楼市泡沫尽在郊区大盘——杭州楼市十批判书之十

长风

我们大致可以对目前杭州楼市的若干敏感问题作出如下判断： 杭州楼市最大的特点是房价涨速太快、涨幅太大，已偏离了市场经济发展的规律。 房价暴涨的原因其实是一个多方面的互为因果关系： 土地实行招标拍卖后，地价猛涨，比房价涨得还要快、还要猛，房价自然水涨船高； 全民买房、全民买大房的杭儿风，投资炒楼队伍的呈几何倍数扩大，使得市场需求高烧不退，商品房一直供不应求，房价自然高涨不止； 政府行政规费太多，无疑也增加了房产商的运行成本，从而垫高了房价； 银行的金融政策采取的是限制压缩房产开发，鼓励支持房产消费，客观上更加减少了房产供应量、增加了开发成本，扩大了市场需求，从而使本已高翘的房价更加雪上加霜； 房产开发商固守“暴利”的最底线，试图赚满最后一把，也不肯主动让价给消费者；…… 凡此种种，使得平抑杭州房价成为一个系统工程，方方面面都有关联。抓住某一点而不及其余，自然不可能从根本上解决问题。 然而，有关部门自然想到了抓牛鼻子的办法，那就是抓经济适用房、抓低价楼盘。方法很简单：就是大规模推出郊区低价楼盘来降低杭州的房价总指数，大规模推出经济适用房来解决中低收入家庭的住房困难。由于经济适用房用地大多也在郊区，所以，问题又自然很简单地归结为大规模推出郊区低价楼盘。 果然，土地主管部门公布的今年房地产开发土地供应原则是：压缩市区范围内的土地供应量，增加五级以外的郊区土地供应。土地供应总量则与去年大致持平，为3000亩左右。 果然，建设主管部门公布的今年经济适用房建设原则是：在三墩、草塘、九堡以及滨江、环线边上等郊区大规模开发经济适用房，已落实开发的总面积即达2000亩以上，已划拨土地正在落实开发的经济适用房用地总量竟高达9000亩之巨。据估算可为楼市提供至少900万平方米的经济适用房，是杭州市去年全年商品房供应量的3倍。 可以预见，随着这些郊区大盘的“超限量”推出，杭州的土地均价和商品房均价都将下降到一个无论是开发商、老百姓，还是政府和建设主管部门都希望看到并认可的数字。 然而，这个数字的背后，却正隐藏和滋生着一个巨大的泡沫。达到这个数字的时日，也就是楼市泡沫破灭的时刻。 目前杭州“超限量”推出的郊区大盘无非是两种房产品：一种是面向富裕阶层的别墅（包括排屋），一种是面向普通百姓的低价公寓（包括经济适用房）。 自2001年以来，杭州别墅楼盘以前所未有的规模和数量如雨后春笋般涌现，你未唱罢我忙登场，大有打造一座中国别墅城之势。郊区大盘中，别墅占了绝大多数。据估计，各房地产开发商正在杭州郊区建设的别墅约有六七千幢，2001年的开发面积是2000年的5.3倍。而据杭州市经济信息中心统计数据显示，目前郊区别墅土地总量在3万亩左右。按照容积率0.35计算，未来几年内别墅供应量在700万平方米以上。按照2001年杭州别墅销售面积40万平方米计算，需要17年左右时间消化。而去年最新的市场调查则显示，杭州别墅的需求量仅为5%左右，2001年是别墅销售的高潮年，今后年需求量只在15万平方米左右。700多万平方米的别墅简直可卖几十年了。 杭州别墅的“井喷”现象，其实是市场需求的一种折射。但这种折射明显已“变焦”、“发散”。别墅项目失控这已是事实。国土资源部也已于日前下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应；清理各类园区用地，加强土地供应调控。 再看郊区低价商品房和经济适用房的供应： 根据现已下拨的9000亩经济适用房土地，据估算可造900万平方米的房子。而杭州市每年商品房供应总量不到300万平方米，就算80%属中低收入家庭购房户，就算中低收入家庭100%购买经济适用房，则总需求量也只有每年240万平方米。但是，中低收入家庭愿意住到郊区去吗？或者反过来说，郊区住宅适合中低收入家庭居住吗？ 一项住房消费调查显示，在回答“您会在何时考虑购买郊区房产”时，有６５％的人选择了“不考虑”，１７％的人选择了“２－５年内”，１０％的人选择了“２年之内”，只有８％的人选择了“现在准备购买”。而且大部分人还反映，郊区的经济适用房不仅偏远，而且每平方米3000元的价格也明显太高。由此可见，绝大多数消费者并不愿意住到郊区去。 这个选择其实也是与杭州郊区房产的居住条件现状相适应的。目前杭州郊区的一系列与生活密切相关的市政配套设施并没有及时跟上，更谈不上先于房产开发进行。很显然，仅就往返城里的交通而言，没有私家车、没有地铁，普通市民根本无法按时上下班。“先配套后开发”，这是世界各地郊区房产开发的成功经验。但遗憾的是，杭州郊区房产开发已陷入“先开发后配套”的困境。 其实，有关房产专家早已指出，以目前杭州的郊区交通及市政配套设施来看，郊区土地的大量推出，实际上都属于一种“无效供应”。如果在交通、配套设施还没有跟上就大力开发郊区大盘，只会跟需求脱节而形成泡沫。当年广州郊区的“华南板块”聚集了十余个超大型楼盘，几十万居民远离工作地点，造成生活成本过高，缺乏可持续生活能力。结果弊病丛生，成为房产史上的一个反面教训。专家们认为，目前所谓的“住宅郊区化”异化为中低收入者向郊区移动，这是值得商榷的。中国房产巨头潘石屹前不久来杭州考察房地产时竟直言不讳地指出：杭州市区的地价太高，我不会来投资；杭州郊区大盘的风险很大，是泡沫最容易破灭的地方。他说，房产商大规模开发郊区房产，这完全是失去理智的行为。在这些郊区大盘里没有就业机会，交通又不方便，医院、教育都成问题。 所以，说现在杭州楼市有没有泡沫，我说没有，因为现在还是供不应求，而不是供过于求；但说杭州楼市今后会不会有泡沫，我说会有，而且十分巨大，十分可怕，就在明后两年——杭州楼市的泡沫，就在于“超限量”推出的郊区楼盘。 后记：“杭州楼市十批判书”陆续在《浙江经济报》发表以来， 在社会上引起不小的反响。不断有读者给编辑部来电来函，或表示赞同某观点或表示愿意继续探讨某问题，有的则询问下一篇何时发表。许多读者还要求编辑将报纸上发表的“十批判书”下载转发给读者自己的电子信箱里保存。当然，也有一些人打电话来，希望并奉劝笔者不要再写下去了，说什么“十批判书”开头几篇就一针见血地触到了杭州楼市的一些深层次的敏感问题，触及了楼市的既得利益格局，如果再写下去就会损害某些方面的利益。但本着媒体的良知和对杭州楼市的热爱，我还是坚持将“十批判书”写完。如果这组文章对杭州楼市的健康发展能起一点促进作用，笔者也就感到欣慰了。 叶建华

摸摸

真是没办法

长风

作为普通的老百姓只能是没有办法

stoneing

DING

土地公

5月份的房交会见分晓

八风狂舞

好文！！！！

今夜我会来

好文. 太长了来不及看完.

tonka

支持

steam

讲得透彻。

steam

哪里有全部批判书的下载？

阳台

要买闲林等郊区房的真要当心的。

山色空檬

好象是斑竹北高峰的观点么！

山色空朦

以下是引用山色空檬在2004-2-25 20:18:08的发言： 好象是斑竹北高峰的观点么！

怪不得呢 还是离开西湖就是离开杭州的情节，哈哈，哈哈......

jack3098

十针，针针见血！

xingshi

d

jhzyc

不尽在

屋顶超人

敬佩中，非常感谢楼主。我们需要正直敢说心里话的人

喉咙邦邦响

现在不少搞研究写报告的都有这样的通病，统计数据乱七八糟，来源不清，也没有核实过，计算方法按文章思路要求来算，得出理想结果来论证下文，这种做法要不得，要害人的。

圣女果

所谓杭州楼盘的分析、预测也看多了，还是不知道以后的市场会怎样

龙九

呵呵，不用费什么脑筋了，我选择离开！哈哈