“要瓦解业委会，就说挑头的贪污”物业经理自爆潜规则

我是黑物业

“要瓦解业委会，就说挑头的贪污” 物业公司经理自揭物业管理潜规则 2010-08-25

在一些小区，物业、业主、业委会间的关系，剪不断，理还乱。   发生争执时，物业管理公司往往成为众矢之的。   那么，物业管理中的黑洞有多深？北京某小区一位刚刚离任不久的某物业公司经理，揭开了众多不为人知的行业潜规则。   刘强（化名），34岁，在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了他的公司，而公司一些事情他实在看不过去，愿意对公众讲点实话，“良心告诉我，在这家公司不能再干下去”。   物业公司进账来自哪里？   除物业费，还有电梯广告和停车费   刘强以前所在公司，管理的是一家中型小区，1500多户，总面积在20万平方米左右。   对于公众最关心的物业公司收入问题？仅仅几秒钟后，刘强就回答：“我们公司一年进账有400多万吧。”   他笼统计算了一下：公寓和高层物业费，平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。   公共部分收益归业主？   “这种想法太天真”   对于地上公共建筑，如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。   “小区有4000多平方米的会所，一年外包收益超过200万，主要上交开发商，但物业公司也能分成一部分，差不多60万。”刘强说。   对于“《物权法》规定公共部分收益归业主”的说法？刘强笑着说“这种想法太天真”。“说是公共收益归业主，只要业主不闹事、打官司判决给他们，经营照样经营。”   地上赚完赚地下   对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部分，而是地下空间。   刘强说，他所在的小区把地下空间改成900来个车位，每个车位每月收300元，一年停车费收入就在360万左右。   对于为何收这么高停车费？刘强说，“你看看，业主为停车打破头，地下停车费一般都远高于地上，现在的情况是停车位根本不够用。”   刘强说，这笔钱名义上是都归开发商。虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。   物业省钱节流三大绝招   “物业公司一抠门，服务标准自然就下来”   除了明面上暗地里的进账，各家物业公司都有省钱节流的绝招。   刘强所在的小区物业公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。   “这是行业的通行规则。”刘强说，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，一年省下多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。   “举例来说，顶楼水箱、排水系统，每年清洗一次得两万元，那就两年清一次。有些设备需要维护三次的，那就维护两次或者一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。   “能省下来的是细账。”刘强说，“比如浇水、割草、修枝，该修的不修，绿化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。”   刘强说，问题都是这么出来的，“物业公司一抠门，服务标准自然就下来了。”   对付业主不交物业费？   折腾他三五次也就乖乖来交了   “开头两年的物业费铁定白挣”。起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”   后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。”   小区物业费收取比率，从原先的七八成陡然降至目前不到四成，不过，物业公司一直坚守在小区。“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。   刘强说，不交物业费就上门催，通常是贴条子，然后电话催交。“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”   “实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”   对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。   对付业委会？   要瓦解业委会 就说挑头的贪污   刘强说，他之所以离开原物业公司，他一直不愿意看到的结果出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。   “你到业主论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。   小区业主坚持换物业公司怎么办？   作为物业公司经理，刘强说，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。   “业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点办法瓦解一下业委会，最有用的办法就是说某个挑头的贪污，业委会一下就烂了。”   “其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”刘强说，“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”   对付新物业？   给点补偿金对方就撤了   “业主要炒物业公司，打个招呼，上面不承认业主大会决议就行了。打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着，反正该收的费照样收。”刘强说。   对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他说这种情况“不可能”出现，“办法很简单，就是上面找人找茬拖”。   “建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早就说过有啥问题都能搞定。”刘强说。   “谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们，他们的物业管理资质想不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤回合同了，“我们就可以永远做下去”。   据北京晚报

我是黑物业

刊登于8月25日的都市快报。大家有兴趣可以去看看

没米买米

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业主的悲哀~~~
天寓曾经义愤填膺过的人们呢？
再问：好又多后续的租金收来了吗？剩余的“正义的”业委会委员们还不行动？

一等奖得主

感觉就发生在我们身边啊。

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怎么维护自身权益？ 滨江国信嘉园教你“炒”物业
浙江在线09月17日讯9月初，滨江国信嘉园小区又迎来了新的物业公司。这是两年里，第三家物业公司进驻该小区了。也就是说，两年里国信嘉园业主炒掉了两家物业公司。
　　这对于目前杭州的新小区来讲，是很少见的。杭州很多业主论坛上，都在叫物业公司这不好那不好，要炒掉小区的物业公司。可最后的结果往往是无疾而终。而国信嘉园在选择自己的管家上，操作得非常娴熟，他们自如地选择自己的物业，在小区自治方面探索出了一条可供参考的“宝贵”经验。

　　物业失信业主，两年换了三个
　　国信嘉园于2006年交付使用，共有业主936户。跟很多小区一样，最开始的物业是开发商邀请的。2008年下半年，物业公司在小区贴出了一张公告说，小区停车要收费了。结果如现在很多小区一样，有车业主强烈不满：入住率这么低，这么多车位空着为什么要收费？收费标准从哪来？停车费用作什么……
　　一大堆问题抛给物业，物业均没有给予很好地回答。此时，有一些业主与物业去理论，但个人毕竟是弱势，在强大的物业公司面前显得很无力。一石激起千层浪，平日里对物业的不满都发泄出来了。此时，一些理性的业主出面了：小区停车收费可以，但必须与业主商量，收费标准要与业主讨论。在停车收费事件的激愤下，业主们有了换掉物业公司的想法。
　　2008年10月，小区业委会成立，当即着手解聘原物业、选聘新物业。2009年新年，新的物业公司进驻小区。
　　2010年5月，有业主在小区一幢楼顶发现了一个通信信号发射塔。业主们立即质问业主委员会。没想到，业委会浑然不知此事。对物业公司的信任危机陡然爆发，“他们居然可以不通过业委会做这样的事”？一场解聘物业的风波再次掀起……
　　斗争次数多了，经验也丰富了。两年更换三次物业的国信家园业主委员会，将经验总结后贡献给大家。
　　经验一：遇到事情，要学会先找“娘舅”
　　小区要解聘、选聘物业，前提是得有业主委员会，否则一盘散沙办不了事。
　　与杭州所有楼盘一样，国信嘉园最原始的管家是开发商邀请的。2008年下半年的停车位收费风波，掀开了业主炒物业鱿鱼的序幕。
　　2008年10月，国信嘉园业委会成立。成立后，业委会马上贴出公告召集业主开座谈会，谈谈关于解聘物业的想法。业委会副主任宋先生说，有了想法后，要首先学会找“娘舅”，业主们的“娘舅”就是社区和所在区房管部门。
　　经验分享
　　与社区取得联系非常重要，他们会给予政策、法规上的指导。“当时社区解答了我们很多问题，而且整个换物业过程中，许多环节需要社区工作人员到场，比如选票箱封箱、开箱唱票，都需要在社工的监督下完成。”宋先生说。
　　还有一个部门很重要，那就是区房管部门。宋先生拿出随身带的《物业管理法规政策选编》给我看：“这本书很有用，帮了我们很大的忙。我们跑了两趟区房管部门才拿到，里面关于小区自治、物业管理等法规讲得很明白，比如换物业的过程，基本照着这本书的脉络去做就行了。”2009年，滨江区建设局又汇编了一本《业主大会政策法规》，这本书对业主大会讲得更详细具体，连选票的样张也有。
　　经验二：换物业要招投标，之前还要供需见面
　　业主座谈会后，业委会在报纸上发了招投标小区物业的公告，当时有5家物业公司到小区考察，最后剩两家物业公司有进驻小区的愿望。
　　业委会收到物业公司的投标书后，先对物业公司进行了考察，这是一个双向选择的过程。
　　经验分享
　　宋先生他们的做法是，在每个单元楼下贴公告，让业主一起去考察物业公司。“那天有几个业主跟我们业委会的人一起去的，我们考察了合一物业和高盛物业分别管理的小区。”
　　宋先生说，“这还不够，我们又请来有意向的两家物业公司开了业主见面会，以贴公告的形式通知业主与物业公司见面。”他觉得业主见面会很好，业主有什么想法直接提问物业公司。
　　经验三：业主通知要到位，选票要编号记录
　　接下来的一步，是整个换物业中最关键的，即召开业主大会。但一个新小区、新业委会，召开业主大会难度很大，尤其是得不到物业公司的支持。因为没有全体业主的通讯录，要通知业主来开会困难重重。
　　业主通讯录得向物业公司要，但物业会设置很多障碍。宋先生说，他们的办法就是与物业磨。比如与物业公司聊天，问他们物业费收了多少，这样可以倒推他们手上有多少业主的电话，把话套出来。总之，想方设法从物业那儿拿到最新通讯录。
　　另外，两次下来，业委会觉得给每张选票编号很有用。业主每领走一张，业委会工作人员就登记一张，并留下选票编号、相应业主联系方式和住址。给选票编号的另一个作用，就是不方便造假。
　　根据物业条例，选聘和解聘物业管理企业，必须征得全体业主2/3以上赞同。也就是说，要让2/3以上的业主表达意见。可是小区太新，很多业主都不住在本小区，有的甚至还在外地。这怎么办呢？
　　国信嘉园业委会委托了一家快递公司，将选票放在快件里，由快递员送到业主手中，业主当面填好选票，再交给快递员当场收回。当然，在送快件前，业委会通过电话通知了业主。2008年的业主大会，业委会共快递了250多份快件。
　　第二次换物业时，因为第一次时积累了业主的联系方式，这时候短信就起作用了。很多业主收到短信后，会打电话来咨询，然后以短信方式投票。我在宋先生的手机上看到了很多业主发来的短信：同意更换某某物业公司；不同意；请帮我投票，同意……方便业主的同时，业委员也减轻了工作量。
　　经验四：要安排无间道“卧底”，防止意外
　　在这个过程中，老的物业公司肯定心里不爽，因为他可能马上要被炒掉了。
　　这时，要做一些地下工作，找一些平时可靠的人，或者身处关键岗位的物业工作人员，跟他们私下搞好关系，让他们盯着点，以防小区遭到破坏。
　　“我们也是摸着石头过河，第一次解聘、选聘物业的时候，遇到好多问题，业委会几个人忙得焦头烂额；第二次就顺利多了，短信提醒让我们轻松很多。”宋先生说，正是这样，2009年初，国信嘉园顺利解聘了原物业公司，迎来了新物业公司；今年5月，由于“基站门”事件，小区许多业主对物业公司表示不满。业委会再次召开业主大会，解聘老物业，选聘绿升物业公司为自己的管家。
　　末了，宋先生还有一个深切体会：业委会成员间要自律、团结，如果被一些利益所诱惑或分裂，那物业就为所欲为了。


来源：浙江在线－钱江晚报

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我们的物业也可以炒了！！！