多个城市出台住房限购令引发退房纠纷增多

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□本版撰文   信息时报记者 闫晓光　　刚交了定金认购，就碰上了“限购令”，退房能否退定金？昨日，已落定在深圳购买二手房的杜女士就告上了法庭，深圳市宝安区法院已立案受理。而该案也是国内“限购令”出台后退房纠纷第一案。据了解，9月29日前后，多个城市相继出台“限购令”，这使得购房交易“卡壳”，退房的纠纷也在逐渐增多。
　　交了3万定金突遭“限购令”
　　杜女士和丈夫两人名下已经各有一套房产了，在4月中旬“国十条”出台后，第三套房不能再贷款购买了，他们决定一次性付款买房。
　　今年9月，夫妇俩看好了宝安区的一套小户型单位，总价为40余万元，支付3万定金。
　　杜女士国庆长假回来发现深圳出台了“限购令”，夫妇俩的第三套房已不具备过户条件。
　　“对杜女士而言，只剩下退房一条路，这并不是她的责任，而是政策的影响，但卖家却不肯退还定金，理由是既然认购合同上有定金条款，就应该遵照执行。”
　　几番努力无果，杜女士只能选择告上法庭讨要定金。此案前日在深圳市宝安区法院立案。
　　这是因国家政策出台引发的退房纠纷，目前还是首例，此案的审判结果具有标本性意义。
　　
      收10万定金
　　对方竟然失去买房资格
　　广州版“限购令”10月15日出台就施行，突然出台后未留下过渡期，导致出现一批被媒体戏称的“半拉子”房地产交易。由于房产交易要经历交定金、赎楼、贷款等环节，有的是买方已交纳定金，并签订认购合同，但尚未在10月15日之前完成网签，也有的是买二手房但还没有到房地产登记部门登记。
　　最近我们律师事务所陆续接到了一些电话咨询，基本上都与能否退房退定有关。有个女业主打来电话称，“我已经收取了买方10万元的定金，但因买方是非常住的外地人，限购令出台后，他突然失去了买房资格，提出退定。我该怎么办？我觉得我自己没错，是他失去购房资格要承担违约责任，与我没关系。”按照法律规定，我们认为这种情况是应该退定金的。
　　
      律师说法
　　属“情势变更”
　　卖家应退定
　　在广州新政出台当日，广州市国土房管局相关负责人就表示，因为政策原因而退定，开发商扣除购房者缴纳的定金是不合理的。
　　记者昨日采访的大部分房地产律师都认为，因限购令导致失去购房资格的退房纠纷，卖家应该退还定金。
　　根据法律规定，合同成立以后，客观情况发生了变化，这种变化是当事人在订立合同时无法预见的，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
　　但是，如果仅仅是为了规避市场风险，担心房屋降价，或者贷款未获审批等商业原因，不是丧失购房资格而退房的，定金不应退回。
　　所以，一般来说，单纯的因限购令原因导致无法过户的，买方可以要求退房退定。但如买方在交易中有违约情形，而仅仅以出台限购令无法购买为由，来抗辩自己的违约行为也是站不住脚的，要具体问题具体分析。”
　　
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