杭州调控细则解读

卡特鸭

  与各地细则相比，杭版细则虽不是最严，但也不是最松，大部分条款与“国八条”相似，但也有其不同之处。本网对其中重点条款进行解析，以供大家参考：
      （一）严格执行限购政策

      规定：暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

      解读：杭州早在之前的调控中就有限购的规定：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量住房）。

      而此次限购细则与之前相比，放宽了对“首次置业与首次改善性需求”的限制；对于拥有2套以上住房的的投机者的的控制力度则是加大了，当然前提是认房又认贷。

      其实质可以概括为——每户家庭限购两套房。以前购房超过2套的现在禁购，而本市户籍家庭未超2套的可以购买第二套；而根据杭州的买房落户政策，外地家庭只需要纳税或社保证明也可购2套。

      （二）切实落实工作责任

      规定：根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。

      解读：与宁波一样，杭州在细则中也明确要发布房价控制目标，把期限定在3月底，更多的考虑应该是可以参考其他地方发布的目标。而该措施最大的突破在于将责任扣在政府身上，使得市场调控行为转变到政府的政治任务上。

      总之，房价涨幅肯定会控制在一个购房者可以接受的范围内，炒房的利润将不再被无限放大。不过让房价跌的可能性几乎为零，只是涨幅大小的问题。

      （三）加强住房供地管理，增加住房有效供给

      规定：确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地量不低于住房建设用地供应总量的70%。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。对年度经营性用地供地计划的结构及布局等予以合理分配，加大中低价位普通商品住房用地的供应。优先保障纳入保障性住房年度建设计划项目的实施。2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。严格住房建设用地出让管理，对土地竞买人的准入资格以及资金来源进行严格审查，加大闲置土地处置力度。

      解读：其中“2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”是杭州有别于其他地方细则的最大一亮点。在保障房建设得到硬性的规定，当房子的居住功能得到放大后，其投资增值功能才会被削弱，房价才能得到真正的控制。

      而“各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地量不低于住房建设用地供应总量的70%”的规定则使得楼市的供应量增加，在供需状况得到转变之后，房价才能步入正轨。

      （四）严格执行税收政策，加强税收征管

      规定：个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。同时，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要重点加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

      解读：全额营业税的征收将使得5年内房源再交易成本明显上涨，将有效遏制过度炒作。不过在缓解过度炒作的同时，则将使得5年以上的房源的价格水涨船高。

      对高房价项目土地增值税的清算和稽查，在一定程度上对开发商的利润率进行控制，一是将有效的遏制部分开发商过快上涨价格，二则加速房企的开发周期，囤地闲置地的问题将会得到缓解。

      （五）严格执行差别化住房信贷政策

      规定：对利用商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要切实执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

      解读：二套房首付再增一成达到60%，使投资者最多只能贷款不到4成，既有效的抑制了投资及投机购房，又避免了金融机构的风险。

      而在此基础上银行对首套房贷的收紧以及利率优惠的取消则是让部分刚需族却步，刚需与投资都得到抑制，由此市场将会进入淡季。再加上加息、上调存准率的影响，这对开发商的资金链将是一个重大的考验。

      （六）进一步加大保障性住房建设和供应力度

      杭州细则在增加住房用地有效供应方面，强调较多。比如：“确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地量不低于住房建设用地供应总量的70%”、“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量”、“ 2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”，这个比例高于上海的5%。至于这个10%到底是用于统筹建设，还是开发商拿去配建，然后政府回购，细则中用了“建设或配建”，模式尚不十分确切。