21世纪是一个信息化的世纪，网络经济的出现和电子商务的日益普及，不仅改变了原有市场营销理论，带来了营销观念的革命，而且它还在切实地引导营销实务变革。在新的经营背景下，如何充分利用网络技术手段和经营思维制定有效的市场营销策略是房地产微观经营层面关注的焦点。
（一）网络竞价
这个时代由于网络极大地改变了我们时空观和信息获取方式而被称为是“网络为王”的时代。在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。网络的互动性使消费者足不出户就可以参加竞买，也为房地产开发商获得最优价格提供了可能。
（二）房地产网上直销
网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：
第一，企业在因特网上申请域名，建立自己的站点。由网络管理员负责产品销售信息的处理，而传统的销售工作可有机嵌入信息化营销流程；
第二，委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。
网络直销方式多适用于以下情况：
第一，大型房地产公司，公司内部设有网络销售部，专门负责网上楼盘销售。如香港一些知名的大地产商已经准备采用这种直销方式。
第二，楼盘素质特别优良，市场反映非常好，甚至有的业主愿意预付部分或全部建设费用，这当然无需再找中介机构了。
（三）网络间接销售
网上中介机构凭借其自身强大的关系网具有很强的推销优势。专业代理网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经营，能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中、小型房地产公司。 房地产开发商对中介网站的选择可从以下几个方面考察：中介机构网站的业务范围；中介机构网站的点击率状况和地区覆盖范围及其顾客类别，即其所在区域市场覆盖面以及市场定位情况；中介机构网站的经营状况和管理水平；中介机构网站的品牌形象，如其社会声誉和品牌知名度等。
（四）房地产开发商的网址促销
目前企业通常采用以下两种途径推销商务站点：一种是借助一些著名网站来推销自己，在设计要求上广告一般应图案简洁，文字精练，引人注目。另外一种是从广告的发布方式、发布时间、发布的频率等方面综合考虑，全盘制定网址发布策略。
（五）全新的网上产品广告模式
普通消费者对网上房地产营销最担心的问题就是怕看不到实物，对物业缺乏感性认识。而多媒体信息技术的发展完全可以最终解决这一问题。房地产开发企业的网页可以利用动画、声音、图像来宣传企业的辉煌业绩、待售物业及特色产品、特色服务等。最新的多媒体技术甚至可以营造出一种身临其境的感性氛围。这种网上广告较之传统广告的最大特点是无时间、地域和发行数量的限制；效果逼真，可以有选择性地向用户提供多层次的信息内容；宣传成本相对低廉，还能够随时根据市场情况和新产品情况进行调整。
（六）网上房展会
房地产展销会一直是短期内聚集潜在购买者的有效手段。科技进步将使越来越多的房展会搬到网上进行。2000年3月搜狐网上举办的房展会就是一个很好的开端。网上房展会不受时间和地域的限制，又可以使展会费用大为降低，让利于消费者。方便、高效、优惠使网上房展会越发深入人心。
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发表于 2004-4-15 21:54
