商业地产的“沃尔玛陷阱”

日行一骗 · 发表于 2006-6-22 06:02

在商业地产招商、经营中，中国开发商对沃尔玛本身的业态研究，它能带来什么、要付出什么代价的认识远远不足。这种认识的误区是很多商业地产招商失败的原因。 误区一：沃尔玛意味着高档商业 对于超市大卖场这个业态来说，它本身就是以低价和销量取胜。即使是在卖场也有高中低档各种品牌店。但对于沃尔玛这个以最低价格获得成功的公司来说，低成本和低价格更是它成功的核心。 “大卖场本身就不意味着高档商业，而是大众化、中低端客户为主的。”曾经参与过广州中华广场招商的周志荣说。他认为，尤其是中心的商业地产项目非常适合做高档商场，这样才能充分发挥土地价值。 在卖场和高档商场本质上是商业的两种业态。“即使对于数十万平方米的超大型的商业地产，比如shopping mall，引进沃尔玛等的风险仍然很高。两种业态放在一起就有问题了。”周志荣说。金源的做法是将整个建筑分成几组，这边是超市，那边是高档商场。 最可取的做法是东莞华南mall,它们专门拿出一栋给外资超市。把它和其他商业分开。在国外，这些大型外资超市都是在城市郊区的高速公路边，是一个独立的建筑。而中国的沃尔玛店，大都位于市中心，而且与高档商场在一起。 误区二:沃尔玛一定带来人流、带动其他商铺销售额 沃尔玛事实上的确能带来人流，它开店的原则之一就是每天的人流正常在3万人左右。 但是在-般的大型商业地产中，超市都会占据整层楼面，是独立的一层。对整个商业来说，未必带动其他的而业。因为来超市的人流未必是其他商业的目标客户，他们不可能带着一大包食品和生活用品去逛其他的高档消费。在国外，这种业态的一般都是独立的建筑，而不会其他商业在一起。 “但是这些人绝不代表其他商业的人流，你不能指望买鸡蛋的家庭主妇拿着鸡蛋去买路易威登的皮包。”说。他认为，超市的消费人流和其他的业态不一样，只是一些基本客户，什么样的业态适合和超市任一起呢?只能是一些低价的商品，比如万通新世界小商品市场适合和这些超市任一起。 一般情况下，在沃尔玛、家乐福超市边的席铺，大多是他们自己经营或转租的，都是一些消磨时间或互补性商业，比如美甲、鲜花、快餐等。 现在，外资大型超市的商品种类越来越多，从洗发水、鸡蛋、床、服装、家用电器等样样齐全，它的低价会带来极大的杀伤力，严重影响其他相关商业的销售。“它的这种低价杀伤力对其他周围店铺绝不是好消息。”广州中华广场开发商邹锡昌说。

日行一骗 · 发表于 2006-6-22 06:05

误区三:对引进成本和管理费用估计不足 在美国，沃尔玛的店铺一般都选择在交通便利、土地成本低的郊区，这和它的低成本运营是一致的。但是在中国，它的店铺却开在市中心商业区。很大程度上，这正是商业地产开发商的误区导致的。 大超市带来的巨大人流，意味着商业地产管理费用的增加。一位曾与沃尔玛有过招商谈判的商业地产开发而说(他的项日位于市中心繁华地段):“它不仅租金要求很低,更要求我为它免费提供500个车位,而且时间是30年。” 王东晖说，一般外资卖场的要求都在200个车位以上。这对市中心的开发商来说，其车位建造、管理的成本非常高。在北京，市中心很多地方的停车成本是每小时5元以上他说，在欧洲，以大零售卖场为主力店的项日，5年前至少每个需要2300个停车位，现在的要求至少是5000个停车位才能营业。 郊区的超市就可以在地上停车,成本低些。这也是国外大型卖场大都位于郊区的原因。

日行一骗 · 发表于 2006-6-22 06:12

怎么回事，老说我没有填写内容发不了了

日行一骗 · 发表于 2006-6-22 10:00

<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="95%" align="center" border="0"><tbody><tr><td>误区四:规划设计完成招商很多的商业地产项日都是在项目完成规划、已经开工甚至快完工时候，才进行招商，这意味着他们必须付出高昂代价。广州中华广场的开发商邹锡昌说，中华广场最开始谈了三家,沃尔玛、家乐福等。但刚开接触就发现，他们的要求很高。"他要求你的建筑设计做很大改动，此如大型的购物车的电滚梯，不是普通商场的人行电梯，这就要你打通楼面."他说。另外比如其他的商业面积,外资零售商一般要求平层。很多商业项目中都是几层中间挑空的大厅,但是对方要求你都封上，全部平层."追求低成本的他们恨不得每寸面积都摆满产品。"周志荣说。王东晖说，虽然很多外资零售商很愿意购买现成项目，但他们很难找到合适的。"他们对于建筑的要求很高，比如麦德龙仓储式卖场的层高要水是6.5米以上。开发商如果建设之前没有谈好合作，等建成之后找它们，几乎是很难成交的。"他说。</td></tr></tbody></table>

[此贴子已经被作者于2006-6-22 10:02:25编辑过]

日行一骗 · 发表于 2006-6-22 10:01

误区五:沃尔玛能提高整体商铺租金目前两业地产对外资零售招商的普遍问题是:这些大卖场原则上都是以低价取胜，所以他们的成本承担能力很有限。很多曾经与沃尔玛接触过的开发商都抱怨说，它们的要价太低，租期也非常长。这很大程度上影响商业项目的整体租金回报。周志荣说:"如果他们自己用l万平方米的话，一般都会多租20%以上的面积。开发商租给沃尔玛们的价格都非常低廉，一般低于其他租户至少20%以上。但沃尔玛们会把多出的面积再以市场价格转租给别人，从中赢利。很多时候，他们从转租价格差中取得的收益就能支付大部分租金。虽然转租是合同允许的，但一定要严格约定其转租比例和价格，不能给他们权利太多。因为这会扰乱你的整体租金价格体系，对其他租户不公平。"周志荣说。"你要仔细考虑的是，引进外资大卖场对物业未来的租金价值的提高真有帮助吗?"王东晖说。误区六:拿沃尔玛品牌做项目营销的风险很多开发商认为,只要能引来沃尔玛这个大品牌，整个商业项目的出租和出售都不用再发愁了。事实上，如果你要把自己的商业地产当作产权商铺销售，以沃尔玛做广告的风险可能更大。2003年的万达就为此惹了大麻烦。万达与沃尔玛结盟后，其在大连的万达购物广场一直以沃尔玛作为自己最大的卖点，甚至一度以"万达?沃尔玛"为名预售商铺。商铺确实在短短时间内销售一空。不过入住后业主们发砚，紧邻沃尔玛并不能为他们的黄金旺铺带来更高的投资收益。恰恰相反，很多铺位至今依然空着。"现在的情况越来越糟糕，当初叫价500元平方米/月的两铺，最多只能租到350元，有些位置不佳的铺位还被人把租价砍到了200元左右。"王女士说。很大程度上，这种结果恰恰反映了沃尔玛对其他相近商业有臣大的价格杀伤力，不可能在它旁边出现过旺的两铺。而对于购买产权式商铺的业主来悦，与沃尔玛为邻不是幸运，而是噩梦。

小猪快跑 · 发表于 2006-6-22 11:02

精辟啊

蓝色石头 · 发表于 2006-6-22 11:22

改天给俺开个小灶[em07]

冷枪 · 发表于 2006-6-23 17:20

有空时可否聊一聊？13588142188陈

冷枪 · 发表于 2006-6-23 17:23

有空时可否聊一聊？13588142188陈

魔鬼的诗篇 · 发表于 2006-6-23 21:17

沃尔玛在中国类似麦当劳,水土不服的厉害,因为中国人喜欢吃新鲜的食物,没有一次买一周用品的习惯,所以还是中小型超市容易成功.其实沃对周遍商业的价格危害是众所周知的,但是他的好处也不能被忽略:通常会带有几十亩的停车场,有利于餐饮娱乐业的蓬勃发展,所以投资沃尔玛附近的商业只要避免竞争仍旧大有可为.

日行一骗 · 发表于 2006-6-24 21:08

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用魔鬼的诗篇在2006-6-23 21:17:19的发言： 沃尔玛在中国类似麦当劳,水土不服的厉害,因为中国人喜欢吃新鲜的食物,没有一次买一周用品的习惯,所以还是中小型超市容易成功.其实沃对周遍商业的价格危害是众所周知的,但是他的好处也不能被忽略:通常会带有几十亩的停车场,有利于餐饮娱乐业的蓬勃发展,所以投资沃尔玛附近的商业只要避免竞争仍旧大有可为.</div>表面上看有利于餐饮娱乐业的蓬勃发展，但实际开发商已经把租金风险从沃尔玛转移，高额租金势必由小客户来买单

魔鬼的诗篇 · 发表于 2006-6-25 02:00

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用日行一骗在2006-6-24 21:08:20的发言： 表面上看有利于餐饮娱乐业的蓬勃发展，但实际开发商已经把租金风险从沃尔玛转移，高额租金势必由小客户来买单</div>这个说法就一相情愿了只要高额租金,在哪里不是由小客户来买单?租金风险跟沃不是因果关系,租金风险是恒存在的,哪怕是西湖边害怕租金风险那只好到新建的没人气的商业项目去做免租金生意了

日行一骗 · 发表于 2006-6-25 15:48

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用魔鬼的诗篇在2006-6-25 2:00:39的发言： 这个说法就一相情愿了只要高额租金,在哪里不是由小客户来买单?租金风险跟沃不是因果关系,租金风险是恒存在的,哪怕是西湖边害怕租金风险那只好到新建的没人气的商业项目去做免租金生意了</div>你先去打听打听西湖边南山路的租金再去打听打听沃尔玛的租金再来说吧

日行一骗 · 发表于 2006-6-25 15:49

此外还要考虑到使用率等因素

流氓家族 · 发表于 2006-6-25 17:23

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用魔鬼的诗篇在2006-6-23 21:17:19的发言： 沃尔玛在中国类似麦当劳,水土不服的厉害,因为中国人喜欢吃新鲜的食物,没有一次买一周用品的习惯,所以还是中小型超市容易成功.其实沃对周遍商业的价格危害是众所周知的,但是他的好处也不能被忽略:通常会带有几十亩的停车场,有利于餐饮娱乐业的蓬勃发展,所以投资沃尔玛附近的商业只要避免竞争仍旧大有可为.</div>别的地方不太清楚，杭州、上海一带做得成功的好像大部分都不是中小型超市阿莫非阁下认为欧尚、家乐福、乐购、物美等都是中小型超市

魔鬼的诗篇 · 发表于 2006-6-25 18:32

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用流氓家族在2006-6-25 17:23:22的发言： 别的地方不太清楚，杭州、上海一带做得成功的好像大部分都不是中小型超市阿莫非阁下认为欧尚、家乐福、乐购、物美等都是中小型超市</div>杭州上海的情况一样吗?弄清楚来说话

魔鬼的诗篇 · 发表于 2006-6-25 18:34

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用日行一骗在2006-6-25 15:48:06的发言： 你先去打听打听西湖边南山路的租金再去打听打听沃尔玛的租金再来说吧</div>杭州的沃尔玛还没开出来,要等08年才知道你这种叫人去打听不存在东西的做法跟巫师神棍叫人去问上帝有啥区别?

日行一骗 · 发表于 2006-6-25 20:25

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用魔鬼的诗篇在2006-6-25 18:34:22的发言： 杭州的沃尔玛还没开出来,要等08年才知道你这种叫人去打听不存在东西的做法跟巫师神棍叫人去问上帝有啥区别?</div>08年?阁下真是中国房地产业的奇才啊顶级策划大师、中国房地产行业的希望之星、不仅精通住宅还对杭州商业地产有着全面的了解和把控真正做到了无所不知无所不晓阿堪称杭州房产行业的百晓生佩服佩服居然能把明年4月开业的沃尔玛推迟到08年！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！估计与奥运同步莫非是奥托（奥运的托）？？？？？

日行一骗 · 发表于 2006-6-25 20:29

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用魔鬼的诗篇在2006-6-25 18:32:46的发言： 杭州上海的情况一样吗?弄清楚来说话</div>杭州情况是特殊，因为有了无所不知无所不晓的伟大的小魔同志的存在因为杭州的欧尚、家乐福等过度扩张，做得太大，一年营业额基本都都超过4个亿，所以都快倒闭了

日行一骗 · 发表于 2006-6-25 22:48

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用有病过江来在2006-6-25 21:35:53的发言： 国际化的上海人习惯在上班路上每天花4个小时,也就自然能适应一周的商品一次买够杭州的这些超市扩张远不如联华之类的中小超市</div>人没有知识要有常识，如果连常识也没有要懂得掩饰莫非魔王觉得判断商业的好坏不用考虑其市场占有率，也不用看其盈利能力和影响力，单纯看其扩张速度足已

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