与物业对话“楼道修缮费”

martinmo

下午2点45分，来到了万家花城二期物业管理处，与滕主任进行了面对面的交流，以下是一些对话的实录：

问：作为业主，我想向物业请教几个问题，第一，条例规定，物业管理服务收费包含公共部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费，其中的维修费并未分是装修损坏或自然损坏，请问维修费用是否应从物管服务费及其他经营性收入中支取？
答：我认为日常维修是应该从物管服务费中支付，而装修产生的维修费是属于个例，装修的特殊群体造成的园区损坏应由装修的人来承担，如果从物业费中提取该笔维修费用，对于没有装修的业主来说是不公平的。

问：根据条例，装修维修费收取的唯一合法性，是建立在与业主或装修公司签订协议的基础上，但如果这个条款是建立在强制性的基础上，那么这种收费就是不合法的。如果当初装修时业主不交费用就不能办理装修许可证，这种状况算不算“强制性”？
答：这种行为属于“变加条件的强制性”


问：那就是属于“强制性”的？
答：如果在办理过程中办理人员以装修让不让进行为条件强制要求业主来交的，是不合理的，如果是向业主说明费用用途，业主是自愿交的，属于协商，就是合理的。所以这个收费应该不是强制性的。


问：如果这个费用不是强制性的，那业主是不是可以不交？
答：业主可以不预先交。


问：文鼎苑的处罚决定是否适用于万家花城物业？
答：这取决于收了的费用是否符合条款，是否有协议，另外钱怎么用，若是入了利润，物业必定输。


问：是否认识安律师？
答：认识，确定是律师。


问：在安律师的帖子里提到了“装修损坏要由业主举证”的问题，正常的情况下，是谁主张，谁举证，而“举证倒置”使用的特殊状况并不适用“装修维修费”，作为物业与业主针对装修过程中的损坏，应该是由物业举证，而不是由业主。
答：安律师的观点只代表他个人，他可能不是管这方面的，不代表滨江物业。


问：作为业主是否有权利了解物业的经营性收入？
答：任何业主都有权了解。


问：请问万家花城小区有那些经营性收入
答：包含外包合同（装修期间的小区服务）、电梯广告、路面停车、经营性用房的出租（二期的四百多方，目前已出租了一半，都会有合同），这部分的费用不是公司利润，而是以后由业委会确认费用后补足物业费后才能使用。


问：这部分经营性的收入在补足了物业费的不足后是否可以用来补充装修产生的维修费用？
答：装修是个案，是装修人造成损失，而经营性收入应该是属于所有业主的，如果用来给装修人补漏洞，对全体业主是不公平的。


问：按照滕主任的说法，装修的损失费用应该是谁损坏谁来承担，但目前的情况是没有造成损坏的，你也要让他承担损失费用。
答：的确，这就涉及到举证问题。


问：按照法律规定，应该是谁主张谁举证，也就是应该由物业来举证。
答：小区有难处，不可能在所有地方装监控，涉及隐私权。


问：物业的收入应该要多久公示一次？
答：按规定经营性收入每半年公示一次，总收入每一年公示一次。


问：那目前的经营性收入、所有收到的楼道修缮费收入、所有发生的装修维修费用是否都还没有公示？
答：都还没有公示。


问：针对新交的空置房物业费用是否可以按照70%支付？
答：滨江的物业费是第一年按照100%交，到第二年时同样交100%，同时确定第一年的空置金额，另外再返，这样账目不会乱。


问：针对目前物业收取的敲墙清运费，物业觉得是绝对合理合法的，还是觉得存在值得商榷的地方?
答：这个的确不好说，环卫机关未按照国家规定执行收费标准，滨江物业也是被逼的。


问：在查核IP地址时发现安版主与物业管理中心的IP地址是一样的，请问是什么原因？
答：安版主是租赁的物业经营用房，在一期的二楼，所以宽带也是从物业拉过去的。

问：请问滕主任对于马甲的看法如何？
答：对于马甲，各人有各人的看法，我认为只要是说的有理，还是可以的，当然最好能事先跟物业沟通。

问：业主与物业对于装修维修费的沟通已经太多了，都是不了了之，以前也有相关的帖子，关键是都没有结果。那滕主任对于马甲当初所说的内容，一是物业收了装修的维修费，二是有人交了有人没交，三是物业对外宣称是非强制性收费，认为这些话是不是真实的？
答：以上几点是真实的。
。。。。。。

接下来，与滕主任在友好及博弈的气氛下沟通了一个多小时，毕竟我们代表了两个博弈的群体，本人也非常认可物业公司在经营操作中的一些难处，但关键是针对那些合情合理，却不合法的事项，到底应该用怎样的方式处理，而且，如果本次滨江物业不能在该费用的处理上拿出公正的解决方案，难保今后不会老案重翻，质疑不断。最后滕主任答应会将业主对于装修维修费的疑问在9号开会时带回总部，是否通过退费的方式来处理以及如果退费后可能产生的问题也会一并通过总部领导批示后决定。其实我在想，如果一切都是公平的、公正的、透明的，我们业主又怎么会真的去对那个200元较真呢。。。


近来纠结在楼道修缮费及马甲的泥潭不可自拔，今天到物业的一席畅谈算是给了自己和大家一个交代，也是本人针对该事项的最后一帖，仁者见仁，智者见智，由乡亲们自己去评判吧。