业委会权利不能太大

房客甲. · 发表于 2006-9-20 14:38

看了最近论坛上的话题,各种意见都有,特别是对侯选业委会成员意见不少,可是大家有无想过:为什么要选野味会??野味会应该代表业主没错,可不能象部分侯选人的宣言那样,什么事都自己去做,甚至认为既然做事就要收费等等,个人认为成立野味会业就是个监督机构和起草机构,1.监督物业运作2.起草公约文件.其他的事最好别多插手,否则又要成立野味会监督委员会了!想想也好笑~!自己监督别人,还要搞监督的监督!!所以正确定好野味会的位子更重要!!!!!!

房客甲. · 发表于 2006-9-20 14:46

<table height="60" cellspacing="0" cellpadding="5" width="720" border="0"><tbody><tr><td align="center" style="FONT-WEIGHT: bold; FONT-SIZE: 24px;">参考文章：：如何监督业委会？小区安全谁之责？ </td></tr></tbody></table><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="720" border="0"><tbody><tr><td bgcolor="#003483"><img height="1" src="http://www.fj.xinhuanet.com/img2006/0101.GIF" width="1" border="0" alt=""/></td></tr><tr><td><img height="2" src="http://www.fj.xinhuanet.com/img2006/0202.GIF" width="2" border="0" alt=""/></td></tr></tbody></table><table height="22" cellspacing="0" cellpadding="0" width="720" bgcolor="#003483" border="0"><tbody><tr><td align="center" width="420" style="COLOR: #ffffff;">  2006-09-07 16:58:14 　来源：福建日报 </td><td align="right" width="300" style="COLOR: #ffffff;">【字号
<a class="hei12" href="http://www.fj.xinhuanet.com/news/2006-09/07/content_7982842.htm#">大</a>
<a class="hei12" href="http://www.fj.xinhuanet.com/news/2006-09/07/content_7982842.htm#">中</a>
<a class="hei12" href="http://www.fj.xinhuanet.com/news/2006-09/07/content_7982842.htm#">小</a>】　【<a class="hei12" href="javascript:doPrint();">我要打印</a>】 　【<a class="black" href="javascript:closewin();">关闭窗口</a>】　 </td></tr></tbody></table><table height="500" cellspacing="0" cellpadding="15" width="720" border="0" style="FONT-SIZE: 16px; LINE-HEIGHT: 180%;"><tbody><tr><td valign="top">    9月5日上午，省人大常委会召开《福建省物业管理条例（草案）》立法听证会，对业主委员会的职责、物业管理与平安小区两项内容进行听证。这两项内容涉及广大群众的切身利益，在《条例（草案）》调研和征求意见过程中最受社会关注。在听证会现场，围绕这两项内容，陈述人展开热烈的讨论。     业委会职责要细化
    业主委员会有哪些职责？大多数陈述人认为《条例（草案）》对此需要进一步明确和细化，规范业主委员会的组成和运作，建立有效的监督机制。     1.增设业主监督机构     黄舟雄（厦门嘉禾律师事务所律师，业主代表）：现实中，业委会在招标选聘物业公司，社区公共资产收益管理，如电梯位、外墙广告收费、停车位收费等，以及公共维修基金的使用和支出中，拥有一定的理财权，且权力呈扩大趋势。但与此不同步的是，业主对业委会的监督极度缺乏。现行的物业管理制度虽然就业主委员会应当向业主大会承担的职责作了原则性的规定，但对职责细化和业主如何监督业委会，缺乏相应的可操作性规定。业委会成员收受物业公司及小区公共设施施工方的回扣，以权谋私损害业主利益的事时有发生。由于现行法律对业委会的法律地位和性质的规定十分模糊，导致目前还无法将业委会成员列为“受贿罪”或“公司、企业人员受贿罪”和“挪用资金罪”等罪名的犯罪主体。既然业主大会可以选举或更换业委会委员，决定授权范围，那么业主大会也应有权决定设立相应的监督机构，防止业委会成员滥用权力损害业主利益。     建议增设业主监督机构的条款，具体可表述为“业主大会可以决定设立‘监督委员会’；经业主大会选举产生的‘监督委员会’是业主大会的监督机构，经业主大会授权，监督委员会可以代表全体业主监督业委会工作，直接向业委会提出具体的建议、意见和质询。经监督委员会1/2以上委员提议，可以召开业主大会临时会议”。为规范业主委员会与业主的关系，使监督常态化、制度化，建议第十四条“业主委员会应当向业主大会报告工作情况”修改为“业主委员会应当定期向业主大会和‘监督委员会’报告工作，接受其监督”；第十七条业主公约内容中增加业主和监督委员会如何监督业委会的内容。     2.业委会应劝阻非理性维权行为     王勇（福建三木集团股份有限公司房地产客服中心，建设单位代表）：业委会是维护业主合法权益，联络业主和开发商、物业公司的重要组织。业委会在积极维护业主合法权益的同时，应对个别业主的非理性维权行为予以劝阻，维护小区的安定团结。对业委会的职责建设部《业主大会规程》有5条规定，建议在此基础上增加两款：一、协调业主与物业公司、开发商之间的矛盾纠纷，积极维护业主的合法权益，制止个别业主的非理性维权行为；二、参与平安小区建设，配合段警、社区、物业公司做好小区安全管理工作。建议小区业主共有财产可以委托物业公司经营。如业委会可委托物业公司经营小区公共停车位、电梯广告，外墙广告等，经营收入扣除成本外，可用于支付业委会办公费用及工作人员补贴，或纳入维修资金专户。     傅新星（省物业管理协会秘书长）：建议增加业主委员会职责条款，业委会除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，同时履行下列职责：（一）拟订选聘物业管理企业的方案；（二）拟订业委会年度财务预决算方案，报业主大会决定；（三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等规章制度，报业主大会决定；（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定：（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；（七）对违反《业主公约》的行为进行处理。     谁可当选业委会组成人员
    业委会是代表业主行使业主自主管理权的组织，在物业管理活动中发挥着重要作用。因此，业委会组成人员资格成为听证会的热点之一。     林金海（福建华盛大厦业委会，业委会代表）：业委会成员的基本条件是：1.出于公心，愿与反对意见者沟通并为广大业主办事；2.有必需的工作时间、有能力的常住户。一旦业委会成员丧失基本条件，且有50％业主反对，即可终止其资格。对第二届业委会以后的旧小区换届筹备组，应以业委会为主，代表、居委会占一定的比例组成。在条款未出台前应按原业委会职责工作到新一届业委会成立为止，以确保小区的安全稳定及各项工作的正常进行。     蔡明森（一级导演、编剧，业主代表）：建议增加相关规定，终止不热心参加公益事业、以权谋私或为私利出卖集体利益、没有请假或无正当理由连续3次不参加业委会会议的业委会委员资格。     黄舟雄：业主委员会的组成人员应是：1.在本物业管理区实际居住、具有完全民事行为能力的业主；2.遵守法律、法规、规章和业主公约；3.品行端正、公正廉洁、热心公益事业且责任心强；4.身体健康且有足够的时间履行职责。     王勇：实际操作中，常有产权人为年轻夫妇，其父母在家有较多时间且有热情，但非产权人的情况，建议增加一款：经业主（产权人）书面授权委托，其年满18周岁、具完全民事行为能力的直系亲属，也可参与委员选举。关于委员终止资格和条件，建议补充规定：如业委会委员任期届满，经业主大会选举可连选连任，但连任任期最多不超过两届。     小区安全是谁的责任？
    安全保障责任关系到业主的生命和财产安全，广大业主对此尤为关注。究竟小区安全是谁的责任？     陈火源（福建乾坤物业公司董事长，物业公司代表）：要解决好“物业保安服务工作”这一敏感、难点问题，必须解决好以下三点：一是物业保安服务工作的内容和职责；二是物业服务合同中有关保安服务条款的法律依据，即合同中双方对保安服务事项合理约定的法律指导意见；三是物业管理区域安全防范工作中有关方面的职责界定和物业保安管理责任的界定。《条例（草案）》已对前两个点作了明确界定，但在第三点上还有待完善，增强操作性，建议新增“业主、物业管理企业应配合公安部门做好物业管理区域内的群防群治安全防范工作，物业管理企业未能履行物业服务合同约定协助做好物业管理区域内的安全防范工作，因疏于管理导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。在第三十六条后面增加“物业管理企业自建保安队伍的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，应当自觉接受当地公安部门的指导、监督，不得侵害公民的合法权益”。     叶金森（西酒物业管理有限公司，物业公司代表）：从前期物业服务合同（示范文本）物业管理服务内容来看，物业主要是对公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。物业服务合同不是保管、保险合同，只是保障小区安全防范的物业综合管理服务中的一项义务。这与保管人、保险人义务的单一性显然不同。但是，物业管理企业应完善公共秩序维护服务，尽最大力量减少小区内安全问题的发生，化解风险，以免造成业主与物业管理企业的紧张关系。其次，物业安全防范是一种有限的安全防范服务，不是广义上的社会安全，物业管理企业根据服务合同按定编人员提供安全防范服务，维护正常的生活秩序，值班巡逻，对犯罪分子起威慑作用，对不安全情况起遏止作用。小区内发生的各种人身伤害、盗窃事件，多属于刑事或治安案件，多带有突发性、不可预见性、隐蔽性，难以彻底防范。因此，物业保安不能等同于“保镖”，不能苛求物业公司完全确保管理区域内所有财产和人身的安全，更不能将属于行政、司法机关的职能强加给保安。     傅新星：物业公司是否承担小区安全管理义务，应由物业服务合同约定。判断物业公司是否应该担责，主要依据是物业服务合同，物业公司与业主应就维护小区公共秩序职责的内容、采取的防范措施进行详细约定。     物业公司是否对小区安全负全责？
    安全防范是物业管理企业的主要义务之一，也是物业管理服务合同的主要内容之一。那么，小区安全出了问题，物业公司该不该负责？又该承担多少责任？     林常青（福州市人大代表、福建永安物业公司董事长，物业公司代表）：由于职能定位与责任边界不清晰，物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。有的开发商为了房屋促销，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”、“包治百病”，造成许多业主把一些应由政府承担的社会治安职能，应由社区（居委会）承担的社会保障职能，应由水、电、气等公用事业承担的经营管理职能，应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物业管理身上。据了解，行风测评中反映的问题有一半以上不属物业管理企业，但由于责任边界不清和宣传解释乏力，物业管理企业代人受过的现象时有发生。     叶金森：物业服务合同是民事合同，应遵循《合同法》的等价有偿、公平原则，但在实践中，物业管理企业存在微利收入、高额赔偿、风险过大等现状，业主遭受第三人侵害，造成的人身或财产损失往往数额巨大，如何制定赔偿数额，现行相关法律、法规没有明确规定，只能取决于法官针对具体案件的自由裁量与利益衡量，这不利于物业行业的良性发展。我认为，在裁量数额时，首先追究直接原因，业主或使用人的损害应先向加害人要求补偿，在加害人不能得到补偿时，可综合考虑个案中物业管理企业的过错程度，但赔偿要有限额，最高限额不能超过物业管理行业所能承受的额度范围，使收取的费用与承担的责任对应。可考虑以受害者年度所缴纳的物业管理服务费总额为上限，或以保安费用年度总额的一定限额作为上限。物业管理企业已履行服务合同所约定的相关安防义务，业主或使用人不能证明其管理上存在过错的，不能要求物业管理企业承担损害赔偿责任。     傅新星：小区治安的责任主体应当是公安机关、居民委员会、业主大会和业主委员会。有些业主认为，只要在小区内遭受财产损害，物业公司就应承担责任，这种想法值得探讨。物业公司的职责应该是协助公安机关预防、制止各种危害业主、物业使用人人身和财产安全的不法行为和犯罪活动。作为受聘的物业管理企业，应在驻地公安机关指导下开展小区安全防范工作，做好日常外来人员和车辆的进出登记、停放调度、定时段的安全巡逻、监控系统的运行和值守。如果发生治安或刑事案件，应保护好现场，并立即向公安机关报案。在公安机关未到现场且没有第三人证明的情况下，物业管理公司不能擅自进入案发现场。现在大家看到的物业公司所谓的保安，实际上只是物业公司聘请的公共秩序管理员或安防员，与保安公司的保安有本质的区别，公共秩序管理员主要负责维护物业管理区域内的公共秩序，比如说小区内的车辆停放、交通和生活秩序等，除了掌握与物业管理相关的法律法规，还应具备最基本的服务、保护和应急能力。（记者黄世宏郑昭） </td></tr></tbody></table><table cellspacing="0" cellpadding="5" width="720" border="0"><tbody><tr><td style="FONT-SIZE: 14px;">  </td></tr></tbody></table>

实事求是者 · 发表于 2006-9-20 14:59

可以参考的[em17]

zjhbhzwh · 发表于 2006-9-20 15:05

楼上这篇文章转贴及时。福建现在还在立法阶段，业主委员会就是一现阶段公民自制管理的怪胎。　　福建方面首要的意见是要增设监督机构，这真是没完没了了。也说明业委会问题不少，矛盾尖锐，否则上不了省人大。　　不折腾为好。

云顶湖 · 发表于 2006-9-20 16:45

权利指的是如何去做某件事情.业委会是具体做事的机构,没啥权力.比如说, 业委会某一成员不想迁移基站,但经过业主大会投票表决,超过一定比例的业主要求迁移基站,那个不同意迁移基站的业委会成员还得去和移动商量迁移基站.另外,业主就是最好的监督机制.

房客甲. · 发表于 2006-9-20 17:31

楼上的看看那份宣言吧，做的事太多就做不好啦！！！！

云顶湖 · 发表于 2006-9-20 17:47

看过了,请注意,都是在做事情.但你可以不让业委会做这些事情.举个例子, 业委会说要引进价格便宜的超市,你不同意,拿出来表决,结果,有2/3的业主和你一样,不同意引进新的超市. 那业委会就要执行大多数业主的意见,不引进新的价格便宜的超市.

天台居士 · 发表于 2006-9-20 17:51

(二)关于业委会监督委员会真羡慕人家德国在威廉皇帝的封建时代官员都特廉洁,在中国就是不行,只要大小是个官,除了养猪的猪倌一没监督就贪污.阿扁总统就是民选的,上去了照贪不误.所以我建议:(1)    成立业委会监督委员会.应当是业委会成立后立既成立,搞简单点,每栋楼推举1-2个人,只要是和业委会没沾亲带故的都行,齐云坊人多,2个.天台居人少,1个.最好是常住的老人家,一是有时间.二是老人家花花肠子少,比较正直.天台居换我就是推荐和筹委会吵过架的那个业主,因为翻过脸,所以一准特严肃.本来就是请你监督的,又不是让你去交朋友,有句话咋说滴?革命不是请客吃饭!像居士这种麻油原则特容易被拉拢腐蚀的千万不能选.(2)    业委会监督委员会是没有薪水的.因为不从人家手上拿钱,所以不求人,敢翻脸.因为没钱拿,所以特郁闷,特好挑毛病.要的就是这心态!(3)    别拿业委会监督委员会不当干部.既然让人家监督,就得给人家权力,哪个业委会成员违规或者忒不像话,几个督委员就能招开监督委员全体会议,投票通过就炒人.不过要炒掉整个业委会还得招开业主大会.

天台居士 · 发表于 2006-9-20 17:59

有监督的权力,大也无妨.无监督的权力,小也不行.

maomi9999 · 发表于 2006-9-20 21:14

LZ的提醒有一定道理。另外请LZ在发表正式观点时可否换一个用户名，以免引起误会

FJJF · 发表于 2006-9-20 21:17

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用maomi9999在2006-9-20 21:14:23的发言： LZ的提醒有一定道理。另外请LZ在发表正式观点时可否换一个用户名，以免引起误会</div>顶！[em17][em17][em17]

房客甲. · 发表于 2006-9-21 08:56

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用云顶湖在2006-9-20 17:47:59的发言： 看过了,请注意,都是在做事情.但你可以不让业委会做这些事情.举个例子, 业委会说要引进价格便宜的超市,你不同意,拿出来表决,结果,有2/3的业主和你一样,不同意引进新的超市. 那业委会就要执行大多数业主的意见,不引进新的价格便宜的超市.</div>同志,偶们哪次投票达到过2/3,如果这次选举有人达到2/3选票,偶就把房卖了!!!!

房客甲. · 发表于 2006-9-21 08:57

不要想得过于简单

房客甲. · 发表于 2006-9-21 09:03

如果要设2/3反对门槛的话,个人认为野味会权利过大!!!

海拔_165 · 发表于 2006-9-21 21:04

筹委会应该多参考和采纳广大业主的有益提议~

半斤和八两 · 发表于 2006-9-21 21:08

怕记不住

柔柔好个春风 · 发表于 2006-9-21 21:33

业委会有权力吗？感觉上是个干活的地儿[em06]

半斤和八两 · 发表于 2006-9-21 21:40

瞧您说的,怎么会没权利呢?权利用好了可以让你顺气,权利不用好了可以让你背气.

来几句 · 发表于 2006-9-21 21:44

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用房客甲.在2006-9-21 8:57:42的发言： 不要想得过于简单</div>[em05]

柔柔好个春风 · 发表于 2006-9-21 22:25

记得过去投票是到会人的三分之二同意就可以，怎么会全体业主的三分之二？俩千户一起开会？应该是代表开会吧。[em06]

[此贴子已经被作者于2006-9-21 22:27:39编辑过]

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