大家来看看容积率的问题

叶健

建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定

一、一般情况下，按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2005）计算建筑面积并按其实际面积计容积率。
二、特殊情况下的建筑工程按下列规定控制层高、计算面积、容积率：
1、住宅建筑（包括公寓、排屋、别墅等）
一般情况下住宅建筑标准层层高不宜大于3.3米，特殊情况下也不得大于5.6米。
若住宅建筑标准层层高大于3.3米且小于4.9米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。
若住宅建筑标准层层高大于等于4.9米且小于等于5.6米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。
跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室（指客厅）层高在户内通高时，不列入超层高控制范围。
2、办公建筑（含写字楼）
一般情况下办公建筑标准层层高不宜大于4.5米,特殊情况下也不得大于6.6米。
若办公建筑标准层层高大于4.5米且小于等于5.1米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。
若办公建筑标准层高大于5.1米且小于等于6.6米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。
办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计算容积率。
3、商业建筑（含酒店和临街商铺）
一般情况下商业建筑标准层层高不宜大于5.0米,特殊情况下也不得大于7.8米。
若商业建筑标准层层高大于5.0米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。
若商业建筑标准层高大于6.0米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。
单层面积达到2000平方米以上的大空间商业用房(如超市、大型商场功能集中布置的商业用房)建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高范围。
门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅（哈哈，这条大家去想）等的层高不受一般层高度控制，此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。
4、地下空间
四面土层围合的地下空间界定为地下室；一面、二面、三面土层围合不界定为地下室，其建筑面积按地面以上建筑计算，并计算容积率。
建筑物地下空间设计为停车场时，以室外地坪为基准，其顶板面高出就近室外地面大于等于1.0米的（不分面宽长度），按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率；当其顶板面高出就近室外地面小于1.0米的，其建筑面积计入总建筑面积，不计算容积率。
建筑物地下空间在满足小区停车泊位和面积情况下，若设计为商业、娱乐、居住等其它功能的部分按其水平投影面积计算容积率。（注：这条昆仑的暴发户们都没看到吗？）
5、架空层
建筑底层设计布置架空层，应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视觉通透，空间开敞，无特定功能（注：5#楼下面的托管所是咋回事？），只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。架空层建筑面积应计入总建筑面积；架空层内除电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分须计算容积率外，开敞空间部分可不计算容积率，若设计用于停车功能，则须计算容积率。
6、小区配套设施
住宅小区出入口处的管理房（值班房）、单独设立的设备房、小区物业管理用房、公共活动用房及按规划条件配建的对外公共厕所、垃圾中转站（建成后交由环卫部门管理的）、社区管理用房（建成后移交当地居委会管理的）、幼儿园等均按全面积计算建筑面积并计容积率。
7、建筑物阳台（含景观阳台）
建筑物南向或东西向主阳台（一户仅限一个）进深不大于2.2米、北向或东西向次阳台进深不大于1.5米的，无论是否封闭，无论是凹阳台、挑阳台，均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率；超出此规定尺寸的部分按全面积计算建筑面积并计算容积率。
8、入户花园
入户花园须位于住宅入户处且有开敞面，其进深和面宽均小于等于2.4米的，按该入户花园水平投影全面积的1/2计算建筑面积，并计算容积率，凡不符合上述条件任何一项的入户花园，按其水平投影全面积计算建筑面积，并计算容积率。
9、凸窗
当突出外墙的凸窗距离墙面不大于0.8米，窗高小于2.2米，窗台高度大于0.4米时，不计算建筑面积。超出上述尺寸任何一项的，均按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。
10、结构转换层
有围护的结构转换层当其层高小于2.2米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率,当其层高大于或等于2.2米时，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。无围护的结构转换层不计算容积率，当其层高小于2.2米时，按其水平投影面积的1／2应计算建筑面积,当其层高大于或等于2.2米时,按其水平投影面积计算建筑面积。
11、屋顶层建筑
除《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2005）规定不计算建筑面积的建筑空间外，其它屋顶层建筑（如楼梯间、电梯间、设备间、水箱间等）按其投影全面积计算建筑面积，并计算容积率。（注：7#楼屋顶的铁皮消防水箱是咋回事？是不是容积率超了又在做见不得人的事了？）
12、除以上特殊情况和《住宅建筑规范》(GB 50368—2005)、《住宅设计规范》（GB 50096-1999）明确的住宅基本功能外，新出现的其它功能的建筑空间，一律按其水平投影全面积计入建筑总面积并计算容积率。
三、工业、仓储、体育、教育、医疗、文博、展览等类别的建筑层高、建筑面积、容积率计算不受上述规定的限制，按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2005）计算建筑面积并按其实际面积计算容积率。

叶健

5、架空层
建筑底层设计布置架空层，应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视觉通透，空间开敞，无特定功能（注：5#楼下面的托管所是咋回事？），只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。架空层建筑面积应计入总建筑面积；架空层内除电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分须计算容积率外，开敞空间部分可不计算容积率，若设计用于停车功能，则须计算容注：5#楼下面的托管所是咋回事？），积率。

ydboy

学习下

叶健

杭州市规划局电话：局监察室：88368277　88368278
局办公室：88368265　88368266
信访接待中心：88080866　88368245
拱墅规划分局
分局长公开电话：88019953
　　行风监督投诉电话：88019953 传真：88019952
　　规划审批科建设项目办理联系电话：88019937 85085186
　　监督检查科建设项目办理联系电话：88019936 88019938
　　分局设在市行政服务中心办公室联系电话：85085186
杭州公安消防局        鲲鹏路363号（望江东路和富春路叉口）        87022119
消防受理窗口        杭州市行政服务中心
（东新路155号四楼）        85085298
拱墅消防大队        拱墅区上塘路485号        88353103
市卫生局
     市卫生局窗口受理事项  85085258
市人防办
     市人防办窗口受理事项   85085272市环保局
     市环保局窗口受理事项  85085326市交警支队
     市交警支队窗口受理事项   85085286
市建委
     市建委窗口受理事项
     85085203 85085205
市国土局受理电话
     85085297

路比

专业同志

我与白云栖88

多打电话

ydboy

要计算下,真超过了要和昆仑算算账了!

水箱里游泳的鱼

这房子容积率是多少,谁能算一下

sj2329387

楼主总算贴了点有法理依据的相关文件，不过楼主难道没看清楚第6条中提到的即便是作为社区公共用房也是要计算容积率的，由此可见无论地下空间作为商业还是社区公共用房都是要计算容积率的，因此仅凭容积率这一点并没有确凿依据证明KFS违反了规划设计要求，只有证据能够确凿证明KFS对地下空间的使用属于擅自改变规划设计要求，对业主的维权才具有有效地法理依据！呵呵！
奉劝某些人士对法条的研究全面一点、专业一点，不要抓牢一条其他不顾，很容易让人看笑话的哦！呵呵！

牛市

昆仑肯定超了,把下面的上面入口封了

叶健

回SJ"由此可见无论地下空间作为商业还是社区公共用房都是要计算容积率的，"谢谢提醒，我们会让昆仑给我们看计算结果的。

votekunlun

估计昆仑的房子还有很多见不得人的地方

hills

ydboy 发表于 2010-8-26 12:46
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