物业维修基金是怎么回事？

溪溪

物业维修基金的用途或使用原则是怎样的？
	物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新，禁止挪作它用。

	物业维修基金的缴纳标准是多少？
	物业维修基金的缴纳标准为不低于房屋建筑安装造价5%的比例。根据杭房局［2005］251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数值为：不带电梯的物业每平 方米建筑面积35元，带电梯多层、小高层(中高层)、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。

	建设单位不履行代收代缴物业维修基金的义务该怎么办？
	建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。

	业主不缴纳物业维修基金应负怎样的法律责任？
	业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。

	物业维修基金的续筹工作由谁实施？
	维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。

	物业维修基金续筹的分摊原则是什么？续筹标准又是如何确定的？
	续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。

	物业维修基金续筹的条件是什么？
	物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。

	物业维修基金可否退回给业主？
	因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。

	房屋转让时物业维修基金如何处理？
	物业转让时，原业主交纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。

	物业维修基金使用后，是怎样进行分摊的？
	物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取： (1)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支；? (2)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。

	使用物业维修基金的一般程序是怎样的？
	物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案。

	物业维修基金由谁缴纳？
	新建物业的物业维修基金由购房人按建筑面积缴纳，由建设单位向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。

	物业维修基金属于谁所有？其管理原则是怎样的？
	物业维修基金属于业主所有。物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

	物业维修基金本金可以使用的额度是多少？
	可以一次性动用基金本金额的最大比例不能超过首期维修基金的70%。根据物业不同结构及不同使用年限，对动用物业维修基金本金额与首期物业维修基金额的最大比例规定如10年以下，11-20年，21-30年，31-40年，41-50年 钢结构、钢混结构30%、50%、70%、70%、70% 砖混结构、20%、30%、50%、70%、70% 砖木结构、15%、20%、25%、45%、70% 。

	为什么要设立物业维修基金？
	物业维修基金的设立可以保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。物业维修基金是住房的“养老金”。

	物业维修基金的缴纳标准是多少
	物业维修基金的缴纳标准为不低于房屋建筑安装造价5%的比例。根据杭房局［2005］251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数值为：不带电梯的物业每平 方米建筑面积35元，带电梯多层、小高层(中高层)、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。

	目前我市物业共用部位、共用设施设备的维修费用是如何解决的？
	根据相关规定，物业共用部位、共用设施设备的维修费用按下列方式解决：? (1)已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；? (2)公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支；? (3)未出售的公有住房，从房屋租金中列支；? (4)不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。

	使用物业维修基金时，具体程序怎样操作？
	物业维修基金的使用应当履行下列程序:? (1)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构；? (2)市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；? (3)工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额；? ①经审计的工程决算单；? ②业主委员会审核签章的施工承包合同；? ③维修、更新工程的发票；? ④业主委员会验收合格证明。

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	保修金存储期满后，保修金余额怎么处理？
	保修金存储期限为8年。 保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。 建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，设区的市、县物业主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。

	申请使用保修金的程序是怎样的？
	使用保修金的，由相关业主或者业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会）提出申请，经设区的市、县物业主管部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。

	什么情况下可申请使用保修金？
	在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本办法第十四条的规定启动使用保修金：（1）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；（2）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。 其中因“业主发现房屋建筑工程存在质量问题”申请使用保修金的，应提供《建设工程质量检测管理办法 》（建设部令第141号）规定的检测机构或具有房屋质量（房屋安全）司法鉴定资格的专业部门出具的工程质量认定报告或书面意见，并经业主委员会（社区居民委员会）或原建设单位书面认可；因“未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套”申请使用保修金的，应提供规划等相关行政主管部门出具的书面确认意见。

	住宅物业的保修期限是多少？
	正常使用条件下，住宅物业保修期限为： （1）屋面防水工程不低于8年； （2）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年； （3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； （5）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 保修期限自物业交付消费者之日起计算。

	保修金交纳的标准是什么？
	物业建筑安装总造价2%的比例。物业建筑安装总造价应以建设项目工程决算金额为准。在办理物业权属初始登记手续时尚无法提供工程决算报告的，可以市建设行政主管部门在建设项目有关批复中明确的工程概算作为预交保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。

	哪些物业应当建立保修金？
	2006年10月1日以后新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与住宅物业结构相连的非住宅物业以及用于销售的新建独立非住宅物业，应当建立保修金。 物业竣工时间以规划行政主管部门颁发《建设工程竣工规划验收合格证》的日期为准。

	什么是保修金？
	保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

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