<p>“当前楼市营销，已经到了一个窄众和分众的营销时代，一般的营销方法都是扫射营销，然后逐步过渡到区分的营销，现在要做的是细胞营销，要找到匹配的细胞在哪里可能才有机会。”8月29日，中国房地产指数研究院华东分院副院长陈晟对《新地产周刊》做出如是判断; 事实上，近期以来，杭州众多开发商不约而同思索的一个共同问题是，在当前传统销售旺季到来之际，自身的营销策略如何创新。8月29日，由明道管理咨询有限公司主办的“金九银十、创新营销”的房产论坛也受到了杭城众多开发公司的关注。与会的众多开发公司营销代表均表示，当前形式下，多元营销时代将是市场大势，而以往曾被忽略的窄众和分众营销也日益受到重视 </p><p>“虽然大多数人对金九银十抱有很大希望，但我个人判断，今年九月份杭州楼市与8月的市场形式差别不大。”滨江房产副总经理张洪力在接受《新地产周刊》采访时做出如是判断。张洪力进一步分析指出，尤其是高档楼盘市场的消化并不会跟随季节的变化产生明显的差异。“随着宏观调控对整个楼市所带来的变化，个人认为企业最大的营销点应该落实在产品上，旺季应靠自己营造</p><p> 通和房产策划管理中心总经理助理章显鹏表示，整合营销与传统营销有着本质的区别，当前，我们在营销过程中更讲究的是“4C”，即客户的需求、客户的成本、便捷性以及交流。章显鹏表示，早在去年开始，通和房产旗下楼盘就开始十分关注整合营销的运用。直邮、短信、楼宇电梯广告、户外广告、网络广告、公交停车站广告、在杭州较早推出的南岸花城样板区的体验式活动等等，通和方面希望通过一系列的推广策略，形成立体集中的营销策略意图明显。“当然，我们现在仍然认为传统平面广告是重中之重。”</p><p> 与此同时，一个新的营销领域数据库营销也日益得到了众多开发公司的重视。目前，通和房产自身就掌握着近3500名业主和意向客户的数据库。而绿都控股营销总监张晓江则表示，当前营销通路渠道对于项目个案的定位将更加清晰，而其推广也呈现出更加精准化的特征。而绿都控股更注重的是在同一项目中对产品的进一步细分。“对产品的进一步细分将使营销更加务实，通过对老客户的再次挖掘，能直接有效地带来成交量。” 陈晟指出，客户通路是整个供应链当中一切业务的原动力。但是如何找到客户，如何找到目标客户群，可能是开发商在当前要仔细思考的问题。“消费者行为的研究，这可能是开发商和代理商目前要做的。宏观调控出来之后惟一没有考虑到的就是政策出来之后产生的行政影响对消费者的心理影响到底有多大？在我们政策心理学、满意心理学里，这个时候消费者想什么对销售非常关键的，这时候消费者的研究也是比较关键的因素。”<br/></p>
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发表于 2006-10-27 13:07
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