案情介绍
2010年1月，张先生在中介公司的促成下，与梁先生签订了房屋转让合同，约定张先生以890000元的价格购买梁先生与妻子童女士共有的一套商品房，同时约定了付款的方式、交房的条件、办理过户的时间及违约责任等等。合同签订后的当日，张先生即根据合同的约定向梁先生支付了10万元的购房定金。但因共有权人童女士出差在外，房屋转让合同中出卖方只有张先生一人签字。数日后，童女士以丈夫梁先生卖房未经其同意为由，拒绝履行合同。双方为此发生纠纷，张先生将梁先生和童女士告上法庭，要求法庭判令二被告履行房屋转让合同，协助办理产权过户手续并交付房屋，并按合同的约定双倍返还定金20万元。
法院审理
法庭经审理后查明，二被告系夫妻，是涉案房屋的共有权人。出售房屋是二被告共同到中介公司登记的，且在中介公司联系到买方即本案原告张先生后，中介公司分别与梁先生和童女士数次通电话确认买卖事宜。合同签订时，张先生也曾与童女士通电话确认房屋买卖事宜，童女士在电话中说明其在外地出差，有关房屋买卖事宜由其丈夫梁先生处理，并未表示反对意见，有张先生向法庭提交的电话录音为证。另经张先生的申请，法庭通知中介公司的经办人何小姐出庭作证，亦证明中介公司为二被告联系到买方张先生后，告知过童女士有关房屋买卖的事宜，证实童女士对梁先生与张先生签订房屋转让合同是知情的。
根据上述法庭查明的事实，一审法院认为，根据原告张先生向法庭提交的证据，可以认定梁先生与张先生签订房屋转让合同是二被告夫妻共同的意思表示，原告张先生已经尽到作为购房者的审查义务，买卖双方签订的房屋转让合同合法有效。同时，根据合同的约定，任何一方如有违约行为的，均适用定金法则来处理。二被告未在约定的时间内协助原告办理过户手续，已经构成违约，应向原告双倍返还定金。故法院判决被告梁先生和童女士履行房屋转让合同，协助张先生办理房屋过户手续并交付房屋，双倍返还原告定金20万元，承担本案的诉讼费用。
一审判决后，梁先生和童女士不服，提起上诉。二审法庭经审理后认为，张先生作为买方在本案中已经尽到审查义务，在梁先生与张先生签订房屋转让合同之前，童女士对涉案房屋欲出售给张先生是知情的，现有证据未能显示童女士对此表示反对。为维护正常的市场交易秩序和诚实信用的民法基本原则，张先生的诉讼请求应予支持。判决驳回上诉，维持原判。
律师点评
本案争议的焦点在于梁先生与张先生签订房屋转让合同是否已征得共有权人童女士的同意？
从本案原告提交的证据来看，一是有张先生与童女士的通话录音，可以显示童女士对张先生购房涉案房屋是明知，并没有提出异议，且说明其因出差在外，有关房屋买卖的事宜由其丈夫梁先生处理。二是中介公司的经办人何小姐出庭证明出售涉案房屋是梁先生和童女士夫妻二人共同到中介公司登记出售的，且在联系到买方张先生后电话告知过童女士有关房屋买卖的相关事宜。因此，作为购房者的张先生已经尽到审查义务，也完全有理由相信卖方是梁先生和童女士夫妻共同的意思表示。童女士虽然没有在合同上签名，但法庭根据原告张先生提交的证据，认定梁先生与张先生签订房屋转让合同的行为是卖方共同意思的表示，即梁先生在合同中的签字不仅是本人意思的表示，也是童女士的意思表示，属于表见代理，童女士应受合同的约束。
本案如卖方梁先生与童女士仅是共同到中介公司登记出售房屋，而之后中介公司联系到买方张先生之后未将相关情况告之童女士，张先生也未与童女士进行确认，则本案的判决结果极有可能是相反的。因为卖方共同到中介公司登记出售房屋，虽然会有出售条件如价款等的限制，但不等于同意出售给任何可能的买方，可能还有卖方对买方的资信等条件的审查问题。因此，共有房屋的出售对买方来说，确认共有人的意思表示就显得相当重要，而不能轻信部分共有人代替其他共有人作出的承诺。作为卖方的共有权人来说，在未确定买房对象之前，无论在何种场合均不能表示对出售房屋的认可，更不可表示将处置权交由他人来处理。
但是，本案如张先生与梁先生签订的是房屋买卖意向书，仅是粗略地约定了如价格、违约责任及将来某段时间签订正式房屋转让合同等条款，则张先生无法要求梁先生与童女士继续履行合同。因为合同是各方当事人意思表示一致的体现，法院不能强制买卖双方签订合同（法律规定应当签订的除外）。在这样的情况下，张先生只能追究卖方的违约责任，并要求解除合同。
（舒军，浙江浙联律师事务所专职律师，建筑与房地产部负责人，省律师协会民商事业务委员会委员、副秘书长，省律师协会建筑与房地产业务委员会委员。办公电话：0571-56852685） | 
发表于 2010-11-24 16:33
