物业必答的是非题

martinmo

    有关修缮费之争，希望能化繁为简，本人明天到杭州后将直奔万家花城物业，只想得到以上四道题的准确答案，要么“是”，要么“否”，先让大家备备课，欢迎踊跃抢答，当然更希望物业尽早公布答案。


第一、维修费用是否应从物管服务费支取？( )
物业管理服务收费包含公共部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费，其中的维修费并未分是装修损坏或自然损坏。

第二、目前的楼道修缮费200元，是否属于强制性征收？( )
如果不缴纳楼道修缮费就不予办理装修许可证，是否属实？

第三、目前的楼道修缮费，如果不属于强制性征收，是否业主可以不予支付？( )

第四、08年西湖区物价局判定文鼎苑物管退回业主每人300元楼道修补费是否适用于万家花城？（  ）

安珀

既然看到了，就说上几句吧：
1、我个人认为不应从物管费中支取。
物管费中的小修中修费用针对的是日常损耗发生损坏的公用部位、设施、设备，人为损坏不应包含其中。举个最简单的例子，譬如有哪位业主酒醉失控，砸了电梯门和过道玻璃，按照您的意思，物业对于这种情况也要垫付修缮？难道肇事者交了物业费就不需要赔偿了吗？显然是说不通的。其实装修造成的损坏和我刚才举的那个例子在法理上是共通的。退一万步讲，即使物业碍于压力被迫承担了小区所有装修损害的修缮费用，那么显而易见的后果是其他服务譬如绿化、保洁等等必定质量下降，最终损害的还是全体业主的利益。毕竟现在是市场经济，没有企业会亏本经营。
2、我个人认为这种收费方式并无不可。
首先，这笔费用应该交（我在帖子里阐述过理由，有兴趣您可以搜索下），符合全体业主的利益；其次，这笔费用是预收费用，数额不可预计；最后，我相信没有哪个业主会有这样的觉悟在装修期间主动跑到物业公司缴纳合适的费用。基于以上几点，我认为这种收费方式可取。当然，如果您或者其他业主有更好的收费方式，既不伤害业主的情绪又能收上费用，我相信物业肯定会参照。
3、可以不支付，但必须举证表明自己在整个装修过程中没有丝毫损坏到公共部位。举证责任在业主。
这个貌似比较困难的，我想除了全程摄像外，没有什么好的办法。
4、我个人认为不适用。
立法是滞后的，尤其是地方性法规。08年物价局可能没有这个收费项目，但10年已经有了。
总而言之，言而总之，大家都是为了整个小区好。我的上述看法如果不对的地方还请您指教，如果您觉得有必要可以抽空来我家坐坐，我们泡杯茶再聊聊，交换下看法，我住12幢2单元1801。

花城一期业主

这件事我顶安律师，能公布自己房号，论据有礼有节，做事光明磊落，不钻牛角尖。

我的家园有话说

认可安律师观点，观察中---

飘洋过海

3、可以不支付，但必须举证表明自己在整个装修过程中没有丝毫损坏到公共部位。举证责任在业主。这个貌似比较困难的，我想除了全程摄像外，没有什么好的办法。
如果无法举证，但又不愿意交，那物业是不是就允许不交呢？为什么现在出现了有人交有人不交的现象呢？是不是以后对于一些没有明确规定的费用，业主态度强硬点就可以不交了？！！

安珀

如果无法举证，但又不愿意交，那物业是不是就允许不交 ...
飘洋过海 发表于 2010-11-5 11:58

出现这种情况估计是有些想不通的业主给物业施加了压力，据我所知个别业主还通过关系联系了媒体。
对于物业，这是他们失职的地方，以后业委会成立对他们的工作会进行一个评估考量。这个无疑是减分的，我相信到时候业委会对于此事会有个说法。
对于那些拒不交钱的业主，其实就是蹭了所有交钱业主的利益。

万家花城达人

从举证倒置来说,损坏的举证应该是物业,不是业主,

陈小胖

从举证倒置来说,损坏的举证应该是物业,不是业主,
万家花城达人 发表于 2010-11-5 14:38

参照高空坠物的话，举证责任应该是业主吧

天风玉露

我的装修是请装修公司的，合同约定如有此类损坏由装修公司承担赔偿。由于物业如此收费，且未发现装修公司有此类过失，结果这笔钱从我的口袋里“被”收费了。天啊，公理何在？

csak47

3、可以不支付，但必须举证表明自己在整个装修过程中没有丝毫损坏到公共部位。举证责任在业主。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第74条的规定：在诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但在下列侵权诉讼中，对原告提出的侵权事实，被告否认的，由被告负责举证：
　　（１）因产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼；
　　（２）高度危险作业致人损害的侵权诉讼；
　　（３）因环境污染引起的损害赔偿诉讼；
　　（４）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼；
　　（５）饲养动物致人损害的侵权诉讼；
　　（６）有关法律规定由被告承担举证责任的。
   法律已经明确规定了这5种侵权的举证由被告负责举证，损坏楼道的侵权举证显然不在此范围内。第6条是一个兜底条款，物业能拿出其他法律规定损坏楼道的侵权举证由被告（业主）承担的话，也适用举证倒置的原则，显然物业是拿不出的。因此我认为物业在没有证据证明业主有损坏楼道的情况下收取每户200元的楼道修缮费是不妥的。

万家业主

楼主，你马甲真多，让我搞不清到底是谁？树大旗的人物就要真正面对现实。

有想法，请约定时间，我陪你去物业那里求得一个说法。

在网络怎么说，谁都会。

万家业主

楼主200元问题律师已经给你解释过了。

我看你说过具有召集省内外媒体的能量（上次政府与业主开会，大家一起打了不少电话请媒体过来，最后没有一家参与），能帮我们真正解决化工厂污染的事情吗？真这样竖起大旗，我们广大业主坚决跟着你为小区邻居健康维权而努力！我第一个响应。因为我已经努力了好久，能量不足。