商铺案例分析------世福汇

日行一骗

星期天随意翻翻理财周刊，看见大幅报导，用了整整一个版面，介绍近外滩，山东路广东路的世福汇(p68页)。觉得这是一个很典型的案例，不妨说来听听。

世福汇的承诺是，《净回报无风险》酒店式公寓。具体的做法，售后包租，开发商在扣除了营业税，房产税，附加税，物业管理费，空置损失，等所有费用之后，净回报返还业主10年期6.5%。还怕口说无凭，请了专门的担保公司做担保，信誉无欺。

世上竟有如此好事，如今储蓄的利率，只不过2.25%。即使一些稍带风险的信托产品，回报率亦不过3~4%。即使能接触国际市场的人士，美国十年期主力国债的利率，也不过4.5%。世上竟有十年期坐收6.5%的好事，岂不是上海人要蜂拥而上，一抢而光了。

日行一骗

其实，这里面有一个天大的噱头。世福汇并不是想赚你息，而是想赚你本。售后包租的诀窍，就在于本金无存。

售后包租，最初是在南方广东兴起来的。是卖铺的一种噱头。很多的老板，开出来了8%，10%，甚至12%的售后包租率。骗倒了很多人。后来才有人指出，即使有12%的包租率，如果仅包一年，则相当于房价打88折。按你这个铺子，即使打88折，难道就值了麽。

世福汇也是同样的噱头，只不过时间再拉得久一点，手法再拖得复杂一点。按照世福汇的地段和租价，我给他的心理评价是12000元，而中福房产卖出来的价格，硬是要24000。也就是说，开发商先把价钱mark高一倍，再慢慢喂你吃65%的返租。

日行一骗

简单估算一下，世福汇的实际回报率，应该是十年内租金+资产升值。而今十年收租65%，资产升值却是负的，要从24000打回落12000，即-50%。故十年中世福汇的实际回报率，应该是65%-50%=15%，平均回报率每年仅只有1.5%。

更详尽的计算，可能要牵涉到银行复利，现金流贴算法，将十分复杂，不如用中福房产提供给我们的数字作一下参考。

以一套世福汇十楼，35平米75万的房子为例。工商银行对这个项目很不放心，规定首期必需至少付五成，贷款利率5.76%。

日行一骗

首期五成： 37.5万
按揭十年期贷款：每月支出4100元
6.5%包租： 每月收入4062元

收支大致相抵。也就是说，出37.5万买35平米，10700元/平方，买世福汇，十年以后交房。你说值麽？

所谓的售后包租，保证回报率，都不过是一种财务技巧。8%的包租率，你只要简单地将房价乘92折，看看划不划算就可以了。商铺的价值，最终还是要看经营能力，客流人气决定的。一味地玩弄财务技巧，用包租噱头骗人，障眼法罢了。

日行一骗

附一：

虽然我不会去买世福汇，但我对中福房产的老板，人称《白面包》，是极为钦佩的。草莽之中，确有龙蛇。象这次世福汇采用全程钢结构，38层60天结构封顶，确是代表了中国建筑界的极高水平。

相传当年他在浙江做生意，欠了浙江的银行4500万。银行派人上门追债。白老板说，钱我没有，你们现在把我砍了，一分钱都拿不到，倒不如你们再借我4500万，我到上海去做生意，赚完了钱一并还给你们。

没想到这家浙江银行倒也稀奇，居然真的又借了他4500万，然后他就到了上海，造了上海第一所小户型酒店式公寓------青年汇

日行一骗

附二：

上海还有一个很典型的案例，就是浦东地铁杨高南路站的亚太盛汇，开盘的时候，提供四种金融方式给用户选择。

无风险型： 客户买铺，自主经营一年，一年后若不满意，原款退还。
尝试型： 客户租铺，一年后若满意，可原价买下。若不满意，交租8%。
固定回报型：客户买铺，售后包租，包四年7%。
递进回报型：客户买铺，售后包租，包四年，依次是3%，7%，10%，11%。

各位不妨尝试分析一下，当作是家庭作业。无论条款如何诱人，业主们一买就套，开发商至少有10%以上的金融利润可赚。

(提示一下，亚太盛汇实际价值约8000，开发商mark高成18000来卖)

城市角落

真是受教

天盛

以下是引用城市角落在2004-1-31 13:07:34的发言：
真是受教

ALL RIGHT！

xjyin

奸商

日行一骗

以下是引用xjyin在2004-1-31 21:17:45的发言：
奸商

开发商比一般个体户奸得多了，谁叫他们是玩大手比的[em10]

城市角落

而且可恶的是那些不负责任的开发商，只为了销售，不做更多的考虑，比如是否统一经营，统一推广只类

正午咖啡

以下是引用日行一骗在2004-1-31 10:42:40的发言：
首期五成： 37.5万
按揭十年期贷款：每月支出4100元
6.5%包租： 每月收入4062元

收支大致相抵。也就是说，出37.5万买35平米，10700元/平方，买世福汇，十年以后交房。你说值麽？

所谓的售后包租，保证回报率，都不过是一种财务技巧。8%的包租率，你只要简单地将房价乘92折，看看划不划算就可以了。商铺的价值，最终还是要看经营能力，客流人气决定的。一味地玩弄财务技巧，用包租噱头骗人，障眼法罢了。

羊毛出在羊身上！