一套房要奋斗多少年 14大原因揭开房价暴涨内幕

TREK · 发表于 2006-11-27 18:07

一、房价节节高涨 　　自2004年以来，全国范围内房价持续走高，成了中国百姓心头难抑之痛。 　　“我工作一年的收入，还赶不上一套房子一个月的涨额。”在北京一家广告公司供职的张遥先生感叹。 　　短短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万元，利润率高达60%。这样的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海楼市，是件寻常事。 　　国家统计局统计显示，2004年全国房价涨幅达14.4%，比上年提高10.6个百分点；2005年商品房平均销售价格一季度上涨幅度是12.5%，二季度涨幅是10.1%，三季度涨幅是8.8%。 　　房价居高不下，中央政府不断释放出“抑制”信号：央行上调个人房贷利率；“国八条”问责地方负责人；央行建议取消房屋预售制度……2005年，仅仅在3月至5月，中央就四次出台宏观措施来调控全国房地产市场，频度之高，殊为罕见。 　　开发商坐不住了。中央政府出台的种种措施，针对性是比较明显的。但令人遗憾的现实是，强势开发商总是能够通过各种途径，规避国家轮番出击的政策，继续获取暴利。　　不断“狂飙”的房价，引发着人们对房地产泡沫的种种争论。人们不禁要问：究竟是什么助推了房价在节节高涨？ 　　对普通百姓而言，一些城市房价疯涨，到了高不可攀的地步。日益贵族化的房价，往往只能让人“望房兴叹”。 　　位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段，可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园(查看地图)”，追索其近年来的房价攀升轨迹： 　　2001年10月，一期开盘均价约6000元/平方米；2002年底二期开盘均价上升至7000元左右/平方米；2003年底，房价已跃至11000元/平方米；2004年第三季度，均价高达16000元/平方米；2005年3月，其房价已涨至24000元/平方米。 　　不到三年半，这一楼盘的房价疯涨了300%。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。 　　在2003年以前的很长一段时间，北京一直是中国房市的最高点，专家将它比喻为“珠穆朗玛峰”。 　　与上海比，近年来北方房价的涨幅不算最高，庞大的流动人口和特殊的区位优势，培育了一批又一批消费大军，富人可以在二环附近或CBD购买豪宅，或者在西山、温榆河一带购买别墅，老百姓则只有在五环或郊区找到居所。 　　温和“上涨”的态势下，京城三环内商品房单价仍动辄多在1万元左右，看上去虽比上海低，但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算，北京的真实房价会比现在高出一大截。 　　事实上，即使是在中央一系列的重拳调控下，北京的期房价仍然上涨了1183元/平方米。 　　来自北京市建委、市发改委联合发布的房地产市场运行情况报告显示，2005年1月至11月，全市商品住宅期房价格继续高涨，平均价格6776元/平方米，同比上涨了1183元/平方米，涨幅为21.2%；其中普通商业住宅6797元/平方米，同比增长12.6%。而全市空置一年以上商品住宅空置面积也继续上涨，涨幅为5.7%，楼市空置率与房价再次出现背离。业内人士分析，北京市的商品房总体价格依然保持着稳步增长的趋势。

TREK · 发表于 2006-11-27 18:08

二、一套房子究竟要奋斗多少年 　　与上海高房价不断走跌的情形相反，一向走势平稳的深圳房价涨幅创出新高。据深圳房地产研究中心公布的房地产市场发展报告，2005年1～3季度，全市商品住宅均价为6639.64元/平方米，同比上涨12.18%。其中供应量最大的宝安、龙岗两区同比增长30%。据世联地产统计，10336元/平方米———这是深圳2005年10月份新开盘项目的均价。   　　急速上升的房价，提升了市场投机的心态。统计局提供的数据显示，深圳购房投资比例大概在17%，接近上海，也迫近20%的国际警戒线。不少人发出了深圳会否成为下一个“上海”的担忧…… 　　截至2005年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.8%,涨幅比10月份高0.2个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨8.3%，涨幅比10月份高1.1个百分点。 　　工作一年，积攒下来的钱还不够买几个平方———目前不少年轻人面临这样的窘况。热点新闻 　　因买房而产生这些郁闷的年轻人，在中国的大中城市里随处可见。他们有的要么租房住，要么靠家里人的鼎力资助。虽说自强自立的意识从未停过，但无奈之下还是接受了“嗟来之食”。 　　生于上世纪70年代的张跃，北京市建设部门的工作人员。单位的福利分房没赶上，面对远远超过其购买能力的高房价，他感到迷惘而无助：难道安分守己地勤勉工作，真的换不来一套房子吗？难道真的要穷尽一生，为一套房子而负债累累吗？ 　　对于老百姓来说，一套100平方米的房子究竟意味着什么呢？网民对此也有着一个大概匡算： 　　假如我是工人，没有下岗，一个月拿800元钱，不抽烟、不喝酒、不结婚、不吃饭。总之，一分钱不花，在房价不上涨的前提下，要买那样的房子，得连续工作100年；假如我是公务员，混得一般，一个月2500元，不抽烟、不喝酒、不吃饭、还不贪污不受贿，想买那样的房子得熬上33年…… 　　虞存辉，1999年大学毕业，在北京一家效益不错的企业做市场营销，却错过了福利分房的最后一班车。那时他的女朋友还在念书，他也有单位宿舍住，并不急着买房。2003年初，眼看房价越涨越高，家人和朋友都催着赶紧买房，于是匆匆忙忙加入看房大军中去。 　　“人一着急就容易没了方向，再加上当时一阵抢购风潮，我甚至连自己想要什么样的房子都没明确概念，只觉得房价一个劲儿往上蹿，要尽快买房减少购买成本。为看房简直快跑断了腿。后来渐渐有了比较明确的定位：交通要方便，最好能挨着轨道交通，但不能太吵；离主要商业中心不能太远，购物要方便；考虑到老家人经常来探望，起码买套大些的，太小的户型不能考虑。另外，父母还特别关照附近要有小学、中学，为将来孩子上学考虑。”他说：那段时间所有的娱乐都退居了二线，每天下班后的任务就是看房，周末更是雷打不动的看房日，真是比上班还累。先是看了几个月的新盘，又看了几个月的二手房……兜了一大圈之后，竟然没有找到一套合适的，不是太贵就是太远，要么来晚了，我们都快绝望了。正巧女朋友的一个同学是做中介的，手头有一套房子是某单位的宿舍，虽然是二手房，但地理位置离人大不太远，上学购物都方便，借钱也要买，不然真的是错过这个村就没这个店，我们决定买下它。除了自己的十余万元存款，向双方父母各借了十多万元，最后按揭20年买下来。当钥匙拿到手的那一刻，我累得已经说不出话来。 　　其实，像小虞这样为买一套房子跑几十趟腿的在购房族中并不是少数。记者随机采访的四十几位购房者中，最多的看了快三年，一般看房次数也得十几次。这还不算中意楼盘后签完意向书办手续要跑的腿儿。

TREK · 发表于 2006-11-27 18:08

三、买房难的三个原因 　　在中央国家机关工作的孙浩先生，自从2003年以来，除去特殊的事情，周末考察楼盘已经成为他的一个“保留节目”，从中深刻地体味出了一个购房人的苦乐酸甜。 　　孙浩先生平时就悉心研究网络、报纸等各类信息，对很多楼盘如数家珍，亲自考察的不下四五十个盘，有些是下班后顺便看的。有的房价高得令他瞠目结舌，有的因为他的犹豫，在等待中错过了最佳购买时机。 　　他最遗憾的就是一个坐落于京西昆玉河畔的鲁艺上河村楼盘。 　　据说2001年9月一期就开盘了，他去看时非典还未完全过去，当时均价也就8000多，但由于户型面积最小的两居室也有179平方米，让他有些难以下定决心，因为总价实在难以承受。热点新闻 　　等他和家里商量好，两个月后准备再来看时，得知只剩近300平方米的大户型，且均价也涨到1万，如今三期开盘均价已经是15000元，他真是有些后悔不已。 　　“在经济实力有限的情况下，要考虑合适的房型，真的是要牵扯太多精力，耗费时间，决策又难，感觉很累。”迟至2004年底，他终于狠了心，相中了一套远洋山水的房子。 　　但在他看来，最佳时机已然错过，他的同事中还有不少也是如此，看上十几趟，房子仍然很难定下来。 　　根据购房者的普遍反映，记者发现，买房难主要有这样三个原因： 　　(一)楼市虚假或水分信息太多，必须反复实地调查，否则就要落入陷阱。 　　有的广告把位置、社区、设计都吹得天花乱坠，实地一看，大相径庭，如果不加小心，很可能就被迷惑。 　　(二)市场定位大多偏离普通百姓的需求，价位高，户型设计不是面积大而不当，造成浪费，就是格局不科学，影响功能的发挥。 　　装修房过少，即使有一些装修房，其风格和质量也令许多置业者不满。 　　(三)住房这样的大宗消费往往需要全家集体决策，反复权衡。 　　置业者对住宅品质要求越来越高，不仅着眼于面积、质量，社区、环境等条件都要综合评价考察。 　　目前房地产开发商虽然在销售中也采取了一些积极的服务措施，但“作秀”、“炒作”的成分居多，总体上来说，仍然是没有为置业者提供一个真正轻松的消费环境。谈起购房史，颇多无奈。 　　张扬，一家中外文化交流公司工作的职员。 　　张扬说：“都说买房难，其实买好房子更难。但凡户型、面积、朝向均令你满意的房子，售楼小姐总会告知，对不起，这个户型已卖完了。再换一家，情况可能还是如此。”不过她们往往要求你留一个电话，说等等看，也许有交订金不要的。其实她们就是把一期的房子留到了二期的同等价位再去卖。”他看房子的历史少说也有两年多。 　　且听一听张扬先生关于买房子的经验之谈：“你到有点名气或新开的楼盘逛，经常可以看到人头攒动。售楼小姐们展示的房屋销售报表，也无一例外地显示楼盘销售的火爆。给人的感觉，这个楼盘炙手可热，下手晚了，过了这个村可就再没这个店了，让人不自觉加入到了购房大军中去。 　　“后来我才了解到，有些在售楼处排队的人并不都是买房者，而是开发商雇来的‘房托’！楼盘到底销售了多少，有可能就是个谜。 　　“开发商就是抓住了购房者的这种从众的心理。等什么时候交完了房钱，办完了手续，领到了钥匙，装修，搬家之后，你可能会发现，其实这里还有不少的房子空着。所以买房时一定切忌冲动，头脑一定要保持冷静。”他们的话令人深思。

TREK · 发表于 2006-11-27 18:08

四、期房成“欺房”？ 　　“买房犹如买彩票，不知咋样能中奖。”大胆假设，小心求证，反复权衡之后痛下决心，赌了！ 　　掏出辛苦攒下的积蓄，买下一个“梦想”的业主们，等到入住收房那一天，应是最让人有归属感、最让人心静的时刻。可是，一系列事情也许并不能让人如意，“梦想”被重重地摔在地上，失望、委屈，进而怒火中烧…… 　　看楼时，楼下明明还是空地，可入住后，却发现变电站成了自己楼下的“邻居”；最初看的规划图和销售广告上，空地还是一片花园，可通知去收房时，发现绿地处又在建了商品房；家庭室内说好的绿色装修，一经检测，发现甲醛超标，厕所里仍然有异味……这种期房变“欺房”的变戏法，让人们着实体会着：买房难，入住更难！ 　　怀着一份美好的憧憬，王欣女士在北京购买了一套被称为××花园的期房。她告诉记者，在等待了两年后开发商通知她验收房子的那天，她满心欢喜地去验房，却大呼期房“猫儿腻”太多。热点新闻 　　“当时它的广告宣传特别诱人，绿地多，又有游泳池，又有网球场，还有社区活动中心，广告上说得很好的，如果照它那个宣传，应当算是一流的住宅了。可实际情况与宣传情况却存在巨大反差：原来的外飘窗设计改为普通窗；最初宣称的种植各种花木的图景，现实中只是不值几文的小树和小草，绿化的草坪少得可怜；网球场也早没了踪影，楼前是近在咫尺的楼，看着眼前的钢筋水泥，而阳光却很难见到一缕……我们找开发商进行交涉，可遇上这样的糟心事，用多少钱才能补回来呢？”事实上，记者采访的很多业主都和这位女士的感觉一样，延期交房、规划改变、道路未通以及质量问题等总是发生，其中问题叫得最多的是“货不对板”，开发商对业主的承诺没有兑现，例如面积缩水，小区绿化面积与承诺不符。当初售楼小姐描绘的美景成了“镜中花”，巨大的心理落差确实难以承受。 　　中央电视台曾对部分购买期房的市民作过调查，近九成的人士遇到过开发商承诺不符的情况。那么，发生的主要问题是什么？开发商擅自更改规划，比如说原来的绿地就变成了一个新的商业楼了，比如说小区的格局发生变化，碰到这样情况的人占到了五分之一多；18%的人遇到的问题是房屋质量出了毛病。比如经常漏雨，精装修的地板翘起来；17%的人发现房屋面积不符或者公摊面积超过规定范围；16%的人不能如期办理产权证；15%的人被强制交纳代收费用；13%遇到的是没有按期交房。 　　2005年8月，中国人民银行发布2004年度房地产金融报告，针对期房中的金融风险问题，提出建议取消期房的销售制度，改为卖现房，立即引起了轩然大波。赞成一方说期房是万恶之源，房地产市场上现在这种欺诈、虚假广告，承诺不兑现，全部是期房惹的祸。反方则认为如果改卖现房，显然房地产商要投入更大的资金，最终还是“羊毛出在羊身上”，消费者来埋单。那么，一些消费者又是如何看的呢？ 　　在记者采访的大多数市民中，普遍希望买现房，但在实际操作中，六成以上的人士还是买了期房。 　　家住北京劲松的马先生表示，如果购房的话，现房肯定比期房安全一些，可以看得到，实地考察，房屋的质量、具体的环境及其他的配套设施很容易得出性价比。我原来买期房就光顾着挑便宜，却带来无尽的麻烦，现在感觉还是选现房好。 　　而在某中央媒体工作的张建平先生则有着自己的看法：“买块肉还得挑挑肥瘦，买房子更是家庭中最重要的消费品。当你对着一大堆不知道真假的广告和图纸，让你掏钱就买，的确心里不踏实。但是现实生活中，可以挑选的期房还是多一点，价格上相对会优惠至少一两千。选择有实力一点的开发商，就算赌一把也值。”看来，期房有无数的不确定性，特别是更改规划，房屋质量，房屋面积，办理产权证，代收费用，但只要一谈到价位，就对不少购买者有着无尽的诱惑，大有“一俊遮百丑”之味。

TREK · 发表于 2006-11-27 18:09

五、谁在为房价上涨支撑？ 　　北京师范大学博士生导师董藩(董藩博客|董藩新闻)教授分析，如果剔除了上海与杭州的泡沫成分，北京真实的房价水平仍然可能是全国第一。造成这种情况的原因，主要是北京存在与众不同的“六最”消费因素说：   　　北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层；拥有规模庞大的国内驻京办事机构；拥有规模庞大的涉外机构；拥有全国规模最大的白领阶层；拥有全国规模最大的科教队伍；拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。 　　在上海，业界也流传着“9大理由”：世博会的拉动、跨国公司大量进入、海外购买力的强力支撑，如此等等，为后市看涨提供支撑。 　　业内人士分析，目前有20万台湾人在上海工作或学习，定居人数超过2万人。仅港台人士在沪购房总量就已超过200万平方米，购房余额逾百亿元，外来人口购房占上海商品房销售总量的53%。热点新闻 　　由于看好上海未来的发展前景，许多实力雄厚的境外地产公司携巨资来上海投资开发房地产，一些跨国公司将拓展亚洲市场的商务总部设在上海。 　　与此同时，境外资金大量涌入更是助推了中国房价上涨。 　　中国人民银行公布的上海市2004年金融运行报告称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。 　　其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12.7%

TREK · 发表于 2006-11-27 18:10

七、房价飞涨的另外两个因素 　　没有源源不断的资金支持，高房价就像纸船下水，撑不了多久。 　　因为，大多数房地产商的资金来源至少有两个通道，一是自己用土地向银行抵押贷款，二是买房者从银行按揭的资金也流向了房地产商的账户。   　　充足的资金使房地产业保持了高速度发展，也使空置房和房价一样长年双双保持在高位，房子多年卖不出去，却不见开发商破产，这一点绝对是中国特色，用经济学原理无法解释。 　　买房按揭的比例由银行决定，但房子的价格却由房地产商决定，自然房价越高，从银行贷出来的资金越多。 　　———信息垄断：“房托”抢占话语制高点？ 　　事实上，光靠地方政府和房地产商，还不足以操控房地产的价格。 　　近年来，一些专家、学者，在或明或暗的“赞助”、“邀请”下，频频出现在各种论坛、媒体上，只说一些利益集团需要他们说的话，宣传房价看涨的种种理由。 　　只要稍加留意便会发现，近年来，在房地产市场上，一个庞大的房地产利益集团正在形成。 　　开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手，占据行业话语制高点，并形成一个行业性的“话语链”“房托”： 　　当央行规范房地产业资金运作的121号文件一出台，他们就开始“研讨”、抛出“高地价导致高房价”；当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时，他们说：“融资成本增加，房价将会增长”；当有人警告房价虚高应该降温时，他们大加反驳：“中国房地产绝无泡沫，至少也可以繁荣20年”；当“新国八条”出台时，他们甩出“不能搞行政一刀切，还是要重市场调节”；当公众要求公布房价“成本清单”时，他们立即撰文公布房产“清单”不能撼动高房价…… 　　总之是只唱房价看涨“同一首歌”。 　　“就像当年和庄家沆瀣一气的股市‘黑嘴’一样，这些人事实上是当起了‘房托’。”资深房地产观察人士顾海波(顾海波博客|顾海波新闻)直言，相形之下，楼市“黑嘴”们更有市场，对舆论的导向作用更大。 　　———“追涨杀跌”：炒家哄抬房价？ 　　当股市跌破1200点时，人们才幡然悔悟2002年股市冲击2400点时的乐观是多么的盲目。在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投资品，炒家将楼市当作了股市。起先还是外来“炒房团”活跃于楼市，随后，在身边“谁买房谁赚钱”的诱惑下，手上稍有闲钱的人甚至是普通人家也蠢蠢欲动，加入投资商品房的行列。 　　在上海，自2004年第三季度以来，外来人员购买高档房的比例不断上升。 　　到了2005年一季度，中心城区高档房70%的买主是外地和境外人员。 　　价格越贵的房子，外来人员的购买比例越高，中心城区高档商品房供不应求，房价上升。 　　而高档房价格的上扬，又对周边中档房、甚至城郊的低价房价格、行情走势产生向上的拉动作用，最终对普通市民的心理预期产生很大影响，刺激“追涨”或跟风提前消费。 　　高价房对房地产商来说似乎没有任何风险，最终的结果只有两个，要么卖给买房者，要么抵给银行。 　　扛住了高价也就扛住了高利润，最后通过按揭转嫁到买房者头上。 　　“泡沫”之后，房地产商拿走丰厚的利润，银行得到稳定的利益，而最终所有的问题只有一个人来扛，那就是买房者。

TREK · 发表于 2006-11-27 18:10

八、利润大厦如何砌成？ 　　2005年底国家统计局发布的经济普查第三号公报显示，房地产企业2005年的利润超1200亿元。 　　“利润大厦”如何砌成？“四两拨千斤”是开发商的惯用生财手段，用一两千万元的资金，开发1亿元的项目，比比皆是。一位曾在房地产业摸爬滚打十年的业内人这样评论，在中国，开发商是使用“高杠杆”做买卖的，80%的房地产开发资金来自银行贷款，自有资金只有20%。 　　房地产商徐扬(应被访者要求用化名)，2003年底与朋友合股开发西南某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，制定的均价为2600元，看上去价格并不算高。那么他的楼盘能获利多少呢？ 　　2005年8月，他告诉记者，目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也就挣个600元。　　600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快两个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。 　　项目开发用地：180亩(12万平方米)具备以下条件： 　　1、地价：80万元/亩。 　　2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓(12层)；容积率为3；绿化率为36%，建筑密度35%。 　　3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%。 　　4、设计费15元/平方米(按总建筑面积计)。 　　5、土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米。 　　6、几项主要税收：土地增值税按销售额1.5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%(此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策)。 　　开发商提供的成本测算如下——— 　　一、项目总建筑面积：180亩(12万平方米)×3(容积率)=36万平方米；绿化面积：180亩(12万平方米)×36%=4.32万平方米；硬化道路：180亩(12万平方米)×29%=3.48万平方米。 　　二、销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9.36亿元。 　　三、180亩土地成本：180亩×80万/亩=1.44亿元。 　　四、工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4.68亿元。 　　此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。 　　五、各种配套费用如下——— 　　设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元；园林道路：绿化4.32万平方米×80元/平方米=345万元；硬化道路：3.48万平方米×80元/平方米=278万元；水电及三通一平、报建等费用约2500万元；三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。 　　六、营销策划及广告投入：9.36亿元×4%=3700万元。 　　七、需交的主要税：增值税9.36亿元×1.5%=1404万元；营业税9.36亿元×5%=4680万元；契税1.44亿元(总地价)×3%=432万元；还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。 　　八：项目总投入：约7.4亿元。 　　九：利润(粗算)：9.36亿元-7.4亿元=1.9亿元。 　　理论利润率：1.9亿÷7.4亿=25%。

bifer · 发表于 2013-2-28 10:55

马克

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