《浙江省物业管理条例》解读

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:29

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英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:30

1.建筑面积400平米的，算两票
　　《条例》第十条规定：业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过200平方米的部分，每满200平方米另计一票。       [解读]国务院《物业管理条例》并没有明确规定首次业主大会的投票权数，只是原则性地规定由地方政府自行制订。而《杭州市物业管理条例》中的投票权数规定：住宅实行一套一票，非住宅每100平方米一票，不足100平方米以每一本房屋产权证为一个计票单位。现条例规定得更为细致。
　　原来的二次审议稿(草案)对业主在首次大会会议上的投票权数，是按住宅业主和非住宅业主来划分，并作不同的规定。有委员提出，这种区别规定会造成一个商住混合的物业区域内，相同面积的住宅和非住宅，其业主投票权数不一致，不符合公平原则。因此予以修改。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:30

2.住宅用房不好随便拿来开店办公
　　《条例》第四十一条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
　　【解读】当隔壁邻居把房子改为餐饮或办公场地开设公司，你肯定有苦说不出！今后你对邻居这种行为有权制止。一些委员认为，实际生活中，很多住宅小区的业主将住宅擅自改成了餐饮、娱乐等商业用房，显然严重影响其他业主的生活。
         在杭州，几乎每个小区都存在擅自改变物业使用性质的问题。比如业主把小区内的机动车库租给别人做生意，再去租一个价格便宜得多的公共车位，赚取利益。还有小区内破墙开店进行经营活动等现象都相当普遍。　　因为物业管理企业、业主委员会都没有执法权，只能向有关行政主管部门举报，进行劝阻，当出租人不予理睬时，往往束手无策。条例的规定非常有必要。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:31

3.你可以状告邻居家宠物扰民
　　《条例》第五十五条规定：业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。       【解读】在物业管理实践中，业主公约的约束力体现得不明显。业主违反业主公约的应当承担什么样的法律责任，没有相应细则 　　邻居家养狗，天天骚扰你，野蛮装修危害你的房子安全，擅自分隔公共部位等，这些事以往你没法阻止，现在你可以上法院起诉。在草案征求意见过程中，一些委员提出，目前一些业主在小区内饲养家禽、随意改变物业外观、不规范安装空调外机等现象时有发生，影响了其他业主的生活和安全，因此条例增加了制约业主的条款。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:32

4.业主委员会可作为诉讼主体
　　《条例》第十七条规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提出诉讼。    【解读】业主委员会的法律地位一直得不到明确，这让业主委员会的地位一直颇为尴尬，也给广大业主在维权的道路上带来了阻力。 　　部分委员和很多部门提出，对于业主委员会是否享有诉讼主体资格，实践中做法不一，影响了业主委员会在维护业主共同权益方面作用的充分发挥，建议条例明确其诉讼主体资格。 　　法制委员会研究认为，根据实践需要和相关法律、法规精神，明确业主委员会诉讼主体资格，可以方便业主诉讼，有利于业主共同权益维护，故增加此款。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:32

5.条例采纳的群众意见主要有：(1)首次业主大会召开条件门槛提高为  房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年且交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上；(2)业主逾期不参加投票，其意思表示视为赞成、反对还是弃权，由业主大会议事规则约定；(3)小区空地可用于停车  经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车泊位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等公共设施，不得阻碍消防通道。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:33

6.物业管理用房  区分对待        条例：建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。　　      [解读] 草案二次审议稿：建设单位在物业建设中，应当按照建设工程规划许可证载明的物业地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房。　　有的地方提出，千分之七的配置比例对于住宅物业、住宅和非住宅混合物业是合适的。但单一的非住宅物业本身就是用来经营的，其物业管理用房没有必要配置到千分之七。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:33

7.已表决多数票      占全体业主50%以上才有效
　    条例第十一条规定：“逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。”　　[解读]草案二审稿规定：“业主逾期不参加投票的，其意思表示视为赞同、反对还是弃权由业主大会议事规则约定。”　　有的地方提出，从更有利于解决业主大会作出决定的目的出发，条例对业主大会议事规则处理模式应当有所引导。同时，对未参加投票业主的投票权数计入多数票数的情形应当予以适当限制，以更好地体现多数业主意愿。       之前的做法是，逾期没有参加投票的业主投票，计入已表决的多数票数。比如一个小区拥有的投票权数为500票，参与投票的业主不到300票，其中251票赞成，49票反对，而没有参加投票的200票计算到赞成票之中，这难免会有失偏颇，而新条例将处置的权利，交回给全体业主。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:34

7.已表决多数票      占全体业主50%以上才有效
　    条例第十一条规定：“逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。”　　[解读]草案二审稿规定：“业主逾期不参加投票的，其意思表示视为赞同、反对还是弃权由业主大会议事规则约定。”　　有的地方提出，从更有利于解决业主大会作出决定的目的出发，条例对业主大会议事规则处理模式应当有所引导。同时，对未参加投票业主的投票权数计入多数票数的情形应当予以适当限制，以更好地体现多数业主意愿。       之前的做法是，逾期没有参加投票的业主投票，计入已表决的多数票数。比如一个小区拥有的投票权数为500票，参与投票的业主不到300票，其中251票赞成，49票反对，而没有参加投票的200票计算到赞成票之中，这难免会有失偏颇，而新条例将处置的权利，交回给全体业主。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:34

8、开发商必须提供房屋保修金
　　
　　条例规定:建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2％的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。如不交纳，由县级以上物业主管部门责令限期交纳；逾期不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可处一万元以上三万元以下罚款。  【解读】某小区在交付使用后，业主发现屋顶漏水，赶快找到物业公司，物业公司说，这属于房屋质量问题，应该找开发商。此时，业主才发现该开发商在小区建好以后就已撤销，这位业主只好自掏腰包进行屋顶维修。
   目前，房屋维修投诉占物业管理投诉中的比例较大。条例作出此项规定，将有效杜绝开发商逃避维修责任的现象，最大限度保护业主利益。
      目前，房屋维修投诉占物业管理投诉中的比例较大。条例作出此项规定，将有效杜绝开发商逃避维修责任的现象，最大限度保护业主利益。
      目前，房屋维修投诉占物业管理投诉中的比例较大。条例作出此项规定，将有效杜绝开发商逃避维修责任的现象，最大限度保护业主利益。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:35

9.消防通道不得停车　　条例第42条规定：经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行业的正常通行，不得损坏绿地等公用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。　　[解读]：停车难是目前各个小区内普遍存在的问题，但无论如何，消防通道都不应该遭到“算计”。今年春节时期发生的杭州永宁坊失火案就是前车之鉴。解决停车难不应该拿小区业主的生命财产安全作为赌注，条例重申了这一点。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:35

10.供水供电设备     可移交相关部门
　　条例第43条规定：物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制订。　　解读：在高层建筑密集的物业管理小区内，供电设备时常分为公变和专变两种，公变属于电力部门的设施设备，而专变则属于相关产权人拥有。在物业管理区域内属于全体业主的公共设施设备还不仅仅只是专变一种，当属于全体业主拥有的公共设施设备出现故障后，特别是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，谁来承担维修养护责任，已成为物业管理中不可回避的一个问题。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:36

11.物管费清单定期公布
　　条例第37条规定：物业管理收费可分为酬金制和包干制。实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。　　解读：物业管理收多少费？这些钱都用到哪里去了？这显然是业主很关心的事，而由此引发的矛盾和冲突也是最多的。特别是实行包干制收费的物业管理小区中，广大业主要求物业公司公布物业管理费的收支情况，而物业公司认为无相应的法规规定，从而引发争议。　　条例对此有了操作的规定。建议实行包干制收费的物业小区，广大业主应当对物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况进行监督。

英雄无悔 · 发表于 2006-6-16 12:36

无论是国务院<物业管理条例>,还是旧版的<浙江省物业管理条例>和<杭州市物业管理条例>在提到物业公司时用的都是"物业管理企业"，而新版的《浙江省物业管理条例》里面用的都是“物业服务企业”，这是否是立法观念的转变，强化物业公司的服务意识，真正定位成保姆，管家。         管理和服务也不是对立的，管理是为了服务，服务是通过管理来实现的。

实事求是者 · 发表于 2006-6-16 14:47

英雄的文件解读来的及时,相信大家看了会有收益的.太谢谢你的服务到位呵呵!

大岭人 · 发表于 2006-6-17 15:34

这些条例非常重要，应该说，云顶业主关心并且讨论过的不少问题，从中可以找到处理的依据。今后的“业委会”不可不察！

英雄无悔 · 发表于 2006-6-17 15:39

可惜好象关心的人不多啊

chestnut · 发表于 2006-6-17 18:01

个么顶你一记...估计都当档案保存的[em01][em01][em01]

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