交房在即，学省物管条例之二

cxrds · 发表于 2006-12-4 23:26

第三章前期物业管理 第二十一条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。　住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。　前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。第二十二条建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。　业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十三条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。第二十四条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。第二十五条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。第二十六条在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　（二）共用设施设备清单；　
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　
（四）物业质量保修和物业使用说明文件；　
（五）业主名册；　　　  （六）物业管理需要的其他资料。　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。　第二十七条建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。　因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。第二十八条物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。　第四章物业管理服务 第二十九条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第三十条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：　（一）当事人的名称或者姓名和住所；　　  （二）物业的基本情况；　（三）物业服务事项和服务质量要求；　（四）物业服务费的标准和收取办法；　（五）专项维修资金的管理和使用；　（六）物业管理用房的管理和使用；　（七）合同期限；　（八）违约责任；　（九）解决争议的办法。　物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。　当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。　当事人对本条第一款第（四）项内容的约定，应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。　
第三十一条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。第三十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。第三十三条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。第三十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。第三十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：　（一）专有部分以单个业主作为最终用户；　（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；　（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。第三十六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。第三十七条物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十六条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。第三十九条街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

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