业主们：房子即将交付，关注交房问题和我们应有的权利！

kelongba02

10月31日房子即开始交付！业主的权利有哪些？该如何使用我们的权利？

现在的物业具备资质吗？哪些是合理收费，哪些是违规收费？

即将入住的邻居们，只有我们睁大眼睛看清楚，弄清楚，才不会太吃亏！

所以，请大家把自己发现的每一个问题都贴出来。

我会把大家提到的整理到本帖里，分享给所有业主们！

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办理交房现场地点：南苑大门口左侧的一间商铺（上次看房时领表格的地方）


【疑 问】
听说物业换了，不知道这样是不是开放商违规操作，貌似大家都不知道的么。
单位同事说，他们的物业都是每平米0.4-0.6元的，我们的1.0元，很高呀。
维修金是什么？
通知里说过期不候，算作已收房？这个算啥？
通知里还说现在算是提前交房，办三证以后再通知？
上次看房，应该大多数业务都发现了质量问题，特别是漏水的，楼顶有裂纹的住户们，现在直接交房了，怎么安排时间验房呢？
如果发现质量问题还是一大堆，难道直接收房吗？
垃圾清运费用付过之后，以后就没类似费用了吧？
看了lwbzcj 贴出来的景翠物业问题，很担心杨家村的物业素质，可以联系媒体给他们做个明正典刑的范例不？


————业主意见收集————————————————————————————————————

“听装修公司的人说，对面的景州有个别几户顶楼漏水的，搞了很久才收房。”
这么说来，其实收房的凭证的业主签字~，而且，验房后再签字才是保险的顺序，否则，小空小漏还好，万一是墙壁顶上或者墙角有大空鼓没填，那么，装修时很难修好的。

为什么要换物业，那我们是不是也可以不交钱，我们只交给和我们签合同的物业公司，什么阿猫阿狗都能来收钱吗？

一块钱的物管费和其他地区的（北景苑）经济适用房相比明显偏高。但他这一块钱的 物业费肯定通过物价部门的批准。我们也没有办法！我现在要指出的是500元的能耗费，这里有很多猫腻！首先，这费用没有通过物价批准。平摊到每月每平方，按87方就要0.48元。再加上一块，就达到了1·48元。这个收费在商品房上都算高的。不要说经济房了。第二，物管有可能会说这钱是专门对装修时收的，装修人员上下电梯所产生的，但有很多人不知道一台电梯每天连续工作12小时，一月下来也只要1000度电左右。折合费用500多元。第三，第一年的各种设施，设备都在保修期内，所以不会产生维修费用。第四，装修公司在现场展视，都要上交5万以上的费用（保守算）。楼盘内的各类装修广告也要交一比费用。还有卖黄沙，水泥。包阳台的，做雨蓬等都要交钱。等等！有些不知道了 。而这些钱都应该是属于全体业主的，是应该补贴到物业费中去的，而不是归物业公司的。听说这个物业公司员工，工资比其他物业工资要高！而这个物业公司听里面员工说，是属于下城房屋开发公司，下的一个物业公司。宗上所诉，其他费用可以交，但这500元能耗费，收的不合理，不合法！坚决抵制，不交！

物业费这么高，还有垃圾费和公摊费就注明了价格，也没说是一年还是永久？

第六章　物业管理服务费用
第四十六条　建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70％收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。

来自网络的传言消息：四月份看到。杨家春晓是中意物业管的，公司在国都公寓裙楼，很小。中意物业公司介绍里自己注明经营360° 杨家春晓物业。中意是属于方正的，百度里查询到：中意在国都办公，是2008年3月31才成立的，看来这物业没什么经验。


【普及物业知识】
资质不同表示他现在的管理规模\管理水平的差异,当然也包括在规范上\行为上的有所区别。
物业服务是要是值1.00元/平方米，也好的，但就是怕不值这个价格，但这个与资质无关。
物业有三个级别，具体的差异如下（法规---物业服务企业资质管理办法）：
（一）一级资质：
　　1.注册资本人民币500万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
　　（1）多层住宅200万平方米；
　　（2）高层住宅100万平方米；
　　（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质：
　　1.注册资本人民币300万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
　　（1）多层住宅100万平方米；
　　（2）高层住宅50万平方米；
　　（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质：
　　1.注册资本人民币50万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.有委托的物业管理项目；
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

kelongba02

“听装修公司的人说，对面的景州有个别几户顶楼漏水的，搞了很久才收房。”
这么说来，其实收房的凭证的业主签字~，而且，验房后再签字才是保险的顺序，否则，小空小漏还好，万一是墙壁顶上或者墙角有大空鼓没填，那么，装修时很难修好的。

春晓伯爵

支持楼主

wolf0005

一块钱的物管费和其他地区的（北景苑）经济适用房相比明显偏高。但他这一块钱的 物业费肯定通过物价部门的批准。我们也没有办法！我现在要指出的是500元的能耗费，这里有很多猫腻！首先，这费用没有通过物价批准。平摊到每月每平方，按87方就要0.48元。再加上一块，就达到了1·48元。这个收费在商品房上都算高的。不要说经济房了。第二，物管有可能会说这钱是专门对装修时收的，装修人员上下电梯所产生的，但有很多人不知道一台电梯每天连续工作12小时，一月下来也只要1000度电左右。折合费用500多元。第三，第一年的各种设施，设备都在保修期内，所以不会产生维修费用。第四，装修公司在现场展视，都要上交5万以上的费用（保守算）。楼盘内的各类装修广告也要交一比费用。还有卖黄沙，水泥。包阳台的，做雨蓬等都要交钱。等等！有些不知道了 。而这些钱都应该是属于全体业主的，是应该补贴到物业费中去的，而不是归物业公司的。听说这个物业公司员工，工资比其他物业工资要高！而这个物业公司听里面员工说，是属于下城房屋开发公司，下的一个物业公司。宗上所诉，其他费用可以交，但这500元能耗费，收的不合理，不合法！坚决抵制，不交！

胡昕兰

为什么要换物业，那我们是不是也可以不交钱，我们只交给和我们签合同的物业公司，什么阿猫阿狗都能来收钱吗？

kelongba02

那么多业主，各自为战不行，怎么样有效的跟开放商交涉更换物业的问题呢？维权该如何做？期盼邻居里有懂这方面的人~

haomf

坚决支持！

春晓小灰

楼主，坚决维护自己的权益到底！！！

wyz-zj

支持楼主，这些个问题最好能有人来组织一下，集体的力量才有作用。

zxcvf

要组织就要快啊！时间不等人啊！

勇敢的心8

春晓伯爵

定期

1902

春晓红叶南2幢

在业主委员会没有产生前大家委托各个群主，代表春晓业主把大家的意见带上去交涉.不知各群主能否担当此重任。

20801111

春晓伯爵

明天就去试探的问问

头痛

关注哦！期待能顺利拿房哦！！

ericmaya

通知书上怎么没有验房的过程，上次只是看房的，并没有说要验房的

kelongba02

交钥匙≠交房   
首先您要查验预售许可证等“五证”，并且要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。
　　同时，在验房入住前去物业部门查看清楚以下资料：
1.房屋的《住宅质量保证书》——可带走
2.《住宅使用说明书》——可带走
3.《竣工验收备案表》
4.面积实测表
5.管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）——可带走


然后要核实面积及交房费用问题，确认售楼合同附图与现实是否一致，看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少。【提示】查看售房合同。一般如与实际测量面积误差在3%之内不予考虑，误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%，最好不超过5%。



用卷尺测层高【自备工具】5米卷尺。用5米卷尺测量一下楼宇的层高，看是否与合同相符。
【提示】最好记在自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了。



【提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用。
交房费用有：维修基金费、预收水电费、安装水电及煤气开通费、测深费、产权契税、垃圾清理费、物业费、还有各种证的工本费。但有些费用是物业自定的，预收水电费也是可以不先交的，要装修再交。物业维修基金有点贵，契税好像是房价的1.5%（少于140平）的，大于140平的是房价的3%。垃圾清运费可交可不交，物业费3个月还是好的，有的基本要第一年交12个月的。】



最后是验收房子，主要注意以下几点：第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。


从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得自己自备一些工具）
【需要带的工具： 1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
                1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
                1只塞尺--用于测裂缝的宽度
                1只5米卷尺--用于测量房子的净高
                1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
                1只计算器---用于计算数据
                1只水笔--用于签字
                1把扫帚--用于打扫室内卫生
                1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头。】