交房功课-关于商品房交付及延期赔偿应注意的问题

15幢东

转的，非原创。

一为商品房的交付要件；二为商品房买受人如何行使拒绝收房的权利；  
上述两个问题并不是孤立存在的，其间具有紧密的法律联系。现笔者就商品房之交付要件及商品房买受人拒绝收房的权利作一浅显论述。
     一、商品房的交付、交付方式及交付文件
     （一）商品房的交付
     所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。
     （二）商品房的交付方式
     依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
     由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。
     （三）商品房的交付文件及注意事项
     一般而言，商品房的交付文件即指房地产开发企业交付商品房时其所应依据的法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定应向商品房买受人出示及寄送的相关文件，主要包括：
     1、《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料
    【法律规定】
     《建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
     《建筑建设工程质量管理条例》明确规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
     《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》亦规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”备案机关在收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。
     【注意事项】
     由上述引用之法规可以看出，商品房交付的法定前提是其竣工验收合格。由相关政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》可以较权威地证明取得该备案表的商品房业已竣工验收合格。
     在房地产开发企业不提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料的情况下，商品房买受人无法直接得知房地产开发企业交付的商品房是否已验收合格。故笔者认为，房地产开发企业提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料亦是其交付商品房的必备要件。
     2、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》
     【法律规定】
     《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”
     《商品房销售管理办法》规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向商品房买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”
     《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”
     【注意事项】
     从如上法律规定可知，房地产开发企业交付商品房时必须向商品房买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务为法律的强制性规定，故房地产开发企业不得以任何形式加以规避；规避的，房地产开发企业的交付行为无效。
     3、商品房的测绘资料
    【法律规定】
     《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
     【注意事项】
     对于商品房的测绘资料，相当多的商品房买受人未予以充分重视。事实上，商品房的测绘资料对于商品房的交付尤其是对于期房的交付具有重大意义。
     首先，期房购房合同约定的商品房面积是依据设计图纸而来的，并非事实上业已存在的。一旦商品房买受人无商品房测绘资料，而商品房建成后的测绘结果确与购房合同中约定的面积数据有所差异，在此种情况下，商品房买受人的维权行为将无疑遭受重重阻碍。而在商品房买受人拥有商品房测绘资料的情况下，一旦商品房建成后的测绘结果确与购房合同中约定的面积数据有所差异，商品房买受人可直接依据该测绘资料向房地产开发企业主张权利。
     其次，其他相关费用亦是依据商品房实测数据资料进行收取的，如物业管理费。商品房买受人一旦拥有商品房测绘资料，在商品房交付时就可直接明了相关费用的收取是否符合法律规定及合同约定。
     4、购房合同
    购房合同实为商品房交付标准之最重要一项。在购房合同中，商品房买受人与房地产开发企业就相关商品房交付事项将达成一致，规范了合同双方的权利义务。在现今情况下，各地政府机关均发布了相关商品房买卖合同标准文本，商品房买受人理应参照该标准文本，努力寻求订立于己有利之条款，并就房屋交付质量标准，程序等做出详尽约定。
     5、房地产权证
    在购房合同中，商品房买受人可以与房地产开发企业约定房地产权证的取得为商品房的交付要件之一，并约定房地产权证的取得期限。
     6、《入住通知书》
     购房合同可以约定，房地产开发企业应当在合同约定的交付日期前向买受人发出《入住通知书》，书面通知买受人前来接收房屋。
     《入住通知书》一般应包括以下内容：办理入住手续的时间、地点；商品房买受人需携带的文件、资料；因买受人原因未能在规定期限和地点办理入住手续的法律后果；其他基本流程及相关注意事项。
     7、《房屋交接书》
     在商品房买受人没有验收房屋之前，商品房买受人应拒绝签署《房屋交接书》之类的文书，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，除当事人另有约定外，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故在商品房买受人没有验收房屋之前，买受人领取房屋钥匙等行为可视作房屋已交付使用。房屋一旦交付使用，房屋毁损、灭失的风险在交付使用后由买受人承担。

     二、商品房买受人拒绝收房的权利  
   （一）商品房买受人拒绝收房的权利     所谓商品房买受人拒绝收房的权利，是指当房地产开发企业交付的商品房不符合相关法律及合同约定之时，商品房买受人有权拒绝办理相关收房手续。
     （二）可以拒绝收房的情形     1、购房合同未约定拒绝收房情形     依据相关法律规定，在购房合同未作约定的情况下，商品房买受人如遭遇如下情形的，可以拒绝收房：
     ①房地产开发企业不能提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》     商品房交付时，房地产开发企业提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》是其法定义务，在房地产开发企业不能提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的情况下，商品房买受人有权予以拒绝收房。若房地产开发企业因此延期交付商品房的，商品房买受人有权请求房地产开发企业支付逾期交付违约金。
     ②房地产开发企业不能提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料     商品房交付的法定前提是其竣工验收合格。在房地产开发企业不提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料的情况下，商品房买受人无法直接得知房地产开发企业交付的商品房是否已验收合格。故笔者认为，房地产开发企业提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料亦是其交付商品房的必备要件。 鉴于现行法律法规并未就商品房交付时房地产开发企业必须提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料等作出明确规定，故笔者建议买受人得于购房合同中明确房地产开发企业的此一义务。
     ③房地产开发企业无故延迟交楼，经买受人催告后超过三个月仍未交房     依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，房地产开发企业迟延交付房屋，经商品房买受人催告后超过三个月仍未交房交付的，买受人有权予以拒绝收房，并有权解除合同，除非购房合同对此另有约定。
     ④房地产开发企业未经批准擅自变更商品房的规划及设计     依据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知商品房买受人。商品房买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
     可见，当房地产开发企业未经批准擅自变更规划、设计，买受人不仅可以拒绝收房，并可解除合同，同时请求房地产开发企业承担违约责任。即使是通过相关部门批准的规划及设计变更，在房地产开发企业通知商品房买受人之后，商品房买受人在一定期限内亦有权选择退房。
     ⑤拟交付商品房套内建筑面积或者建筑面积比购房合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）
     依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出３％时，商品房买受人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对此亦有相关规定。 可见，如果房地产开发企业拟交付的商品房面积套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且面积误差比绝对值超出３％时，商品房买受人可拒绝收房，有权解除合同，并有权请求房地产开发企业承担违约责任。
     ⑥房屋主体结构质量不合格     依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的相关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。
     可见，经检验房屋主体结构质量不合格的，买受人可以拒绝收房，并有权解除合同
。     ⑦商品房套型与设计图纸不一致     依据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，套型与设计图纸不一致的，购房合同中未约定处理方式的，商品房买受人可以退房。
     可见，在购房合同未约定处理方式的情况下，买受人发现商品房套型与购房合同所附设计图纸不一致的，买受人不仅可以拒绝收房，且有权解除合同。
     ⑧商品房存在权利瑕疵     依据《合同法》的相关规定可知，房地产开发企业就交付的商品房，负有保证第三人不得向商品房买受人主张任何权利的义务。商品房买受人订立购房合同时知道或应当知道第三人对商品房享有权利的，房地产开发企业不承担保证第三人不得向商品房买受人主张任何权利的义务。
     可见，在商品房买受人签订购房合同起直至房地产开发企业交付商品房之期间内，若交付的商品房上设有他项权利而房地产开发企业未在签订购房合同时告知商品房买受人的，商品房买受人在接收商品房时该他项权利依旧存在的，商品房买受人可以拒绝收房。
     2、购房合同约定拒绝收房情形
     在购房合同中，商品房买受人可与房地产开发企业就商品房交付事宜约定拒绝收房的具体情形。在房地产开发企业交付商品房时，商品房买受人应参照合同约定，谨慎地查验该拟交付房屋是否存在可以拒绝收房的约定情形，如有，商品房买受人可以拒绝收房。
     （三）商品房买受人无正当理由拒绝收房导致的法律后果
    1、房地产开发企业未承担逾期交房责任，商品房买受人拒绝接收商品房在商品房买卖交付实践中，房地产开发企业逾期交房是一普遍现象，而房地产开发企业亦往往通过各种借口逃避逾期交房责任。这种情况往往导致许多商品房买受人在房地产开发企业未承担延期交付责任时，以拒绝收房的方式作为对抗房地产开发企业逃避承担延期交付责任的手段。
     笔者认为，买受人在房地产开发企业未承担延期交付责任时拒绝收房存在着一定的法律风险。商品房的交付过程是房地产开发企业与买受人共同参与的一个法律过程，即使房地产开发企业延期交付商品房并逃避承担延期交付责任，但是只要房地产开发企业满足交房条件，并依约发出了交房通知文书，可视为房地产开发企业业已履行了交房义务，在此等情形下，商品房买受人亦应依约履行自身收房义务，除非购房合同明确约定房地产开发企业延期交付房产的，商品房买受人有权解除合同。
     在房地产开发企业已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，除买受人明确表示放弃追究房地产开发企业逾期交房责任外，买受人接收房屋本身并不意味着放弃追究房地产开发企业的违约责任。
     2、商品房存在质量瑕疵，商品房买受人拒绝接收商品房在拟交付的商品房不存在未经批准擅自变更商品房的规划及设计、套内建筑面积或者建筑面积比购房合同规定误差比绝对值超过3％、房屋主体结构质量不合格及套型与设计图纸不一致等情形的情况下，商品房买受人以商品房存在质量瑕疵为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。
     在此情形下，笔者认为，商品房买受人是否可以商品房存在质量瑕疵为由拒收商品房，首先应依据购房合同中约定的相关质量标准及违约责任约定。若购房合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋。
     至于法律未规定及合同未约定的，在实践中却往往导致商品房买受人拒收房屋的房屋质量瑕疵，诸如地面、墙面裂缝，局部渗水、漏水，门窗损坏等，因其一般不会导致商品房买受人不能实现合同目的或导致严重影响该房屋的正常使用，故笔者认为商品房买受人以此理由拒绝接收房屋有可能需承担逾期收房的法律后果。 而对于存在质量瑕疵的房屋，房地产开发企业应承担相应的维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给商品房买受人造成损失的，房地产开发企业还须向商品房买受人赔偿损失。

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感觉可能会用到的就最后一段，前面的权作了解吧。

15幢东

总结一下，就是说没有重大问题，只能先收了房，不能拒收。
对于非重大质量问题，可以让开发商维修，对此造成的损失可主张权利，要求赔偿，但损失的钱可能难以得到，因为这不算是开发商的违约情况，没有延迟交房。

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再转份实际案例：

关于诉请迟延交房违约金的判决书

民 事判 决书
（2008）沪一中民二(民)终第字3296号

       上诉人（原审原告）陈家荣

       被上诉人（原审被告）上海宁新房地产开发有限公司

      上诉人陈家荣因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2008）长民三（民）初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

       原审认定，2004年8月12日，陈家荣与上海宁新房地产开发有限公司（以下简称宁新公司）双方签订商品房预售合同，约定由陈家荣购买本市水城路883弄天山河畔花园（二期）26号13层1301室房屋（以下简称涉案房屋），购房总价款（含附件三中装修、设备价格）暂定为1,534,252元（人民币，下同）；宁新公司定于2006年10月1日前将涉案房屋交付给陈家荣，房屋的交付必须符合如下条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），宁新公司对该房屋设定的抵押已注销，宁新公司已按规定缴纳了物业维修基金（第十条）；涉案房屋符合第十条约定的交付条件后，宁新公司应在交付日前1天书面通知陈家荣办理交付房屋的手续，陈家荣应在收到该通知之日起5天内，会同宁新公司对该房屋进行验收交接，房屋的交付标志为陈家荣与宁新公司双方签订房屋交接书；宁新公司如未在约定期限内将该房屋交付陈家荣，应当向陈家荣支付违约金，违约金按陈家荣已支付房价款的日万分之三计算，违约金自合同约定的交付期限之第二日起算至实际交付日止。合同还约定房屋装修及设备的标准（附件三），房屋交付时，陈家荣对附件三的标准存在异议（除主体结构质量不合格情况外），双方应按合同约定协商解决，但不影响陈家荣按合同规定的期限完成验收交接；同时，双方约定自涉案房屋验收交接之日起，宁新公司对该房屋负责保修，保修范围和保修期根据国家规定。

      2004年9月10日，陈家荣向宁新公司付清全部房款。

      2006年2月16日，宁新公司开发的天山河畔工程取得建设工程验收备案证书。2006年4月3日，宁新公司开发的天山河畔花园二期，取得住宅交付使用许可证。2006年4月6日，宁新公司取得涉案房屋所在楼盘的大产证。

    2  006年4月29日，陈家荣与宁新公司签订房屋交接书，并对此进行了公证。当日，陈家荣还签收了入伙资料签收表、接收了涉案房屋内洁具、龙头等的保修卡及其他资料，领取了房屋钥匙，并缴纳了三个月的物业管理费。在验房时，陈家荣认为墙面和卫生间瓷砖等局部不平、房屋装修质量存在问题，遂填写验收整改单，要求整改。2007年1月19日，陈家荣对整改结果表示认可。

      后陈家荣认为宁新公司在2007年1月19日才完成交房，要求宁新公司承担迟延交房的违约金，宁新公司不允，陈家荣遂诉至法院，请求判令宁新公司承担自2006年10月1日至2007年1月19日期间的逾期交房违约金51,090.59元（从2006年10月2日起按总房款1,534,252元的日万分之三计算至2007年1月19日）。

      法院另查，陈家荣认为虽然交付的房屋符合附件三的约定，但是因为附件三没有约定具体标准，且内容不全，应以权威机构的检测为准或以业主的验收为准。

      原审认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。陈家荣与宁新公司签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，陈家荣与宁新公司均应恪守履行。陈家荣支付全部房款后，宁新公司将符合合同约定条件的房屋交付给陈家荣，虽然交房日期提前，但并不损害陈家荣的合法权益，陈家荣也验看并接收了房屋，宁新公司的交房义务视为已经完成。陈家荣认为宁新公司交付的房屋质量存在问题，至2007年1月19日才整改完毕，宁新公司实际交房日应为2007年1月19日，对此，法院认为合同明确约定房屋交付的标志为陈家荣与宁新公司双方签订房屋交接书，如果交房时陈家荣对附件三的标准存在异议（可协商解决），也不影响陈家荣按合同规定期限完成验收交接，况且宁新公司交付的房屋与附件三并无出入，故陈家荣的此项意见，缺乏合同依据，法院不予采信。鉴于宁新公司已经按约完成了交房的义务，陈家荣要求宁新公司承担逾期交房违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。

      原审法院于二○○八年十月二十日依法作出判决：驳回陈家荣的诉讼请求。一审案件受理费人民币1,077.20元，因适用简易程序减半收取计人民币538.60元，由陈家荣负担。

      判决后，陈家荣不服，上诉称，上诉人于2006年4月29日去办理交房手续时，在开发商的胁迫下，先签订《房屋交接书》，再看房验收，开发商以合法形式掩盖了非法目的。因房屋装修质量不合格，上诉人在房屋验收表上签署了“等房屋整改完毕再接收钥匙”，故系争房屋被上诉人至今未交付。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求。

      被上诉人宁新公司辩称，系争房屋取得了交付使用许可证及大产证，符合交付条件，房屋装修整改不影响房屋的实际交付，故不同意上诉人的上诉请求。请求二审驳回上诉，维持原判。

      本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

      本院认为，上诉人陈家荣与被上诉人宁新公司签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。被上诉人在合同约定的交房前，取得住宅交付使用许可证及大产证，符合双方约定的交付条件，上诉人通过验看房屋及签署《房屋交接书》、领取钥匙的行为，已表明接收了房屋，故被上诉人已按约履行了交房义务。上诉人称受被上诉人胁迫才签署《房屋交接书》，因未能提供受胁迫的证据，本院难以采信。上诉人在房屋验收表上罗列的“客卫天花板凸出一块”等内容，均系涉及装修质量的问题，根据相关法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期，出卖人应当承担修复责任。上诉人将此视为房屋未交付无法律依据。上诉人认为被上诉人至今未完成整改，若由此对上诉人造成损失的，上诉人可另行通过其他合法途径解决。故上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任并支付违约金的请求，无事实依据和法律依据。原审法院依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人陈家荣的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

      驳回上诉，维持原判。

      二审案件受理费人民币1,077.20元，由上诉人陈家荣负担。

      本判决为终审判决。

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对于需要整改，延期交房之间涉及钱的问题，看来需要考虑的更全面一些。
多留些证据，多一些书面的约定，对我们收房者在想要维护自己利益时，会更有用些。