主题：三结构因素打压房地产市场

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公积金调整并不是造成新加坡房地产市场不景气的“罪魁祸首”。一家外国银行认为，许多新加坡人的供房能力其实还很强，反而是三个结构上的因素，将对今后的房地产市场起着打压的作用。

　　这三个因素是：新加坡人口日渐老化、房地产作为投资工具的吸引力下跌，以及新加坡的宏观经济前景已经改变。

　　摩根大通银行经济研究员廖家?在刚刚发表的一份报告书中指出，新加坡的房地产市场早已有它本身结构上的问题，公积金调整只是进一步暴露了它的弱点。

　　“私人房地产价格已经很低了，所以公积金调整并不会对人们的供屋能力造成太大的影响。”

　　他指出，新加坡的私人房屋价格已经从1996年中的高峰下跌了将近40%，但由于人们的薪金并没有下跌那么多，所以供房能力反而提高了。


供共管公寓能力

回到15年前水平


　　“实际上，现在人们供一间三卧房共管公寓单位的能力，已经回到15年前的水平了。”

　　廖家?认为，比较令人担忧的，反而是一些支持房地产市场的力量正渐渐流失。

　　首先是新加坡的人口正迅速老化。1990年代初，年龄介于25岁至35岁的新加坡人，占了人口的28％。这批婴儿潮时期出生的国人，到了适婚年龄便需要买房子建立家庭，是新房屋单位的主要支持力量。

　　“但是，过去十年来，这一批人的比率已经下跌至只占人口的稍微超过20％。”新成立的家庭数目减少，市场对新房屋单位的需求增长速度自然放缓了下来。

　　第二个原因是房地产作为一项投资工具的吸引力正在下跌。过去，人们将大量的储蓄投入房地产，是因为他们相信这是一个能够令他们在短时间内赚取暴利的方法。与此同时，他们也缺乏其他的投资替代工具。

　　“现在，房地产投资者被逼面对市场现实，包括价格可能下跌的风险，以及很不具吸引力的3%租金回报率。与此同时，公积金条例放宽了，允许人们投资在其他工具。人们不再相信房价的单程逻辑——只上不下。”

　　第三个原因是目前的宏观经济条件，已经跟90年代初很不相同。“1990至1997年，新加坡每年取得平均9%的经济增长。但是，过去两年来，新加坡的经济表现却落后于亚洲（日本以外）大多数国家，而且今年预料还会继续殿后。”

　　廖家?认为，这对人们的工资带来下跌压力，并且影响人们建立家庭和购买私人房屋的信心。

　　他说，目前房市仍有一些好消息，第一是供应过剩情况已受控制。第二是一些外地人和永久居民似乎开始对房地产市场重新产生兴趣。此外，不少新加坡人还是希望能够拥有自己的房地产。


接下来仍是

“买家的市场”


　　不过，接下来的房地产市场相信还会是“买家的市场”。永久地契和99年地契房屋的价格分歧将进一步扩大，出现两极化的市场。

　　更长期来说，市场将倾向于建造面积较小的单位，因为家庭人口减少，而且退休的人数增加。

　　廖家?也对过去20年的房地产租金和价格作了一个比较。过去20年来，房地产价格平均是租金的21倍。1996年，这个比率曾升至38倍，不过目前已回落至25倍。

　　他认为，这显示目前的屋价并没有偏离长期的租金走势太远，不过要回复到长期水平，房地产价格则必须再跌大约14%。