-5-13 16:31

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风一样的颜色 · 发表于 2006-5-13 16:36

房产知识必备之二——“看房宝典” 1、考察楼盘的25项指标 　　考察一个项目，可以从以下25项详细入手，而不必听这个发展商说这儿好，听那个发展商说那儿好，而自己无所适从。用这个详细尺度，自己就可以点评你收集的房屋资料，从中选择合适的房产。 25项指标：项目名称、发展商、位置、物业类型、交通、价格、规划内容、规模、配套、容积率、会所、外立面、户型、装修状况、采暖方式（北方城市）、供水供电、车位数量、电梯、景观、绿地、垃圾间、策划手段、施工现场、销售人员素质、物业管理方面。 2、如何看开发商的实力 　　开发商的实力是房屋质量的重要保证。尤其对于购买期房的客户来说，房子买的时候，还只是纸上的图画。最后是否能拿到和图纸上一样的房子，完全要靠开发商的信誉进行保证。评价开发商首先看“资格”，即开发商的经营资格。　　1．发商从事房地产开发主要采取两种形式。一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司)；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。　　2．开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式有两种：其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权；其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让)。简单地说，前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，必须是有偿用地，即必须是来源于政府出让的土地。无偿划拨用地以及农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。　　上面是开发商的资格下面再来看看“资质”。资质是通过开发商注册资本、成功开发房地产时间、开发面积等指标对房地产开发商实力评级的证明。一级最好，二级还不错，三级就比较一般了。在我国，一般来说，资质一级的房地产开发商大都有国有大公司的背景，实力很强，信誉也很有保证；如果一个民营开发商是二级资质，则其实力也相当可以，可以信赖；二级以下就是普通开发商了。如果开发公司是一家著名房地产开发公司的子公司，问题也不大。除了对开发商资本和资质的了解外，还要知道这个开发商经验如何，因为开发经验是项目的有力支持，有成功项目经验的开发商能更好地对项目本身进行控制。　　开发商实力可以通过在当地专业的网站，对开发商名称进行关键字搜索，了解相关信息，也可以通过专业的刊物了解。 3、如何评价小区的物业管理 　　物业管理是房屋的“软件”，其地位正在变得越来越高。好的物业管理才能保值、增值，业主的生活才能真正地称心如意。衡量物业管理公司主要看以下几个方面：　　首先看物业管理公司：　　1、管理规模越大越好。物业公司的规模是目前购房者在作选择时最关心的。公司管理的住宅品种较多，包括各类档次的商品房、动迁房、别墅等，无疑会让人放心。管理面积越大，管理体制越完善，专业分工也越细，规模性经营能降低成本。这是当前普通亏损的物业公司所竭力追求的。　　2、管理资历越老越好。尤其是一些著名的外资物业管理公司具备较丰富的管理经验，也比较能贴近业主的想法和需求。　　3、管理公司知名度。好管家才有好管理，物业管理公司的知名度是服务质量的一种保证，这有点类似于前面提到的环境景观设计公司。不过，从某种意义上说，好的物业管理更加重要，因为它和你未来的生活联系更加紧密。 　　再看物业管理内容：　　1、安全方面。主要看是否有24小时巡逻、楼宇实时监控等。　　2、生活便利方面。清洁工作是否到位，是否能够提供一些订餐、代雇保姆之类的服务等，总之尽量提供最周到的服务，让业主觉得省心、简单。　　3、费用方面。绝对不是越低越好，要看“性价比”，物业管理内容周到，但却是中档价格，就很合算。其实把多家服务内容逐一对比，就容易看出优势。知名物业公司的费用一般要高一些，但是服务绝对到位，贵得有理，值得考虑。 4、如何看小区规划 　　住宅设计包括小区用地规划、建筑空间布局和房屋单体设计及市政基础、管线布置等内容。住宅设计应当处处以人为本，关心人、爱护人、方便人，做到安全、实用、舒适、美观。 　　（一）、区内规划合理 　　对封闭式居住区来说，区内住宅用地、道路用地、公共绿地、公共服务设施用地等应合理分配，综合考虑路网结构、住宅与公建布局及绿地与空间环境的内在联系，使小区构成一个相对完善、相对独立的有机整体，具体要求如下：　　——方便居民生活，有利于组织管理；　　——组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营使用和社会化服务；　　——合理组织人流、车流，有利于安全防卫；　　——构思新颖，体现与环境的协调性、统一性。 　　（二）、空间与环境设计 居住区空间与环境环境设计应当符合以下要求：　　——建筑应体现个性，群体建筑与空间层次应协调统一，富有变化；　　——公共服务设施设置合理，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；　　——区内设置一定的建筑小品，丰富和美化环境；　　——注重景观和空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系；　　——建筑间距符合要求。　　建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。住宅建筑间距应满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、卫生、环保、工程管线埋设、避免视线干扰、建筑保护建设用地规划（加容积率、覆盖率等控制指标）等方面的要求确定。 5、现学现用看懂楼书、平面图、模型 　　（一）、看清平面图　　购房人应首先根据小区平面规划图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光。在看懂平面规划图后，应仔细研究销售平面示意图： 　　1．方位。目前预售平面图上未标明南、北向，购房人可向现场销售人员询问。　　2．景观。除了平面图外，通常房产公司还会画上全区配置图，应仔细了解小区内外的道路交通情况。　　3．栋距。多层两栋楼之间的距离最好超过8米，窗户不是面对面地整齐排列，否则隐秘性太差。　　4．采光及通风。房屋的采光面越多越好，如果某屋只有一面采光却隔着三间房，房屋采光很差，就算白天时进屋也一定要开灯。　　5．格局与空间的合理性。室内格局要能完整区分公共区（如客厅、餐厅、公共卫浴）及私秘区（卧房），而附属建筑物与主建筑物的面积分配也要成正比。 　　（二）、戴上“有色眼镜”看宣传资料　　楼盘的宣传资料中的信息有时也是不全面的，买房人尤其应注意以下几点： 　　1．装修标准。一般楼书或签订合同都有装修标准的说明，但无论是内装修或外装修的说明都比较含糊，不是开发商存心欺骗买家，而是发售时具体的建材未最终确定。 　　2．虚拟效果图。电脑技术的发展，使开发商在制作楼盘资料时越来越能“随心所欲”，当然，其实效果图与将来实景的区别，倒不是外立面的色彩有多大偏差，而是配套设施的跟进速度。 　　3．地理位置。房地产所处的地理位置，会对购房者产生极大影响，但一些宣传资料中可能会不按比例、随意绘制位置示意图，使人产生错觉。 　　（三）模型够靓不够量　　一般来说，模型是比较准确的，但由于以下原因，模型也可能给买房人造成一些误导： 　　1．密度错觉。沙盘上看起来，一些楼与楼之间宽松通透，楼间绿化，清新可人，但实际上盖到现房时，才发现楼与楼之间的距离很近。 　　2．设计改变。在方案报审过程中，规划部门要求项目在某些方面进行调整，因此，审定的设计图纸肯定与原来的图纸不同，这样，模型在局部上会与实际交竣的工程有差异。另外，到申报《建设工程规划许可证》前，出施工图时，有关方面经过更深入的研究后，提出对原审定方案做一些局部调整，并报规划同意，这样也会造成原模型与交竣工程的差异。发生以上这两种情况时，开发商一般不会因为这种局部的调整，再花几万块钱重做模型。 　　3．细节美化。模型公司在模型制作过程中，采用了一些特殊材料，加上灯光等的美化设计，沙盘模型效果一般非常诱人。 　　4．观看角度。一般人观看模型是从俯瞰的角度，而观看现场是平视或仰视角度。因此，沙盘比现房看起来要疏落有致得多。 6、判断住宅套型的质量 　　（一）安全感的要求 　　保证居住者的自身安全，是人类生存的第一需要。住宅需要一定的安全措施：防盗安全和防火安全是主要的两种。 （二）保健性要求 　　人们对保健性要求主要是指生理健康要求和心理健康要求两个方面。为居民提供满足生理健康要求的住宅，就需要有良好的通风、充足的日照以保证人身需要的温度、湿度、阳光以及清洁的空气等。从更深层次意义上讲，为居民创造积极的家庭环境，使居民对“家”的温馨有认同感，从“家”中获取力量、受到鼓舞，满足心理健康的要求。 　　（三）私密性要求　　居民的日常生活都不希望别人打扰或让别人知道太多，私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中应隔音、避免户间的“对视”等。 　　（四）灵活性要求　　住宅内部的分割要考虑灵活性。如家庭的收入变化、成员变化、品位变化，甚至于职业变化等，都会对住宅室内环境产生新的要求，所以 在住宅的空间组合、设施的布置等方面要注意灵活性，即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。 　　（五）舒适性要求 　　舒适性是一个综合概念，随着人们物质生活的不断提高，舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等方面。 7、挑选户型的几个原则 　　购房对于消费者无疑是一件大事。面对发展商提供的各种户型，购房者常常难于做出正确选择。那么购房时，应重视什么因素呢？ 　　1．室外景观莫忽略。在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是考虑的重要因素，但近年来，人们在挑选住房时出现一个新的趋势，以往人们非常重视的居室朝向问题，在现在选房时有逐渐淡化的倾向；而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上认为较差的朝北户型也很受购房者欢迎。现代生活中，人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加上空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。 　　2．有序选择心不乱。在选择户型时，购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序，有利于购房时做出正确的选择。人们在购房时，所考虑居室各部分的优先性是：第一要看起居室(厅)是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境。一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室(书房、客房)；最后考虑阳台。 　　3．“三大一小”作参考。近年来，发展商在户型设计时大多遵循“三大一小”的原则。一般来看，大厅普遍被认为比较好用，那么是不是厅越大越好呢？“三大一小”是近年户型设计中的流行趋势。然而，人们也看到许多发展商盲目追求“三大一小”概念，在居室总面积确定时，把厅设计得过大而卧室过小，破坏了居室内部的协调性与合理性。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室面积。而户型设计时，可进入式衣柜的出现，也使得主卧布局更为灵活，房间进深可以适当增加。这种情况下再墨守“三大一小”的原则，一味过度追求大厅，就是很不恰当的了。 　　4．厅与卧室宜独立。前几年常见的居室户型主要是以厅为中心的户型，而近年来又有一种厅与卧室相对独立的户型在悄然兴起。后者与前者相比，多了一条走廊，这是否是对面积的一种浪费呢？从表面上看，后者的走廊无法利用，似乎浪费了面积。但是前者虽然没有走廊，但厅的周围却有很多的门，而门口附近的空间是无法利用的，这实际浪费了一定面积。而几个门前边无法使用的面积往往和后者的走廊面积大体相当。厅与卧室分开，可使卧室私密性得到保证，厅与卧室功能不会相互干扰，其合理性是显而易见的。所以这种厅与卧室相对独立的户型，能够较好地满足客户各方面的需求，将成为越来越多的购房者选择户型的主流方向。 　　5．厅跨最好有3.9米。另外，在厅的选择上，面宽或称厅跨，也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般而言，应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.6米。 8、通过细节看质量 　　房屋施工质量的好坏，可以通过以下一些细节作大致判断： 　　（一）考察地面。先看地面是否平整（可通过倒水后的水流方向来验证平不平）；对于厨房、卫生间的地面，还要通过注水查看其防漏性能如何。 　　（二）考察墙体。一要看设计的隔音效果如何，关起门做个测试即可清楚；二看工艺，包括墙角线是否平直、均匀，墙面抹灰是否均匀、光滑（若有较大、较粗的颗粒或明显印迹，说明粉刷质量低）；若是喷塑，要看墙面整体性，色点大小均匀为好，墙纸、墙布上要不留气泡，纸与纸、布与布的交接处以平整为好。 　　（三）检查门窗。对门窗主要检查关闭是否严实，开启是否自如，以及玻璃与窗框的附着是否牢靠。 　　（四）检查管线。管道设备要看其是否通畅，煤气管是否接通等等；插头、插座除了检查通电情况，还得用试电笔看看是否漏电。 　　对于施工完毕的房子，我们主要考察有无以下几种常见的质量缺陷： 　　（1）影响结构安全的缺陷 这也是最不能忽视的缺陷。主要表现在墙面和顶面的裂缝。尤其当裂缝与墙角呈45度斜角，梁上有垂直贯通状裂缝，阳台、雨篷根部有垂直裂缝，这些都是房屋的地基有严重的不均匀下沉和钢筋位置错误或数量不足所致。这种房千万不能买。 　　（2）影响使用功能的缺陷 这些缺陷会给您的生活带来很多烦恼。它们主要包括：屋面渗漏、顶棚掉灰或渗漏，卫生间、厨房地漏高于地面，积水排不出；墙角发黄；卫生间管道与顶部的接缝处渗漏，以及浴缸、抽水马桶、洗脸池等卫生器具的渗漏等等。

风一样的颜色 · 发表于 2006-5-13 16:37

房产知识必备之三——“签定合同注意点” １、签定购房合同 　　签订购房合同可不是一件轻松的事，签合同时有许多易发生纠纷的问题： 　　1．您要注意商品房销售合同应该是由房地产管理局和工商行政管理局监制的标准合同文本。 　　2．对于未经房地局核准房产商自编自印的不规范合同文本您绝对不能签，无论对方给出的条件有多优惠。 　　3．签合同前请检查合同的附件是否齐全，是否载明了应有的主要内容。 　　4．土地所有权性质以及土地使用权获得方式和使用期限。 　　5．房地产的规划使用性质。 　　6．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况。 　　7．房地产的价格、支付方式和期限。 　　8．房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方式。 由于正式购房合同有时不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议。 2、房产买卖几种无效合同 　　（一）、房地产分离出卖，合同无效。 　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 　　（二）、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 　　（三）、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 　　（四）、单位违反规定购房，合同无效。 机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。 　　（五）、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。 　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 　　（六）、非法转让，合同无效。 　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1．以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3．依法收回土地使用权的；4．共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；5．权属有争议的；6．未依法登记领取权属证书的；7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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房产知识必备之四——“验收入住注意点” 验收毛坯房八项注意 　　在房地产市场中，毛坯房目前依然占据着主角位置，虽然毛坯房在出售前大多已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，还需要对毛坯房的验收标准有所了解。 　　1．全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 　　2．公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。 　　3．各种管道应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 　　4．屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。 　　5．户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直；户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。 　　6．有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。 　　7．地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。 　　8．各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

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房产知识必备之五——“产权证知识（以杭州为例）”办证指南 　　“房屋所有权证、契证、土地使用证”（以下简称“三证”）是您最终取得房屋所有权所必须的权属证明。　　当您购买的商品房可办证时，首先需携带以下资料到开发公司办理面积差价补退、签定补充合同、收据更换发票的手续。 一、办理面积差价补退、签定补充合同、收据更换发票需携带的资料：　　1、《商品房购销合同》原件； 　　2、购房收据原件；　　请您先核对收据金额是否与合同金额一致，若收据遗失则须先到开发公司财务查询遗失的收据时间、编号、金额，后登报申明遗失，具体情况可致电开发公司咨询。 　　3、面积差价补退所需的费用； 　　4、如委托他人办理需携带委托公证书； 　　5、按揭已结清的客户请带“银行结清单”。 　　办妥上述手续后，您方可办理“三证”过户手续，也就是将开发公司名下的产权转移到您的名下。如您的购房付款方式为一次性付款或分期付款，可自己选择“三证”办理的代理机构；如您的购房付款方式为银行按揭付款，须到银行指定的代理机构办理“三证”；如您的购房付款方式为公积金付款，须到公积金办理“三证”。 二、“三证”办理所须携带资料如下： 　　1、《商品房购销合同》原件； 　　2、购房发票第四联、第五联原件； 　　3、购房者有效身份证原件、结婚证原件。 　　杭州市房管局规定: 　　1）如已婚，办证时须提供夫妻双方的身份证、结婚证，并办理共有产权。若结婚证丢失而夫妻双方户口在一起的，则须提供户口本；若户口不在一起，则须提供民政部门出具的夫妻关系证明； 　　2）如单身，办证时须提供户口簿原件，如户口簿无法证明为单身的，须提供户籍所在地派出所出具的单身证明原件；若为离异后未婚，须提供离婚证或法院判决书。 　　4、私章；如已婚，须提供夫妻双方的私章。 　　5、按揭已结清的客户请带“银行结清单”、“房屋抵押备案证明”、“抵押注销表”。 三、“三证”办理所需的费用：　　1、房屋契税：普通住宅在1999年8月1日前购房的按购房款的3%交纳契税，1999年8月1日及以后购买的按购房款的1.5%交纳契税，别墅和商铺按购房款的3%交纳契税。 　　2、契证印花税：购房款的0.03%。 　　3、产权注册登记费、工本费、印花税：85元/本（非住宅205元/本）。 　　4、土地权属调查、地籍测绘费：用地面积在100平方米以上30元/本，100平方米以下13元/本。 　　5、土地登记注册发证费：20元/本，国有土地使用权证印花税：5元/本。 　　6、办证代理费：按揭400元/户；一次性付款300元/户；公积金贷款的办证由公积金管理中心负责办理，代理费标准按公积金管理中心标准收取。 　　如您购房为一次性付款或按揭已结清，并愿自己办理“三证”，请将上述资料及费用带齐分别交以下相关部门： 1、杭州市国土资源局（办证中心） 　　地址：文三路359号（9、15、24、42、156、527路公交车九莲新村站下车）　　咨询电话：88227483、88227485 2、杭州市财政局农税征收管理局（办理契证） 　　地址：庆春路155号中财大厦一楼（31、68、59、517路公交车众安桥站下车）、个人办契证可直接去平海路45号即杭州市房产交易产权登记管理中心办理　　咨询电话：87244111、87921091 3、杭州市房产交易产权登记管理中心（办理房产证） 　　地址：平海路45号（16、10、8、155路平海路站下车）　　咨询电话：87017030

风一样的颜色 · 发表于 2006-5-13 16:38

“五证”、“两书”是什么？ 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 　　《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 　　《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 　　《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 　　《建设工程施工许可证》。 　　《商品房销售（预售）许可证》。 　　两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 　　有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书”）是否完备。

风一样的颜色 · 发表于 2006-5-13 16:38

房屋买卖流程 第一步：买房前准备 买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好资金和心理上的准备是十分必要的。准备工作一般包括几个方面：买房目的，买房预算，买房时机，房地产知识。 通常买房有两个目的：自住或投资。如果是买房自住的话，您要考虑的是地段、环境、交通、价格、房型面积、配套设施等多种因素；如果买房单单是为了投资，则除了以上这些因素之外，还要考虑房产能否升值以及投资回报的问题。 二、估算您的买房能力 您在买房之前，需要制订一个详细购房预算，根据自己的住房需求，资金实力以及市场行情等因素，估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买房屋的价位。 1、估算家庭净资产：等于家庭总资产（包括各种有价证券、动产和不动产）减去家庭总负债。家庭总资产的多寡直接关系到您到底能承担购买什么档次的房子。 2、估算月还款能力：计算一下家庭的平均月收入、家庭的日常开支以及用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，由此可估算出月还款能力。 3、根据所估算的月还款能力进一步推算出按揭贷款的最大额度。 4、除了要付清房款以外，您还要把其他一些费用考虑在内，比如按揭、公证、保险的费用，买房要交的税费，入住后的物业管理费用等等。三、选择买房的时机 选择购房时机可参照“五率”指标，即经济增长率、按揭贷款利率、通货膨胀率、房屋销售率、房屋空置率。从宏观角度来看，当经济增长率保持在较高的水平，而银行的按揭贷款利率和通货膨胀率又处于相对低位的时候，应该是介入买房的最好时机。政府刺激房产市场的重大利好政策出台之初往往也是购房的黄金时机。从微观角度来看，当房屋的空置率处于高位，说明房屋的供给量增加较快，房价在一段时间内将处于调整或下跌状态，这时候购房就应该特别谨慎，最好等房价调整趋于稳定之后再买房不迟。此外，就楼盘个案而言，一般在开盘或销售接近尾声的时候买房是比较划算的。 四、了解一些房地产知识 买房之前您还应该多少了解一些有关房地产方面的基本知识。这些知识并不复杂，但对您买房会有很大的帮助。第二步：实地考察 这一步的工作可以看作是您签约前的序曲，因此特别重要。包括：买房目标，资料收集，实地看房三个过程。 您心中的房子是什么样的？ 有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓，一个是地段，一个是前面所说的买房能力。由于您和家人的生活及工作都在固定的空间区域，因此您在买房时一般更愿意选择距离自己或家人工作、学习单位较近的地方买房，或者在家人都习惯的地段置业。通过对买房能力的估算，您也知道了自己大概能买什么价位、总房款是多少的房子。这两个因素综合起来形成了您对未来房子的认识，这非常重要，因为有了轮廓，您就可以有的放矢寻找房源了。 怎样收集房源资料？ 心中有了房子的大致轮廓，就可以着手收集房源资料了。专业的房地产网站、报纸媒体、电视媒体以及定期举行的各种房交会都是很好的选择。到现场去看看房子 1、首先要考察开发商销售的项目是否五证俱全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。 2、考察项目的周边大环境，包括人文环境如何；生活、商业配套设施是否齐全；交通状况如何；有没有娱乐、体育休闲场所；有没有医院、学校、幼儿园等公共设施；附近有无工厂等等。 3、如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何；看看工地的场容场貌、现场施工管理是否井然有序、结构施工的质量；考察售楼处的布置以及销售人员的素质；考察样板间等等（如果是销售代理商售房，则应对代理的实力情况进行了解）。 4、如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境，规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。第三步：谈判签约 您在选定了购房目标后，就进入了和开发商进行实质性接触的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程：谈判内容；签认购书；签订合同。 一、谈判谈什么？谈判主要包括房子的价格，付款方式，装修交工标准，配套设施，入住时间，物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要，您应该争取得到最大限度的优惠价格，保护自己的利益。 二、签订《房屋认购书》 买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法，但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提，因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前，必须签订《认购书》。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。因此签订认购书对于您来说是有一定风险的，必须全面考虑清楚之后才能签。 三、签订正式购房合同 1、首先您应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中最重要的一个环节，您的权利和义务尽在其中，一旦签订即受法律的制约。因此奉劝您在签订合同之前，请再三斟酌合同条款，熟知签订购房合同应注意的问题，并确信您已经清楚了合同各条款的含义。 2、合同备案。一般地说，双方自签订合同之日起３０日内，开发商会持商品房销售许可证、合同，到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的，合同备案后，还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门 办理贷款手续。第四步：付款及贷款 您在购房时依据自身的财力可以选择一次性付款、分期付款、银行贷款三种不同的付款方式。如果您的购房资金充裕，不妨选择一次性付款，在楼盘刚开盘或封顶以后选择这种付款方式比较合适，通常能享受到开发商给予的最优惠的价格；如果您手头没有足够的资金支付房款，但却有一定的支付潜力，可选择分期付款，在期房阶段选择这种方式最好不过了；如果上述两种方式都不适合您，您就只能选择银行贷款了，条件是您必须具有稳定的收入并能按时还款。 您可选择公积金贷款和组合贷款或商业性（按揭）贷款。第五步：新房入住 新购房屋入住程序大体可分为：入住条件，房屋验收，办理物业管理手续。 一、入住条件 新房入住条件是否成熟可以从以下方面考虑： １、新建房屋已建成并经过房屋质检部门验收合格；水、电等基本设施齐备；物业管理单位已到位。 ２、购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。 二、房屋验收 房屋验收包括的内容有： １、入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。 ２、房屋质量检查，看房屋质量是否有问题，发现问题要及时反映，维修以后方能入住。 ３、按购房合同及有关协议的约定，查看装修、清点设备。物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，须要求尽快维修、配齐。 ４、您在进行以上检验并确认检验结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项，应写上“暂不清楚”或“无法认定”等；若发现问题，应如实记录下来并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。 三、办理物业管理手续 您在签订了核验单后，对房屋的修复结果或现状无异议，就可接收钥匙，同时签订有关协议。接收钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。因此，您接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。一般在接收钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。必须办的物业管理手续有以下几项： １、签署《管理公约》。《管理公约》的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经房屋管理部门批准。如果业主认为管理公约的内容有的条款不公平，可以保留意见。因为，该公约属临时性质，在以后的业主大会可以进行修改。 ２、交付物业管理费用。 ３、签署小区各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。第六步：办理产权证 在您办完上述的几种手续后，要敦促开发商尽快办理产权过户手续，使您获得合法的产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需到相关部门办理初始登记，这个过程要相对漫长一些。开发商办理房屋初始登记后，购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，申领《房屋所有权证》。办完房产证后，商品房的交易才算完成。这条操作流程的专业化程度较高，但唯有像这样按部就班，才能保证这一特殊的商品在发生问题时，让您有备无患，从而避免不必要的经济损失。

风一样的颜色 · 发表于 2006-5-13 16:38

房产知识必备之六——“公积金按揭贷款知识” 按揭贷款流程 　　1、借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料； 　　2、贷款行对借款人的资信状况和资料进行审查，在三周内正式答复申请人； 　　3、贷款行同意贷款的，借贷双方签订借款合同，并视贷款担保方式，同时签订抵押合同或质押合同、保证合同； 　　4、根据国家和当地的法律法规，以及建设银行的规定，办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续； 贷款行按照合同约定发放贷款。 按揭贷款的额度和期限： 　　个人住房商业性贷款的额度不超过所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。 申请人应具备的条件： 　　1、年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明； 　　2、有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力； 　　3、同意以所购的房产作为抵押物； 　　4、已与开发商签订了房地产买卖合同。 按揭贷款的利率： 　　个人住房贷款期限1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 按揭贷款的还款方式： 　　还款方式有两种：等额还款和按月递减还款。 申请人需要提交的资料： 　　1、贷款申请书； 　　2、借款人（房产共有人）的身份证，属于夫妻共有的需提供结婚证； 　　3、户口本； 　　4、夫妻双方手章； 　　5、收入证明或其他偿还贷款本息证明； 　　6、房地产买卖合同； 　　7、付首期款证明 。

风一样的颜色 · 发表于 2006-5-13 16:39

教你如何计算公摊面积 文/吴佳斌 或许在你买房时总会发现你实际得到的房屋面积要比你购买的面积小许多。一位购房者，张先生曾咨询过笔者，他买了一套面积为160多平方米的高层住宅二手房，当他第一次进入房内看房时却发现房屋的面积比他想象的要小得多，再怎么量都发现不到140平方米，同时还有许多人都产生这个疑问，自己所购买的房子，少则几千元一平方米，多则万元一平方米，这几平方米岂能说少就少？ 其实，许多购房者在买房时所购买的都是建筑面积，而此时的公摊面积也是包含在内的，一幢楼的整体公摊面积最终会分摊到整幢的每一位住户当中，所以，公摊面积就是减少你这几平方米房屋实际利用率的重要因素。这次，我们就一起来看一下，这公摊面积到底是怎么算出来的，也能让你对自己少的这些使用面积有本明明白白的账。 什么是公摊面积 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小，相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房，目前杭州的高层一般分摊面积在25%-30%，而多层的分摊面积一般在20%左右。不过具体每一套房子的情况都不一样。也就是说，公摊面积是客观存在的，而公摊面积的大小，是根据每一套房子的具体使用和配套情况来定的，没有一个具体规定的范围。 公摊面积的组成有两部分 公摊面积主要由以下两部分组成：１.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； ２.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 而已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用面积的分摊系数及公用建筑面积的计算 我们常提到的公摊系数其实是有固定计算格式的，当然每幢建筑的设计不同、功用不同，公摊面积当然也是不同的。一般来说，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，就能得到建筑的公用建筑面积分摊系数。下面我们来看一下计算公摊面积的公式：公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 不同类型建筑共有建筑面积的分摊方法 1.住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 2.商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 3.多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。 附：不计算建筑面积的范围1.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3.房屋之间无上盖的架空通廊。 4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 7.利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 8.活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干支线。 10.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

风一样的颜色 · 发表于 2006-5-13 16:39

物业问题大家看（二） ——物业维修基金 上期已经给大家讲了物业费的相关规定，本期，继物业的一系列问题，我们为大家讲一下一直受到关注的热点和容易引起矛盾、投诉的问题之一“物业维修基金”。 近年来，买房者甚多，无论是买来自住，还是投资升值，在购买商品房时常被要求交纳“物业维修基金”，这个基金是做何而用的呢？这个对于大部分人来说应该已经不陌生了，物业维修基金就是为了保障住房售后的维修管理、维护住房所有权人和使用人的共同利益而设立的一项基金。 物业维修基金是住房的“养老金” 首先应当明白什么是“物业维修基金”。在商品房或公房出售时应当建立公共部位和公共设施设备维修基金，维修基金是所有业主对房屋的共同部位、共用设施设备进行维修、养护与更新。物业维修基金是住房的“养老金”。 根据《杭州市物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。 但物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于物业共用部位和共用设施设备。 物业维修基金的缴纳《杭州市物业管理条例》第四十八条规定：“物业维修基金由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县（市）物业管理部门统一交纳。” 原来的《杭州市住宅物业管理暂行办法》规定，物业维修基金由开发单位缴纳，同时计入开发成本。杭州市人大于2002年2月1日出台的《杭州市物业管理条例》中对维修基金的缴交办法作了调整，规定维修基金由购房人直接交纳，由开发单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。 在《杭州市物业管理条例》施行前已建成的物业，其物业共用部位、共用设施设备维修费用的解决： （1）已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；（2）共用住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支；（3）未出售的公有住房，从房屋租金中列支；（4）不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。 物业维修基金缴交的具体标准《杭州市物业管理条例》规定，物业维修基金缴交的首期物业维修基金是由购房人按照建筑面积以“不低于房屋建筑安装总造价的5%”的比例缴纳。根据杭州市物价局、杭州市房产管理局2003年11月发布的文件，目前的具体标准为：多层不带电梯的物业按每平方米35元缴纳；多层带电梯物业及高层、小高层物业按每平方米65元缴纳；别墅按每平方米45元缴纳。 当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时续筹维修基金，续筹维修基金由业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过，续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。 物业维修基金的使用 使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。 物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费，物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物业维修基金中列支。 因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取：(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。 物业维修基金的转让物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修基金管理机构退回物业维修基金剩余款额。

风子工作室 · 发表于 2006-5-13 16:52

非常实用。发这么多启蒙知识，着实不易。辛苦辛苦！

tbh0102 · 发表于 2006-5-13 16:54

太多了，一下子看不过来
楼主把目录搞好，以后可随时好查看。[em01]

[此贴子已经被作者于2006-5-13 16:55:37编辑过]

autumnboy · 发表于 2006-5-13 16:56

照这样说契税都是1.5％了，跟面积无关吗？

[此贴子已经被作者于2006-5-13 16:57:37编辑过]

tbh0102 · 发表于 2006-5-13 16:58

普通住宅在1999年8月1日前购房的按购房款的3%交纳契税，1999年8月1日及以后购买的按购房款的1.5%交纳契税，别墅和商铺按购房款的3%交纳契税。1.5%吧

autumnboy · 发表于 2006-5-13 17:00

今天起，杭州房子的税该怎么缴 
<DIV align=center><a href="http://www.zjsr.com/" target="_blank" >http://www.zjsr.com</A>　 2005年06月01日 　浙商网　</DIV>
<DIV>

　　昨天，建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知，规定个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间。
　　而对杭州房产市场具有新阶段意义的6月1日今天终于到了，有关营业税征收等传言将开始变成现实进行执行。那么，有关税收到底怎么缴？本报记者第一时间进行了了解。买家购买普通住宅要缴哪些税非普通住宅要缴哪些税？
　　据悉从今天起，对杭州市场的买家来说，无论是购买一手房还是二手房，要缴纳的税种主要为两类：普通住宅买家要缴纳1.5%的契税和万分之三的印花税；非普通住宅买家则缴纳3%的契税和万分之三的印花税。
　　普通住宅需同时满足下列三个条件：1.容积率在1.0以上；2.单套建筑面积140平方米以下；3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(据悉，住房平均交易价格将根据杭州市不同土地级别分为8类，具体标准择日公布)。
　　已在6月1日前买房的怎么缴纳契税
　　对6月1日后购买商品房的消费者来说，标准已非常明确。那么6月1日前购买新建商品房和二手房的消费者，是否也按照普通与非常普通住宅的标准缴纳契税呢？据有关部门透露，新的契税缴纳标准以商品房合同(包括预售合同)签订日期为准，也就是说，只要在6月1日前签订商品房买卖合同的，按原政策享受优惠税率的，都可按照原来1.5%的标准缴纳契税。
　　对二手房买家同样如此，只要在6月1日前已开具二手房的销售不动产发票，按原政策享受优惠税率的，同样都按1.5%的契税缴纳。
　　2年内转让卖家要缴哪些税
　　按照杭州原来的标准，对购房不满一年的需缴纳售价的5.55%的综合税。现在这一条不再沿用，而改为：2年内转让的，不管普通住宅还是非普通住宅都需缴纳售价的5.55%的综合税(5.55%为营业税、城市维护建设税和教育费附加)。
　　两年的时间怎么来界定？根据省财政厅、省地方税务局和省建设厅昨日的发文，以房屋契税完税证明上注明的时间作为起点。根据杭州市目前的契税缴纳时间，一般都在商品房交付开具购房发票后才开始缴纳契税，因此，契税完税证明上的时间，事实上都在商品房交付后。
　　2年后转让，卖家要缴哪些税
　　普通住宅的卖家除缴纳万分之五的印花税外，不需要再缴纳别的税；但非普通住宅的卖家除缴纳万分之五的印花税外，还需缴纳综合税，具体标准为售价和购入价之差额的5.55%。 </DIV>

[此贴子已经被作者于2006-5-13 17:01:14编辑过]

tbh0102 · 发表于 2006-5-28 09:22

这么好的贴子怎么沉下去了，偶顶上去。[em05]

frankwangcn · 发表于 2006-7-2 10:12

建议这个帖子置顶，非常有用的知识

星月F4 · 发表于 2006-7-2 15:20

不浮上来还真的错过了，谢谢!关于物业维修基金，我觉得KFS应该出大头。

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