10月萧山楼市逆市创新高

傻瓜奇

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  　　转眼，房产新政实施已有1个月。根据萧山透明售房网数据显示，萧山一手楼住宅预定、成交量创下新高，从成交数量及成交均价看，调控威力似乎还没在统计数据上得到体现。针对萧山一手楼成交量10月井喷，一手楼成交均价略有上涨，业内认为，10月网签数据不足以真实反映调控后的市场情况，预计今年底随着政策影响逐步显现，楼市成交将回归平淡。然而在大杭州楼市趋于动荡的大环境下，萧山也进一步呈现出其“封闭”属性，更可能成为资金保值的避风港。
  　　10月总预定成交兼创新高
  　　根据萧山透明售房网统计数据，9月住宅总成交738套，90平方米以下为362套，占比49.05%；90到140平方米为331套，占比44.85%；140平方米以上为45套，占比6.10%。10月住宅总成交1478套，比9月上涨一倍。其中，90平方米以下为850套，占比57.51%；90到140平方米为496套，占比33.56%；140平方米以上为132套，占比8.93%。从购买户型大小看，9、10月份的小户型占比都较高，改变了以往中等户型占比高的情况，而10月份90平方米以下户型占比更是提高了近10个百分点。
  　　根据萧山透明售房网数据，10月总成交1587套（含住宅和商业），其中，老城区成交46套，新区成交69套，湘湖板块成交67套，组团镇成交282套，开发区及钱江世纪城成交786套，其他成交337套。从区域看，开发区及钱江世纪城成交量占总成交量的49%，“其他”区域成交量占总成交量的21%，组团镇成交量占总成交量的17%，这三大块基本成为近年来萧山楼市的主力供应区域。而老城区和新区因为拍卖的土地少，入市房源也稀少，基本退出萧山楼市主力供应区域之列。
  　　10月国庆期间有明意公寓等725套新房源入市，10月中旬又有金榈湾等数百套房源入市，10月底公告的又有南城景园等两百多套住宅和近百套商铺入市，整个10月入市的新房源估计超过千余套。从萧山透明售房网月底统计数据看，10月全区总预定1142套，总预定面积119857.11平方米，均套面积为104平方米。在新政颁发前，预定量一直高企，如10月1日全区总预定356套，10月2日全区总预定154套，10月3日全区总预定33套，之后凡新房源开盘的后几天都会出现较高的预定量。
  　　在成交均价上，由于有顺发·和美家的支撑，国庆期间的成交均价一度高达22340.44元/平方米左右，其他日子的住宅成交均价均略高于10000元/平方米。成交主力来自众安·景海湾、德圣·博奥城、顺发·和美家、科尔·南城景园、明意公寓和隐龙湾等。
  　　网签滞后性导致成交新高
  　　刚刚过去的10月，萧山楼市以10月12日限购令正式出台为界经历了一段先扬后抑的过程，12日之前的预定和成交都比较活跃，22日之前的成交量放大、预定量下降，之后的成交量主要由商业物业支撑，住宅成交量下降。
  　　契税个税新政、限购令相继颁发，但萧山版限购令比较人性化，《通知》规定：“对文件发布前已实际销售但未进行网上备案的商品住宅，必须在2010年10月22日（含）前完成网上备案；对文件发布前实际已转让的存量住宅，必须在2010年10月22日（含）前申请产权转移登记。逾期将严格按杭政函[2010]232号实施意见执行。”由此，萧山的网签量在10月22日之前连续数天维持在几十套成交量的高水平上，22日之后急速回落至个位数水平。10月的总成交量创下新高，但从房价看，萧山一手楼市价格并没有出现实质性的下降，反而因为有LOFT产品的成交使得价格拉高了不少。
  　　早在9月，一些具备开盘条件的楼盘“闻”到了政策从紧的气息，纷纷赶在9月底“出货”，紧接着就迎来了10月初密集的“政策雨”。不少业内人士认为，政策高压下成交却如此高，其实是由多方因素造成。首先，9月底几个新盘抢闸，且成交理想，但由于网签的滞后性，其成交情况多反映在10月份的成交里面，其中不乏推货量600多套的德圣·博奥城，以及顺发·和美家，该盘推出288套，到目前已经预售240套，预定11套，悄悄地就去化了87%。之后不少新盘又于国庆期间推出了总共725套房源，这些都集中反映在10月的成交中。其次，“十一”期间虽然政策施压，但主打刚性需求、且总价相对低的乡镇楼盘依然受到市场的追捧，例如临浦的文华公寓，预定和预售110多套，开盘均价为8252.90元/平方米；位于义蓬的明意公寓成交60套，开盘均价为6245元/平方米。
  　　主城区观望氛围出现，
  　　楼盘回归“本地”
  　　国庆前后，随着北京、上海、深圳、南京、杭州等地陆续出台限购令，不到1个月时间，已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看，再加上严格限制第三套房贷和加息等因素，各大城市观望气氛浓厚，相当多投资性买家因限购和贷款因素而暂不出手。之后，央行又于10月19日宣布加息0.25个百分点，次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率，进一步强化了楼市调控的力度。
  　　在萧山，对于主城区价格高的楼盘，观望氛围明显，一则因为人们对接近2万元/平方米的平层住宅价格还没有完全接受，二则受限于贷款、户型大总价高等因素。而对于开发区及钱江世纪城板块的新盘，由于户型小总价相对低，或性价比超高，反而热销。在萧山各大乡镇楼盘很少出现滞销情况，少数因为定价稍高而去化缓慢，不少因为价格不高，去化较快。一些房价接近主城区的乡镇楼盘，成交也开始放缓，说明价格因素还是起着主导作用的。
  　　从客户构成来看，新政下，萧山楼盘的购买主力军仍然是本地人，少量为新萧山人。对于不同区域的楼盘，购买客群呈现明显的区域化。根据南城景园对6次购房客户分析数据，萧山城区客户占总客户数的64.0%，萧山南片客户占25.3%，萧山东片客户占3.9%。而萧山主城区客户主要来自新塘和城厢街道，萧山南片客户中所前本地人占了70%，也就是说人们的买房半径有一定范围，南片乡镇房产对南片购房者具备吸引力，东片乡镇房产主要由东片人来去化，而萧山主城区房产则能发挥聚合力作用，除了吸引城区居民外，还能吸引各大乡镇的购房者。萧山购买力再度在新政下得到体现，杭州主城区客户进入萧山区域购房的脚步可能暂时放缓。地产市场过热。因此，萧山房价出现大幅暴涨的可能性已不太大。