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“仙林苑困局”，不少小区都有2010年10月14日06:33浙江在线-钱江晚报
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　　本报见习记者 潘越飞
　　漫画 梁津铭
　　业主对物业装的三扇门不满，开始查账。这一查，业主们才发现，物业和业委会都说不清楚，属于全体业主所有的经营性收益到底怎么来的，又是怎么花的。而随后物业公开的5年账目，更是透露了一个大秘密：物业违规使用的经营性收益，居然达两百万之多（详见本报10月9日、11日报道）。
　　发生在杭州仙林苑小区的这一事件，经本报报道后，引起了强烈反响。
　　昨天，仙林苑465名业主自发联合签名要求召开临时业主大会，材料已经交到社区和业委会，业委会正在商讨中。
　　虽然业主们维权进度看似很快，但是事件是否能有令人满意的结果，还很难说。
　　仙林苑物业：
　　不肯公布物业费明细账
　　仙林苑物业为自己过度使用经营性收益行为辩护的理由是：“最低的物业费才每平方米4毛。”
　　但是马上有业主拿着票据跳出来说：“我们都是按照每平方米8毛的物业费收的，再加上公共设施能耗费，都已经1.2元多了。”仙林苑约17万平方米的建筑面积，2/3建筑面积的业主是按照8角物业费加上公共能耗费的方法交钱，最新交付使用的一幢楼甚至是按照每平方米2.4元的物业费在交。
　　这个价格，在杭州小区物业费中属于中档。大多数业主说：“物业要是真有那么穷，经营性收益都拿去用我们也能理解，但关键其实物业费不低。我们必须知道物业费到底亏了多少，我们才能弄清楚补贴多少经营性收益才合理。”
　　当业主们要求物业公布物业费收入支出的账本时，物业开始百般推托，不愿公布。
　　杭城多个社区
　　面临“仙林苑困局”
　　事实上，账目说不清楚的物业公司，并不只有“仙林苑”一家。
　　下城区建设局在处理一起和仙林苑类似的事件时，在回复函里直接说：“关于公共经营性收益使用情况产生质疑的现象在物业小区较为普遍。”
　　东园高层公寓的业主们从去年8月，就对经营性收益的管理产生质疑，为了解决这个问题，业主、业委会、物业公司、社区党委、区建设局之间往来了24份函件。最后他们请专业审计机构来审计，但是半年过去，审计依然没有实质性进展。
　　就算是进行了审计，可能依然弄不清这笔糊涂账。
　　紫金小区业委会谢中岷在打给本报的热线电话中说：“我们花了1万元请南方会计事务所做了审计，结果没有用。”
　　在他们请人做的审计报告中，紫金小区15家店面房说不清楚赚了多少钱，连产权归谁都说不清了，能查到的物业公司支出只有1万多，剩下的缺少凭据查不到，328平方米的商业用房的租金情况也只有2005年的数据，之后的数据都缺失了。
　　有人曝内幕：物业就靠经营性收入盈利
　　仙林苑物业说：“我们的账目见报后，很多杭州的物业公司都打电话来表示理解。”言下之意是，他们的做法在行内是人尽皆知的秘密，他们这样的做法“符合行规”。
　　当记者提出，让致电表示理解的物业公司站出来说说行规的情况时，仙林苑物业赶紧回绝：“这种风口浪尖上，谁敢站出来说自己是对的。”
　　一位曾在一家1200人的物业公司做过负责人的业内人士，给记者打来电话。他说，他之前的物业公司遵循的也是“行规”，但是他觉得这样做太危险，现在跳到了一家正规物业公司。
　　“如果完全按照法律法规做物业，大部分都只能维持一个基本的员工工资，一旦多做点维修什么的，肯定要亏钱。”该业内人士表示这个行业利润很薄，一旦交了税，再被相关政策一控制，已经基本没利润：“2/3的物业公司应该是亏钱的。”
　　不过，一旦物业公司按照“仙林苑”这样的行规运作，他们就赚钱了。
　　“利润在10~15%左右。这个数字很少有人会说，因为国家规定物业利润不能超过8%。事实上，做物业有不少隐性收入和违规收入。”该业内人士接触过的物业公司，大都会把小区垃圾承包给个人，这个人会“上贡”给物业10万左右，另外还有纱窗、阳台等维修的承包，都有钱进物业口袋：“最主要的收入，还是那笔违规收入，也就是经营性收益。这笔钱很多，但是很多人不知道有这么笔钱，甚至有些业委会也不知道，反正没人监管。”
　　不过，这条行规最怕的是较真的业主：“这样做是有风险的，一旦有业主盯上了经营性收益，没几家物业公司敢公布账目的，一公布，就露馅了。”
　　如何监管物业花钱，有的小区的做法值得学学
　　仙林苑以及杭城那么多仙林苑式的小区，在处理经营性收入问题，以及处理其他和物业公司之间的纠纷时，到底该怎么处理？
　　下城区建设局物业中心给出的方法是：“组织有财务专业知识的人员进行审查，或者委托具有资质的专业审计机构进行专项审计。我们支持业主们通过业委会或者社区，按照合法的程序，对经营性收支进行审查，行使自己的权利。”
　　而在杭州，也确实有小区在这方面做得不错。
　　杭州华海园小区两年前也遭遇了原物业公司乱花业主钱的情况，在好不容易炒了原物业公司鱿鱼后，现在的华海园业委会总结出一套有用的办法，业委会伍主任老是接待来学习的其他小区业委会。
　　“任何公司都会追求利润的最大化，假如你不去监督和监管，那么这笔钱就肯定是笔糊涂账，大多数物业公司都将这些钱作为他们的收入甚至利润了。”
　　所以，华海园在监督上大下功夫：“怎么行使监督权？怎么让物业能听从业委会或业主的投诉和整改？你掌握了物业的收入，你就拥有了主动权。”
　　“我们和新物业签订合同时明确各种收入的分配方式，例如广告，我们按用电与不用电两类划分，以3：7或7:3的比例分配。我们在建设银行开通了专用账户，就放经营性收益的钱，物业公司要用钱，得打报告，开具工作联系单，说明用处、用量及市场价格和总价，由常务秘书对用处、用量审核并经业委会正副主任汇签后再发放资金。”
　　当然，业委会也要人性化地对待物业公司：“在春节假日发个小红包、在盛夏酷暑买些清凉饮料慰问一下，体现了业主们的人文关怀，取得双赢的局面。”
　　不妨试试“物业监理”
　　在北京和上海等地，有个新的行业——物业监理。
　　“物业监理”是一个承担物业费测算、物业验收、评判业主与物业公司之间纠纷的第三方机构。
　　作为一个盈利机构，物业监理公司以中立和专业的态度，帮开发商做招投标，帮政府做咨询调研，帮物业做培训，提高业务能力，帮业委会监督管理物业公司。
　　北京从今年年初起在全市开始推广。

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