首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件

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一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件

业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。

2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。

二、成立业主大会筹备组

业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。

1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。

2、筹备组应当做好下列筹备工作：

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（2）拟定《业主公约》（草案）和《业主委员会章程》（草案）；

（3）根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。

以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

三、召开首次业主大会

1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。

2、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加。

4、召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的决定，决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。
四、备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：
1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单；
2、召开业主大会的通知；
3、业主公约（业主委员会委员签名）;
4、业主委员会章程（业主委员会委员签名）;
5、填写《业主委员会备案表》，填写的内容包括：业主大会情况记述，投票记录；业主委员会委员名单及其个人简历；
6、其他有关资料。
五、公布结果
备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。
附：

业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
业主大会行使的职权
1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。
要办理的登记手续
业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书；
2、业主委员会委员名单；
3、业主委员会章程。
此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.

     权利和义务
业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。
业主委员会行使的职权
1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开**方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。
业主委员会履行的义务
1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。
业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？
要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。

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我心依旧i

塘北一户

祝港湾人民努力成功！


为紫金文苑树新榜样。

紫金文苑的首期业委会是个失败的业委会。

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yaoweiquan

     坚决反对！这个业主委员会的成立条件是来自哪里的，其中把是否上缴物业费作为当选业主委员的条件本身就是违法的。业主委员会是一种群众性的自治组织，受中华人民共和国宪法的保护，业主是否被选举为业主委员，完全取决于业主大会上业主的投票，是业主作为生活居住在一个社区内所享有的中国公民应该享有的宪法所规定的一种政治权利，是中华人民共和国宪法赋予公民的一种实行群众自治组织的公民权利，任何组织和个人都无权剥夺。而业主是否缴纳物业费取决于物业公司是否完全履行了物业的管理义务，属于经济合同纠纷问题，这是二个完全性质不同的法律关系。有人想借题发挥，混水摸鱼，在依法组织成立业委会的过程中塞进自己的“私货”，借机排斥那些富有正义感和勇于为业主维权的业主，这种行为已经明显违反了宪法赋予群众自治组织中的每个群众个人进行自治的法定权力，同时，也违反了业主委员会成立的基本程序，程序违法，其它的一切结果，包括筹备组本身的成立也是违法，广大业主完全有权利予以否定和拒绝这种违法的筹备组织，因为，这种事先设置物业费交纳与否的做法剥夺了业主的选举权和被选举权，这种做法已经严重侵犯了未交物业费业主的公民政治权利和在群众自治组织中进行自治的权利，侵犯和剥夺了他们维护自身业主权益的权利。更何况，没有上交物业费的原因很多，主要是由于现在的物业公司没有履行其物业管理的义务所造成。退一万步说，即使有业主无故不交物业费，任何组织和个人也都无权事先设置这种违法条件来阻止他们当选业主委员，只能在业主大会上由业主通过行使业主个人的选举权，以投票来表示是否选举他们为业主委员。
   换句通俗的话说，就是只要这个人是这个小区内的某套房子的所有权人，他就是这个小区的法定业主，不能因为他没有交物业费就可以取消他的居住权利和业主资格，这种业主资格并不因为物业费的交纳与否而改变，难道物业公司或者社区组织可以因为某个业主没有交纳物业费而有权利把这个业主的资格取消吗，当然，不可以！物业公司的唯一法定权利就是通过民事诉讼合同到法院去解决，而不能取消该业主的业主资格，只要他是小区业主，他就有权参加小区业主委员会的筹备组，参加小区业主委员会的选举和被选举，就是有权和其他业主一样参加小区的管理。
    我们同样也坚信，只要小区的物业公司认真履行了自己对业主应尽的义务和经济实惠的服务时，作为浙江大学港湾家园的业主是会交纳物业管理费的，而且是积极热情的！

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坚决反对！这个业主委员会的成立条件是来自哪里的，其中把是否上缴物业费作为当选业主委员的条件本身就是违法的。业主委员会是一种群众性的自治组织，受中华人民共和国宪法的保护，业主是否被选举为业主委员，完全取决于业主大会上业主的投票，是业主作为生活居住在一个社区内所享有的中国公民应该享有的宪法所规定的一种政治权利，是中华人民共和国宪法赋予公民的一种实行群众自治组织的公民权利，任何组织和个人都无权剥夺。而业主是否缴纳物业费取决于物业公司是否完全履行了物业的管理义务，属于经济合同纠纷问题，这是二个完全性质不同的法律关系。有人想借题发挥，混水摸鱼，在依法组织成立业委会的过程中塞进自己的“私货”，借机排斥那些富有正义感和勇于为业主维权的业主，这种行为已经明显违反了宪法赋予群众自治组织中的每个群众个人进行自治的法定权力，同时，也违反了业主委员会成立的基本程序，程序违法，其它的一切结果，包括筹备组本身的成立也是违法，广大业主完全有权利予以否定和拒绝这种违法的筹备组织，因为，这种事先设置物业费交纳与否的做法剥夺了业主的选举权和被选举权，这种做法已经严重侵犯了未交物业费业主的公民政治权利和在群众自治组织中进行自治的权利，侵犯和剥夺了他们维护自身业主权益的权利。更何况，没有上交物业费的原因很多，主要是由于现在的物业公司没有履行其物业管理的义务所造成。退一万步说，即使有业主无故不交物业费，任何组织和个人也都无权事先设置这种违法条件来阻止他们当选业主委员，只能在业主大会上由业主通过行使业主个人的选举权，以投票来表示是否选举他们为业主委员。
   换句通俗的话说，就是只要这个人是这个小区内的某套房子的所有权人，他就是这个小区的法定业主，不能因为他没有交物业费就可以取消他的居住权利和业主资格，这种业主资格并不因为物业费的交纳与否而改变，难道物业公司或者社区组织可以因为某个业主没有交纳物业费而有权利把这个业主的资格取消吗，当然，不可以！物业公司的唯一法定权利就是通过民事诉讼合同到法院去解决，而不能取消该业主的业主资格，只要他是小区业主，他就有权参加小区业主委员会的筹备组，参加小区业主委员会的选举和被选举，就是有权和其他业主一样参加小区的管理。
    我们同样也坚信，只要小区的物业公司认真履行了自己对业主应尽的义务和经济实惠的服务时，作为浙江大学港湾家园的业主是会交纳物业管理费的，而且是积极热情的！
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yaoweiquan

谢谢您对我们反对意见的支持。