兰桂花园业委会的模范账本 3年花100万业主还夸好

小小小强

有规定，成立了业委会的小区，每年都要公开账目。目前，杭州不少小区做到了这一点。
　　但是做到既公开，又让业主满意的小区却少之又少，或多或少都存在异议。
　　“只有兰桂花园。”文新街道业委会办公室的张主任想了想后，报出了一个小区。
　　兰桂花园，这3年来，大手笔花出去近100万元。可没有一个业主有异议，甚至还都表扬业委会主任周国柱花得好。
　　这不由得想让人上门讨经验，这钱到底是怎么花的？
　　不放过任何可以赚钱的地方
　　在周国柱眼里，小区任何犄角旮旯都是赚钱的地方，就看你会不会利用。
　　“作为业委会，必须要清楚，自家小区有哪些经营性收入，有多少是可以创收的。”
　　停车费是小区经营性收入的主要来源。兰桂花园有130个路面停车位，周国柱每个都看过，设计不合理就重划，尽量增加车位。
　　车位月租金100元，全靠保安代收。2005年，停车费收入仅9.5万元。周国柱就对保安上了心，业委会专门设立了保安奖励基金，年底还请吃饭、发红包。果然小区停车费收缴率达到了100%，收入一下子提高到15万元。
　　这还不够，周国柱又看中了小区附近“外婆家”带来的商机。业委会讨论后决定，周一至周五10：00~14：00，小区停车位有偿向外婆家开放。这一来，每年又能多赚2万多元。
　　2005年，业委会算过一笔账，会所年收入只有万把块钱，还要雇人管，还要用水电，一年反而要亏8000元。
　　为了盘活这块资源，周国柱将会所里的麻将桌、乒乓桌、台球桌搬到了小区西门业委会会议室，反正业委会也不是天天开会。
　　会所400平方米的大房间空了出来，周国柱拿到中介挂牌，后来被“外婆家”租走，现在的年租金已经涨到了20万元。
　　闲置多年的垃圾房也被周国柱租了出去，100多平方米，打扫干净，粉刷一新，贴了地砖，居然成功租给了一家房产策划公司，一年租金收入2万多元。
　　小区原来有水泵、发电等设备用房，由于一户一表改造后，没什么用场了。业委会又“盯”上了，一年3万多元租金到手。

　　大笔支出要向业主交待清楚
　　业委会对小区这么多地方进行改造出租赚钱，业主就没有异议？周国柱说，只要做好沟通就没问题。
　　“每一项改造前，我们都会通知所有业主，明白告知业主，能赚多少。谁不希望多赚钱，大家当然同意了。”
　　除了收入要说清楚，就连支出也要说清楚。周国柱说，业主公约上写得很清楚，业主授权业委会，资金使用单笔不超过5万元。一旦超过，就要开业主大会。
　　“我们也给物业发补贴，一年18万元左右。”周国柱说。业主大会上，曾有业主不同意这笔补贴支出，周国柱现场拨拉一回算盘珠子。
　　按100%收取物业费，物业每年能拿到64万，税后59万。物业人员共26人，平均年工资2.2万元，人工费每年57.2万元，盈余只有2万元左右。扣除管理费、水电费、维修费等等后，物业每年亏损18万元。
　　这笔账算下来，所有业主都服服帖帖，全票通过了18万元的补贴。

　　每一笔收支都做到心里有数
　　业委会办公室桌上，有着一堆样品，一问是今年小区改造时要用到的材料。
　　这是施工方上门来谈时，周国柱要求他们留下的。“样本在手，证据在手，可以更好地进行监督，让施工方不敢偷工减料。”
　　小区曾经有一个业主不肯交物业费，说家门口的名贵树木不见了。结果周国柱一开口，对方就乖乖交了钱。
　　“你家门前本来有两颗木合树，每棵150元。树死了后，补种了两棵广玉兰，每棵250元；还种上了一株海棠、两株红梅，总价1500元。绝对比以前名贵。”
　　周国柱说：“这些树都是我去买了来的，我当然知道。”周国柱笑着说，业委会的账目，就是要这么一笔笔都记清楚。你心里明白了，才能解释给业主听，才能让大家都明明白白。

　　●小区管账经验谈
　　周素萍，天苑花园小区业委会成员，职业会计。
　　周国柱，兰桂花园业委会主任，曾从事会计、出纳等工作。

　　业委会最好不要过账
　　业委会最好不要自己来过账、做账，一来没有专业人员的指导，会导致账目混乱。二来一旦钱过手，还自己记账，就会说不清楚。
　　最好是聘请一位有会计证的业主，为小区记账。这样既可避嫌，又可以接受业主的监督。
　　但是，业委会同时要做到心中有数。要知道小区有哪些经营性收入，要知道每一分钱都花在什么地方。
　　钱虽然由物业管着，但是要用钱，必须要经过业委会敲章同意，哪怕是一颗灯泡钱，也要到业委会申请。这每一笔支出，都要一一记录下来。
　　年底最好请专业的审计公司做账，拿审计过的账目与自己一年记录下来的支出、收入一一对照，这样才能做到公开透明清晰。

　　3本账目分开做
　　小区业委会如果要记账，最好做3本账本。一本账本是记录现金收益，一本是记录银行存款，一本是明细账。
　　现金收益就记录小区营业性收入有哪些，比如商铺出租，要具体到出租时间，年限和租金。
　　银行存款则要写清楚多少钱存在哪家银行，利息多少，谁提议存在这家银行的。
　　而明细账则全部是支出，要一笔一笔写清楚，细到一个灯泡都要记录。
　　这样一来，年底公布账目时就不会产生账目混乱的情况了。

　　大胆赚钱大胆花钱
　　业委会，要千方百计为业主赚钱，还要大胆为业主花钱。小区投入的资金改造，其实都是用在业主头上。当业主看到了实际效果，自然会认可、支持业委会的工作。
　　兰桂花园游泳池因漏水问题，要进行改造，泳池一年不开放。考虑到有业主不满意，业委会就给要游泳的业主发放了一张隔壁小区的游泳卡，面值100元。不游泳的业主每人50元超市卡。
　　游泳池每年投入9万5，光漏水就要花去4万多，收入才2万多元，亏损7万元。而给每个业主发卡，加起来也就5万多元，游泳池一年不开放，反而还节约了2万。这样一来，每个业主都赞同小区游泳池的改造，而且泳池改造后，节约了原循环系统的用房。业委会考虑，将用房再拿来出租，补贴到业主头上，以后小区泳池免费向业主开放。

来源： 浙江在线-今日早报 作者： 岳雁 编辑： 李克伟

使用过程中

这样的业主太少，像我们一般也没有这个精力来做这个事。
白天上班，晚上回家就休息了。。

无言花

westeast

很少有这样的人，而且这工作吃力不讨好