[转帖]力度家园集体收房致开发商物业公司函

nty · 发表于 2006-11-3 20:20

力度家园集体收房致开发商物业公司函  北京方恒房地产开发有限公司：  北京华泰龙安物业管理有限公司：  我们系力度家园各楼座购房业主和准产权人（具体见后附名单），我们于2004年8月27日前后收到贵公司入住通知书(以下简称入住通知书)。根据该入住通知书，贵公司将房屋交付时间确定为2004年8月28日至9月5日。我方将如期前往办理交付手续,但基于下述未明确问题，届时双方将可能无法顺利完成交接。  为此，我方现致函贵公司，将贵公司在房屋交付中存在的相关疑问和问题详列如下，请贵公司及时予以澄清和解决，以便双方及时办理房屋交付手续：由于所述问题处理延误造成的交接滞后,贵公司将承担全部违约责任。  一〉贵公司须出具如下双方合同约定或国家法律规定之应当出具的证明房屋具备交付的证明文件：  (1)小区规划图及证明文件;各楼座详细设计图,建筑图纸；公摊数据及图示一套；  (2)各楼座建筑工程竣工备案表及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；  (3)力度家园五证原件；  (4)证明电梯可以投入运行的北京市技术监督局的检验文件；  (5)具测绘资质的测绘单位出具的面积测绘报告正本。  (6)小区水质的卫生检测报告；  (7)小区市政双路供电的验收合格检验报告；  (8)小区供暖系统验收合格检验报告;  (9)小区天然气供气系统验收合格检验报告;  (10)前期物业服务合同，物业资质证明及物业费物价批文；  (11)入住装修期间物业服务标准及装修押金管理规定；  (12)临街楼房室内噪声检测合格证明；  针对此问题，我方要求贵公司应备齐上述文件正本，双方核验，方能进行房屋交付。  二〉房屋设施、设备标准中以下与合同附件装饰标准约定不符：  (1)合同约定楼道为“墙面涂料,地面铺砖”,经查验,三层以上所有楼道墙面仅涂刷腻子,地面为水泥地。  (2)合同约定燃气表为“插卡式管理”，实际为普通燃气表，不是“插卡燃气表”。  (3)合同约定的供暖系统分户计量没有体现。  (4)合同约定的住宅1,2层及顶层的红外幕帘没有安装完毕和启用。  (5)合同约定的地面抹平达不到安装复合地板的平整度标准甚至国家相关标准。  (6)业主室内很多插座面板没有安装。  (7)很多业主室内层高达不到约定标准。  (8)厨房缺少地漏且没做防水。  针对此问题，我方要求贵公司按照合同规定达到标准或予以双倍差价赔偿。  此外,房屋一旦交付,业主有权委托燃气公司更改不合理位置的燃气管道和燃气表。而贵公司收房时却要求业主9月底前不得拆改燃气管道和表位。实际上是强迫业主厨房二次装修；此要求可视为室内燃气达不到交付条件,因此问题导致的交付及装修延误,贵公司应负全部责任。  三〉关于基础设施的相关问题  贵公司与我方所签《商品房买卖合同》及补充协议中约定的基础设施未具备约定的使用条件:  (1)采暖系统采用分户计量，现场实际未见分户计量装置；  (2)根据规定，电梯应在北京市技术监督局进行检验后加贴检验标志方能运行，但现场电梯上未加贴检验标志，依法不准运行。  (3)关于自来水，应提供卫生检疫证明；  (4)关于下水，应提供通球试验证明；  (5)小区宽带,电话,电视均尚未开通；  (6)合同约定的“首层大堂,烟感,自动喷淋系统和消防联动系统”和语音门禁装置均没有安装和体现。多点闭路电视监视及智能安防系统未开通；公共区域自动报警系统及消防供水系统和小区周界报警,电子巡更等均未开通。  (7)小区无法在房屋交接时完成园林,会所,运动场所和地下车库等配套设施的交付,甚至小区内部道路都没有建设完毕,这与力度楼书宣称的“同期入住,同期使用”有很大差距。  此外,各楼座外立面空调机位设计不合理,容易攀爬,如何保证住户安全?同时很多空调机位难以安装和检修外挂空调。  针对以上关于基础设施未达标准的问题，我方要求贵公司加速工程进度，尽快达到合同标准，届时双方才能进行房屋交付，此前贵公司需按合同承担延期交房的违约责任。  同时，请书面承诺以上公共配套设施的建设标准和交付时间。  四〉关于力度家园结算明细单相关费用结算的问题：  (1)关于房款结算：  鉴于房款双方合同约定按实测面积进行结算，故贵公司应出具具有法定资质测绘部门出具的全套测绘资料作为结算依据。  (2)关于贵公司延期交房违约金：  基于以上一、二、三点，贵公司违约金应计算至实际具备交付条件日。  (3)关于契税交付问题：  我方将依法交纳，但根据北京市政府相关规定，契税的代收机关为海淀区国土资源和房屋管理局，贵公司不是代收单位，我方将在接到海淀区国土资源和房屋管理局开出的缴费通知书后立即交纳该费用。  (4) 关于维修基金：  北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局〈关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知〉第四条明确规定“商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局”。故此我方将在办理立契过户手续时依法向房地局交纳。  (5)关于测绘费及制证费：  我方将在贵公司具备办理产权过户条件，房地局开出缴费单据后立即交纳。  (6)关于有线电视入网费：  根据贵我双方所签订的合同，电视电话宽带等均为附件所列装修标准中,房屋交付时有线电视须具备使用条件，故电视入网费已含在房屋房款中，贵公司无权另行收费。同时,业主有权自行选择交纳方式。  (7)关于产权代办：  如贵公司愿意代办产权，需我方自愿签署文件或到场委托，我方将按时办理；如贵公司拟全权代理，则应免费无偿代办，该代办费单方强行收取毫无法律依据。  五〉关于物业管理收费问题：  (1)请贵公司按照《物业管理条例》和《物业管理企业资质管理办法》的要求,出具力度物业的资质证明。  (2)贵公司制定的物业管理费收费标准是否获得市物价局审批，请出示批文。  如果获得批文,请出具物业管理费明晰构成表，以便我方查验。  (3)根据国家发改委、建设部颁发的新的《物业服务收费管理办法》(发改价格〈2003〉1864号)和市发改委公布的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》，现行的物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。同时，新的收费标准第六条规定，未成立业主大会的，物业服务收费执行政府发布的基准价格标准．而这个基准价暂定为每平方米每月0。90元；同时首层住户只交纳30％的电梯运行维护费。这些在力度物业费用依据中没有体现。  (4)贵公司制定的物业管理费收费标准，系按《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中甲类住宅标准制定，而不是按上述第(3)条中新规定执行。同时按首都规划建设委员会办公室制定的标准力度家园应属于一般住宅,请贵公司提供我方所需楼宇系甲级住宅的批文。  (5)按新规定，不管是政府指导价还是市场调节价，具体的收费标准是由业主代表与物业管理企业在物业服务合同中约定。而贵公司与业主签署的物业管理合同既然是委托合同,合同条款须经双方协商至满意后签字方有法律效力，我方要求重新协商合同条款。  (6)贵公司的合同所具物业管理服务标准必须符合《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物〔2003〕950号）和参考《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中物协〈2004〉1号，我方要求协同贵公司审核合同所具物业管理服务标准。  (7)关于物业费中的绿化费：  由于力度没有绿化,请出示扣除物业费中绿化费比例的计算方式和依据。  此外我方要求在日后收取绿化费前,贵公司须出具绿化超过30％的有效证明文件。  (8)关于小修费及公用设施费  根据《房屋建筑工程保修办法》，现我方所购楼宇作为新建工程，系在保修期内，该项维修应由施工单位承担，保修期内不应在物业管理费中另行计算。  (9)由于本致函第四条中所述力度家园很多公共配套设施并未完工或达到承诺使用标准，贵公司应减免对应物业管理费用。我方要求贵公司依法重新核算物业管理费的收费标准。  (10)业主有权选择缴纳物业费的时间间隔(月或者季度)；同时针对如上物业管理收费问题，贵公司要求的一次性缴纳半年物业费不合理，  (11)请提供装修押金管理协议,保证装修押金专款专户和不被挪用,且利息为缴费业主所有。  (12)按规定,取暖费是小区供暖开始前直接缴费给热力公司的,力度物业如果代收,须提供热力公司代收证明,并保证不被挪用。  同样,力度物业其他代收费用也必须按此类手续办理。  六〉首次业主大会承诺  按《业主大会规程》规定，开发商和物业公司有义务在满足规程规定之入住率下，配合召开首次业主大会，请书面承诺召开首次业主大会的时间。  以上问题，望尽快解决和答复，因延迟回复导致双方房产交接延误的，我方不负任何违约责任。  此致  力度家园集体收房工作组<input id="HTML_quotebody296400" type="hidden"/>

斗志昂扬 · 发表于 2006-11-4 00:14

<div style="FLOAT: left;"><img alt="发贴心情" src="http://bbs.zjol.com.cn/skins/Default/topicface/face1.gif"/></div>[转帖]力度家园集体收房致开发商物业公司函很好嘛，值得借鉴，也是一篇不错的维权范文。

onean · 发表于 2006-11-4 07:11

有重要的参考价值

tjqyxq · 发表于 2006-11-4 09:36

厉害的。

啊修罗 · 发表于 2006-11-9 17:23

快用的上了．

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