出路，2007年的闲林命题

书剑飘零 · 发表于 2007-2-1 23:25

<table cellspacing="2" cellpadding="2" width="570" align="center" border="0"><tbody><tr><td valign="middle" colspan="2" height="42"><div class="y1" align="center" twffan="done"><a href="http://www.qnsb.com/" target="_blank">www.qnsb.com</a> 2006-12-7 9:34:00 青年时报网</div></td></tr><tr><td colspan="2" word-wrap="" break-word="" style="FONT-SIZE: 14px; LINE-HEIGHT: 22px;"><div id="zoom" twffan="done">    10年前，杭州城西的蒋村，还是河塘交织、阡陌纵横。     今天的城西蒋村，居住着十万户人家，已俨然成为杭州城市住宅发展史上最为“辉煌”和“经典”的“城西蒋村商住区”！     5年前，杭州城西的闲林等区块，溪流纵横、芦苇摇曳。     今天的新城西，是杭州最大的居住中心之一，共有在建和已交付楼盘20余个！          从2003年起，闲林作为一个新兴板块，迅速在杭州的房产市场上崛起。经过两年的沉浮，2006年的闲林楼市，充斥着矛盾与争议。与下沙区块不同，闲林楼市的争议来源于销售与区域配套的不同步。正是基于此矛盾的激化，进入2006年以来，闲林镇政府和区域开发商在这方面做了巨大努力。     出路，困扰着2007年闲林楼市的一个重大命题。     在目前的市场形势下，自住需求占据了绝对的主流。闲林区块由于其自身自然环境和价格的优越性，吸引了大批对生活环境有较高要求和那些迫切需要购房但是经济实力并不太强的购房者的目光。但是，目前阻碍闲林区块楼盘销售去化和价格提升的最大问题是该区域的配套和与主城区的交通问题。由于余杭区和杭州市政府之间的交接还没有完全结束，同时城市规划上也存在一定的缺陷，导致目前闲林区域的配套和交通问题都没有得到有效解决。     但这些配套和交通的问题主要是针对那些公寓的购买者，对于别墅、排屋的消费者来说则相对问题不大，因此在这点上，别墅、排屋类物业就相对占据了先机，只要自身的产品过硬，同时市场推广又充分有效的话，顺利去化还是可以实现的。     作为土地开发的运营者，开发商在城市发展的进程中扮演了重要的角色。在当前市场形势下，闲林开发商面临“三岔路”的抉择：第一，寻求风险资金投资注入，前提是开发商综合实力较强，有一定的品牌度或者其开发的土地具有相当大的市场潜力，但这样的公司目前杭州并不多，而且风险资金的注入需要有相当多的要求，相应的回报也较高，同时公司内部股权结构将改变。第二，寻求合作单位，比如一方出资金，另一方出土地；或者实现公司兼并，成为项目公司。一般来说，如果不是开发资金实在难以为继，不会出现兼并的情况。第三，寻求民间集资，实现公司开发资金的活跃。     闲林区域可以说是大牌云集之地，绿城集团、金成房产、金都房产、华立房产都已入驻。这一带的楼盘原以排屋和别墅为主，但目前公寓的开发量相当大，说明随着城市的扩展和城市心理距离的变化，同时结合杭州房地产市场的发展情况，在未来，闲林区块已经不再是单纯的第二居所的概念，而是逐渐转变为第一居所的集中区域。     目前，区域内总规划土地面积在1000亩以上的有金成江南春城、桃花源等多个楼盘。在杭州主城区房产日益稀缺、房价居高不下的背景下，由于此板块楼盘自身品质相对较高，生态环境良好，受到杭州房产开发企业的重视，并发展到目前成为杭州规模最大，也是最为重要的郊区房产板块。“大量、大盘、大牌”是最主要的特征。     随着供应的增加，闲林板块的竞争也在加剧。从整体看，该区域的楼盘已经沿着天目山路连续排布开去，前几年推出的楼盘有个别已经交付，但入住者并不多。从价格上看，由于开发进度和前期定价策略的问题，未来的房屋价格大幅度震荡的可能性微乎其微，主要还是做一些小幅的调整。而随着西溪湿地旅游风景区的规划建设、02省道的拓宽等利好消息，以及目前杭州房价的高位运行，该区域仍将被一些自住需求购房者和投资客看好。     从市场竞争的角度来看，随着公寓型楼盘的大量开发，目前闲林区域的别墅、排屋楼盘的开发面积增加的量并不太大。因此在当前这个时间节点，排屋别墅类楼盘的销售正走到一个相对有利的环节。虽然由于目前整体市场大势的原因，还是压缩了一部分的市场需求，但是，别墅、排屋类楼盘作为一种重复消费，本身的需求弹性较大，受市场的影响相对较小，如果能够充分把握市场动向，配合有效合理的推广促销手段，还是会有足够的市场份额。■声音应加速小型商业配套布局金都房产集团执行总裁俞阅隆   今后闲林区块的整体走势，我个人预测应该朝休闲房产、景观房产的方向发展。虽然目前整个投入来看不像九堡区块是交通枢纽，有着很多的商业配套。随着02省道建成之后，闲林区块最急需的配套还是商业配套，尤其需要一些小型商业配套，另一方面，由于这一区块楼盘不是很集中，小型商业配套的布局尤为关键。这一点，目前还比较欠缺。 将朝居住中心方向发展新明集团总经理助理徐伟钊    事实上， 2006年，整个闲林板块的效应已经开始逐步凸显。这一区块一个明显的特征是大盘的带动效应比较明显。今后几年我觉得整个闲林区块将会逐步朝杭州的居住中心发展，因为这一区块目前分布着杭州最为集中的大盘，且都以住宅小区为主，这些大盘目前都在建设当中，未来一到两年闲林区块会迎来又一轮的交付高峰。     对于目前外界普遍关注的配套问题，我个人倒不是很担心。现在这边都是大盘，本身就有很多配套。目前，沃尔玛已经进军五常，最近余杭区政府也在筹划公交配套，加上大盘自身的配套，配套不会成为这一区块今后发展的很大的阻碍，现在买房还是买一种未来。     对于闲林区块的后市而言，我觉得重点还要看开发商的开发理念，在这一区块里发展的开发商必须要本着有共同的打造城市居住社区的理念。市场细分愈加明显翡翠城房产总经理助理强月飞    首先，明年整体的开发量将维持今年这样大的量，各个开发公司都将面临建设的高峰期。     其次，随着项目的陆续建成，明年新增交付项目增多，对闲林而言客观上的人气对配套需求更加旺盛，随着区域建设进入高潮，区域配套也会有比较大的改善，尤其是交通。作为翡翠城，明年我们也将正式推出目前杭州楼市的最大社区公共配套，社区中心占地45亩，总建筑面积达54000平方米，酒店、体育中心、超市、步行商业街、餐饮娱乐设施一应俱全。      再次，今年闲林区块的各个楼盘因为市场形势的变化都在产品定位上做足文章而走出适合自己发展的道路，明年这一趋势将体现得更加明显。</div></td></tr></tbody></table>

冲哥 · 发表于 2007-2-6 10:18

逐句地看完这个帖子以后,我的心久久不能平静,震撼啊！为什么会有如此好的帖子！我纵横网络bbs多年,自以为再也不会有任何帖子能打动我,没想到今天看到了如此精妙绝伦的这样一篇帖子。楼主,是你让我深深地理解了‘人外有人,天外有天’这句话。谢谢侬！在看完这帖子以后,我没有立即回复,因为我生怕我庸俗不堪的回复会玷污了这网上少有的帖子。但是我还是回复了,因为觉得如果不能在如此精彩的帖子后面留下自己的网名,那我死也不会瞑目的！能够在如此精彩的帖子后面留下自己的网名是多么骄傲的一件事啊！楼主,请原谅我的自私！我知道无论用多么华丽的辞藻来形容楼主您帖子的精彩程度都是不够的,都是虚伪的,所以我只想说一句：您的帖子太好看了！我愿意一辈子的看下去！这篇帖子构思新颖,题材独具匠心,段落清晰,情节诡异,跌宕起伏,主线分明,引人入胜,平淡中显示出不凡的文学功底,可谓是字字珠玑,句句经典,是我辈应当学习之典范。就小说艺术的角度而言,这篇帖子不算太成功,但它的实验意义却远远大于成功本身。正所谓：“一马奔腾,射雕引弓,天地都在我心中！”楼主真不愧为无厘界新一代的开山怪！本来我已经对这个社区失望了,觉得这个社区没有前途了,心里充满了悲哀。但是看了你的这个帖子,又让我对社区产生了希望。是你让我的心里重新燃起希望之火,是你让我的心死灰复燃,是你拯救了我一颗拨凉拨凉的心！本来我决定不会在社区回任何帖子了,但是看了你的帖子,我告诉自己这个帖子是一定要回的！这是百年难得一见的好贴啊！苍天有眼啊,让我在优生之年得以观得如此精彩绝伦的帖子

t_sword · 发表于 2007-2-6 11:10

冲哥太夸张了吧，我也只不过感动的睡不着呀

冲哥 · 发表于 2007-2-6 14:33

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用t_sword在2007-2-6 11:10:00的发言： 冲哥太夸张了吧，我也只不过感动的睡不着呀</div>这都是我的肺腑之言啊！

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