[经验交流]一个律师的租房心得

偶尔

上海阅瀚律师事务所 黄祖斌律师 hzb19767@hotmail.com 021-63788146-22<br/>　　<br/>　　自2004年11月,房价最疯的时候发表&lt;中国房价必跌的16个理由&gt;以来,共有30多关于房子的文章,都在我的博客中:<br/>　　<br/>　　http://my.blogestate.com/index.php?mode=showColumn&amp;column_id=76<br/>　　<br/>　　<br/>　　3月份，与朋友换了新的合租房。在上海的租房经历不多，但是通过这次的租房过程，颇有一些心得：<br/>　　<br/>　　1、房东或是中介的报价一般可以打九折。鸡蛋这种东西，利润率很低，所以报价和成交价差不了太多。而房子这东西，不同的地方，不同的楼层，不同的朝向，房租差别较大，就是完全一样的房子，也可能有较大的差别。根据我们最后租下的房子的价格，以及另外三套只要我们同意就可以马上入住的房子的出租价，对比房产中介开出的条件类似的房屋的出租价，基本可以认为，挂牌的价格都是虚的，都是可以还价的。还价被拒绝并不是没有面子，不仅可以锻炼自己的心理素质，还可以当自己租下房子后，在其他方面以自己未取得租金的折扣要求优惠的条件。<br/>　　<br/>　　2、看房时要挑三拣四，鸡蛋里找骨头，而不是啧啧称赞。这是最基本的买卖和租赁时应该注意的问题。如果租的是新房，楼上楼下邻居装修会影响休息；如果是刚装修的房子，装修污染会影响健康；附近公交车站远、菜市场比较远、小区停车较多影响走路，哪怕是比较荒唐的理由，都可以提出来。可惜同租的朋友面露喜色，简直都要手舞足蹈了。有些话我也来不及讲了。<br/>　　<br/>　　3、要注意房间里灰尘的厚度。对房东来说，最怕的就是房子租不出去，闲置。当房时，屋内比较脏，灰尘比较厚，中介说一个多月空关，后来房东无意中透露说有三个多月了。房东报价是2000元一个月，这样房东因为闲置起码损失了近6000元。根据房子闲置至少三个月，及灰尘的厚度，我们还价到1800元。房东没怎么坚持就同意了。<br/>　　<br/>　　4、争取较长的租期。房东作为房子的所有人，在租赁关系中，处于优势地位。一般不少房东只同意出租一年，到期后，针对承租人不愿意费时费神费力搬家的心理，涨房租。而上海南站不久后火车通车，必然比当时繁华得多，所以如果只租一年，房租必然上涨不少。所以曾提出租期为两年，房东坚持一年一签。这时如果坚持也不一定有理想的结果。就提出从今年3月租到第二年五一节前，15个月。一般人对这种幅度不大的调整要求，都是比较容易接受的。最后的租期就是14个月。<br/>　　<br/>　　

偶尔

5、要搞清楚几个问题，并坚持原则。看了房产证，发现是儿子的名字。可是中介的合同上出租人一栏却写母亲的名字。这样房东以后很容易把你扫地出门；合同规定物业管理费由房东承担，保安保洁费却由承租人来承担，其实物业管理费当然包括保安保洁费；中介提供的格式合同规定，承租人不得转租，实际上如果是合租，转租的概率就是非常大的；又规定超过约定的日期5天不付房租，房东有权终止合同。我一一指出，并坚持要求更改。于是出租人改成真正的房产权人，保安保洁费由出租人承担，允许转租，10天内不付房租才可以终止合同。<br/>　　<br/>　　6、坚持就是胜利。房东是开着车子过来的，是母亲与儿子。既然是有车子的人，他们的时间是比较宝贵的。所以如果我们表示出不满，或是不能接受一些条件，看起来我们不能租下他们的房子时，他们就面临上午的时间和精力就白花了，这种成本在经济上叫做“沉没成本”。另外最重要的是房子每空置一天房东就少一天的房租收入。不要担心自己租不到房子，当自己有坚持的态度，房东就比较担心房子不能马上出租，如果自己坚持的要求与房东的要求差距不大，房东就比较容易让步。<br/>　　<br/>　　要注意对自己有利的东西，当作保护自己的尚方宝剑。住下以后，我们看电视，要拉一根长线，结果操作的时候楼下的就大叫。原来楼上楼下的房子是同一个房东的，他们申请了一个有线电视的帐号，却收取两笔有线电视使用费。另外我们付的房租，只有收条而没有发票，毫无疑问是不交出租房屋应当缴纳的房产税、个人所得税的。这样如果以后房东有些无理的要求，这两件事情就是我们反击的有力武器。 <br/>　　<br/>　　我租房,我快乐. 哈----哈-----哈,学周星驰,学得不象,包涵包涵.<br/><br/>