地块研究工作模块

刀笔小吏

地块环境调研
【第一部分 项目所在地区气候调查】


1．        目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。
       
2．        调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。
       
3．        调查主要内容：包括

3-1．温度
3-2．日照条件
3-3．风向
3-4.降雨量及湿度
4．综述

刀笔小吏

【第二部分 项目土地性质调查】


1．        目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。
       
2．        调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。
       
3．        调查主要内容：包括

3-1．地理位置（附图）
3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群
3-3．土地面积及其红线图
3-4．七通一平现状
   3-5．地块的历史研究
4．综述

刀笔小吏

【第三部分 地块周边环境调查】


1．        目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。
       
2．        调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。
       
3．        主要内容

3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。
A、        地块东面近景、远景。
B、        地块南面近景、远景。
C、        地块西面近景、远景。
D、        地块北面近景、远景。
3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。
3-3．环境污染情况：
A、        空气：灰尘及气味
B、        噪音：噪音来源及噪音分贝
C、        水质：地块周边河（湖）的污染程度
D、        土地：垃圾污染
   3-4．治安情况
4．综述

刀笔小吏

【第四部分 地块交通条件调查】


1．        目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。
       
2．        调研方式：结合市政交通地图，实地察看。
       
3．        主要内容

3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：
A、        主要交通干道
B、        远景规划
C、        公共交通起始线路
3-2．项目对外水、陆、空交通状况。
3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。
4．综述

刀笔小吏

【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】


1．        目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。
       
2．        方式：实地调研。
       
3．        主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档
次、与地块距离），包括：

3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）
3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）
3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）
3-4．金融（银行、保险、证券）
3-5．邮政
3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）
3-7、水电、排污情况
4．综述

刀笔小吏

【第六部分 周边社区现状调查】


1．        目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。
       
2．        方式：实地调研。

3．主要内容

3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性
3-2．各楼盘及小区的居民阶层
3-3．各小区的总体规划、价格等：
A、        基本资料：1）、开发商
2）、地理位置
3）、占地面积
4）、小区规模
5）、小区内配套
6）、开发时间
7）、建筑结构
8）、建筑面积
B、        户型、面积跨度
C、        规划
D、        销售资料：
1）、售价
2）、付款方式
3）、销售进度
4．综述

刀笔小吏

【第七部分 项目地块的综述】


【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】


3．        目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。
       
4．        方式：资料查找。

3．主要内容：（图片为主）
            
3-1．规划
3-2．建筑
3-3．环艺
3-4．建材
3-5．特殊环境处理

4．综述

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市场研究工作模块
市场调研
【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】


1．        目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
       
2．        调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
       
3．        主要内容：

3-1．宏观经济运行状况
1）、数据
指    标        数量        与上年同比增长
        全省        项目所在地        全省        项目所在地
A.国内生产总值                               
  其中：  第一产业                               
    第二产业                               
    第三产业                               
      房地产                               
B.固定资产投资                               
  其中：房地产开发                               
C.社会消费品零售总额                               
D.商品零售价格指数                               
居民消费价格指数                               
商品住宅价格指数                               
2）、分析

3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规


A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。


3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状

1）、数据
项   目        上半年        与去年同期相比        备注
签定土地出让合同                       
其中商品房用地                       
房地产开发总额                       
其中商品房建设                       
其中住宅投资占比重                       
商品房施工面积                       
其中住宅                       
住宅施工面积中今年新开工者所占比例                       
商品房竣工面积                       
其中住宅竣工面积                       
销售预售商品房面积                       
其中现楼销售                       
楼花销售                       
全市商品房销售收入                       
住宅                       
空置面积                       
其中住宅                       
办公楼                       
商业楼                       
二手楼买卖                       









2）、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异

板块差异        板块1：  区        板块二：  区        板块三：  区        板块四：  区
地理范围                               
划分依据：建筑及商业、人文特征描述                               
政府市政规划的引导                               
商品住宅平均价格        多层                               
        小高层                               
        高层                               
        别墅                               
商品住宅供求状况        多层                               
        小高层                               
        高层                               
        别墅                               
热销区域                               

3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势

区域        01年平均价格        00年平均价格        99年平均价格
        多层        高层        多层        高层        多层        高层
全市                                               
项目所在板块                                               

刀笔小吏

【第二部分 类比竞争楼盘调研】

1．        目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
       
2．        调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
       
3．        主要内容：

3-1．        基本资料

楼盘名称       
地理位置       
发展商       
建筑承建商       
建筑规划设计商       
环境设计商       
销售代理商       
3-2．        项目户型结构详析

户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园）        面积跨度        套数/百分比
平层                       
                       
                       
                       
错层                       
                       
                       
跃层（复式）                       
                       
                       

3-3．项目规划设计及销售资料

总占地面积       
总建筑面积（容积率）       
建筑层数、栋数       
建筑布局及开发节奏       
户型结构       
外立面风格、色调及用材       
交楼内装修标准       
小区绿化及环艺       
车流组织及户车比       
小区内康乐及商业配套设施       
物业管理       
售价（按揭折后价）        最高价：最低价：均价：
付款方式        一次性：分期：按揭：
销售进度        销售率：
已销售单位户型比例       
客户初步分析        现居住区：职业特征：集团客户：




3-4．综合评判

评判项目        评价
A．地块周边环境及配套评判       
  A-1 地理位置       
  A-2 周边环境、景观       
  A-3 周边市政配套       
  A-4 周边小区整体素质       
B．楼盘素质评判       
  B-1 建筑风格和立面       
  B-2 建筑布局和空间规划       
  B-3 小区内环艺规划       
  B-4 户型设计       
  B-5 小区内配套       
  B-6 车流组织       
  B-7 物业管理       
C．物业形象       
  C-1 发展商品牌       
  C-2 项目包装及营销手法       
       综合评价         
       

刀笔小吏

【第三部分 住宅消费者行为分析】

1．        目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
       
2．        调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
       
3．        主要内容：

3-1．        各类档次商品住宅客户分析

指   标        比     例
家庭结构        3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征        经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构        20－30：30－45：45－55：55以上
客户家庭月收入状况        2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客户地理半径集中率        1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径

3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析

        A、 购房目的及面积偏好

指            标        比例
购房目的        A首次置业满足基本居住需求       
        B二次置业改善居住条件       
        C投资保值和增值       
        D办公       
        E为父母或子女购房       
        F度假       
        G其他       
面积偏好        A 50平米以下       
        B 50－70平米       
        C 70－80平米       
        D 80－100平米       
        E 100－120平米       
        F 120－140平米       
        G 140平米以上       
       

B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力

指        标        比   例
层数偏好        A 多层（7层以下）       
        B 小高层（8－18层）       
        C 高层（18层以上）       
户型偏好1        A 平层       
        B 错层       
        C 跃层（复式）       
户型偏好2        A 1房1厅       
        B 2×1       
        C 2×2       
        D 3×2       
        E 4×2       
        F 4×3       
        G 5×2/3/4       
        H 6房及以上       
价格偏好        A（根据当地价格板块划分）       
        B       
        C       
付款方式偏好        A 一次性付款       
        B 分期付款       
        C 按揭       
按揭月供承受力        A 1000元以下       
        B 1000－2000元       
        C 2000－3000元       
        D 3000－4000元       
        E 4000－5000元       
        F 5000元以上       












        C、 购买决策的最主要的影响因素

指          标        5个最主要因素
影响购房决策的最主要的5个因素        A 地理位置       
        B 市政交通便利程度       
        C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）       
        D 距离上班地点的远近       
        E 价格       
        F 建筑风格及外立面       
        G 户型设计及实用率       
        H 社区内绿化及环艺规划       
        I 物业管理及社区文化活动       
        J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度       
        K 产权等法律手续的齐全       
        L 建筑质量的保证       
        M 发展商品牌和实力       

住在杭州

好教材

野导

好东东

根本英俊

顶

阳光的日子

GOOD

农名气志

学习啊

风若雨

真是感谢，小吏

timwang

顶呵！

jojoyan813

这一份写下来至少100页！累啊！

枫子的爱

好东西啊

根本英俊

顶！好东西